Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 maja 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Edyta Buczkowska-Żuk

po rozpoznaniu w dniu 30 maja 2022 r. w Szczecinie na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa S. A. i G. A.

przeciwko Ł. S.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim

z dnia 11 października 2021 r. sygn. akt I C 272/21

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 4050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

SSA Edyta Buczkowska-Żuk

Sygnatura akt I ACa 52/22

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 9 marca 2021 roku (k. 3-17) powodowie S. A. i G. A. wnieśli o zasądzenie solidarnie na ich rzecz od pozwanego Ł. S.:

1.  na podstawie art. 394 § 1 k.c. kwoty 200 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, oraz

2.  zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu podali, że dnia 2.12.2020 r. podpisali w zwykłej formie pisemnej przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Umowę sporządziła żona pozwanego. W treści umowy została wpisana kwota 100 000 zł zadatku celem przedterminowej spłaty kredytu. W rzeczywistości zgodną intencją stron była nie tylko przedterminowa spłata kredytu, ale przede wszystkim wykreślenie obciążenia hipotecznego z księgi wieczystej nieruchomości. Dnia 7.01.2021 r. w kancelarii notarialnej strony były umówione na podpisanie umowy. Nie doszło do podpisania umowy, gdyż pozwany nie wywiązał się ciążącego na nim obowiązku wyczyszczenia ksiąg wieczystych oraz z uwagi na wadę ukrytą znacznie obniżającą wartość nieruchomości. Pozwany zataił przed kupującymi rurę burzową przebiegającą przez nieruchomość.

W odpowiedzi z dnia 12 kwietnia 2021 roku na pozew (k. 131-142) pozwany wniósł o:

1.  oddalenie powództwa w całości,

2.  zasądzenie na jego rzecz od powodów solidarnie kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podał, że w trakcie oględzin nieruchomości powodowie zostali poinformowani o rurze od kanalizacji deszczowej. Droga łącząca się z wjazdem do domu jest odrębną działką drogową i stanowi własność Województwa (...), a w latach 2010-2011 Zarząd Dróg Wojewódzkich w Z. planował na tym wjeździe wybudować separator do kanalizacji deszczowej, który częściowo znajduje się na działce pozwanego, ale inwestycja nie została zrealizowana. Strony umówiły się, że do końca grudnia 2020 r. pozwany uzyska zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i takie zaświadczenie otrzymał 21.12.2020 r. Pozwany wraz z rodziną opuścił dom i wynajął mieszkanie.

Wyrokiem z dnia 11 października 2021 roku, sygnatura akt I C 272/21 (k. 295) Sąd Okręgowy w Gorzowie Wielkopolskim I Wydział Cywilny

I.  oddalił powództwo,

II.  zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 5417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym.

Ł. S. w październiku 2020 r. zamieścił na portalu (...) ofertę sprzedaży swojego domu znajdującego się w N. (...), nr działki (...) o powierzchni 0,1458 ha zabudowaną domem jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym, dla której prowadzona jest przez księga wieczysta nr (...). Na ogłoszenie odpowiedziała S. A. z zapytaniem czy do domu podłączony jest gaz, jednocześnie prosząc o zdjęcia części wewnętrznej domu. W odpowiedzi P. S. poinformowała, że do nieruchomości jest doprowadzony gaz i zaoferowała możliwość obejrzenia domu, na co S. A. już nie odpowiedziała. Ogłoszenie o sprzedaży domu ukazało się ponownie w listopadzie 2020 r. Wówczas S. A. ponownie zwróciła się o przesłanie zdjęć, które tym razem otrzymała.

Dnia 25.11.2020 r. w godzinach popołudniowych miały miejsce oględziny nieruchomości. Oględziny rozpoczęły się od podwórza, a następnie wnętrza domu. Ustnie uzgodnione zostały warunki umowy tj. cena 550 000 zł, która miała zostać uiszczona po zlikwidowania lokaty przez kupujących.

Dnia 2.12.2020 r. S. i G. A. zawarli z Ł. S. umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Pozwany w pkt 4 umowy oświadczył, że nieruchomość należy do jego majątku osobistego na dowód czego przedstawił kserokopię projektu budowlanego domu i kserokopię pozwolenia na użytkowanie domu z dnia 30.03.2011 r. Strony umowy zobowiązały się do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży, na której podstawie sprzedający sprzeda kupującemu nieruchomość wraz z posadowionym na niej domem, zaś kupujący nabędzie je za cenę 550 000 zł. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną w terminie do 8.01.2021 r. Kupujący był uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny. Do 7.12.2020 r. kupujący zapłaci sprzedawcy przelewem 100 000 zł celem przedterminowej spłaty kredytu tytułem zadatku. Strony zgodnie postanowiły, że kwota 450 000 zł tytułem pozostałej do zapłaty ceny zostanie zapłacona przez kupującego 26.01.2021 r. W pkt. 3 wypłacony przez kupującego zadatek nie podlega zwrotowi w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi kupujący.

W okresie od 3.12.2020r. żona właściciela nieruchomości sukcesywnie dostarczała do Kancelarii Notarialnej K. S. wszystkie niezbędne dokumenty do zawarcia umowy przyrzeczonej m.in. zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu z banku oraz zgodę na wykreślenie hipoteki, którą otrzymali 21.12.2020 r. W międzyczasie małżonkowie zgodnie z ustaleniami, opróżnili nieruchomość z ruchomości. Znaczna część tych ruchomości została rozdana osobom trzecim. Dnia 5.01.2021 r. Ł. S. podpisał umowę wynajmu mieszkania, do którego przeprowadził się wraz ze swoją rodziną. Nieruchomość w N. została przygotowana do sprzedaży.

Dnia 7.01.2021 r. o godz. 15:00 strony umowy spotkały się w siedzibie kancelarii celem podpisania zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Projekt umowy został sporządzony przez notariusza K. S., a następnie przedstawiony stronom podczas spotkania w kancelarii. W trakcie spotkania państwo A. wyrazili swoje obiekcje co do warunków umowy, wskazali, że hipoteka nie została wykreślona z ksiąg wieczystych oraz że została zatajona rura przechodząca przez posesję, która obniża wartość nieruchomości. Notariusz K. S. wyjaśniła, że są dokumenty, które pozwalają na wykreślenie hipoteki i taki wniosek zostanie złożony po podpisaniu umowy. Finalnie nie doszło do podpisania umowy. Jeszcze podczas spotkania w kancelarii, S. A. wypełniła oświadczenie o odstąpieniu od umowy, w którym wraz z mężem wnieśli o niezwłoczny zwrot zadatku w wysokości 100 000 zł. Podali, że przy zawieraniu aktu notarialnego nie zostały dostarczone dokumenty tj. wyciąg z ksiąg wieczystych, potwierdzający że nieruchomość nie jest obciążona oraz że nie zostali poinformowani przy zawieraniu umowy przedwstępnej, ze działka ma wady ukryte, że przez działkę przechodzi rura burzowa i działka ma ograniczenia w użytkowaniu, co obniża wartość nieruchomości. Ł. S. podpisał to oświadczenie ze stwierdzeniem, że otrzymał 7.01.2021 r.

Między stronami umowy przez kilka następnych dni trwały pertraktacje. Dnia 9.01.2021 r. państwo A. przyjechali na przedmiotową nieruchomość. Świadkiem rozmowy był szwagier Ł. S.. W trakcie rozmowy zaoferowali obniżenie ceny nieruchomości o 20 000 zł z uwagi na to, że rura znajdująca się na posesji obniża wartość nieruchomości. Właściciel nieruchomości nie wyraził zgody na zmianę ceny. Tego samego dnia S. A. wysłała wiadomość sms, że są gotowi kupić nieruchomość. Ł. S. pierwotnie zgodził się na podpisanie umowy, a następnie wysłał wiadomość, że sprawa została skierowana do adwokata. S. A. poinformowała Ł. S. o terminie kolejnego spotkania w kancelarii celem podpisania umowy. Dnia 22.01.2021 r. w kancelarii nie stawił się właściciel nieruchomości.

Pismem z dnia 26.01.2021 r. S. i G. A. wezwali Ł. S. do zapłaty kwoty 200 000 zł w terminie 7 dni, licząc od otrzymania wezwania. W uzasadnieniu wskazali, że nie doszło do podpisania umowy z uwagi na ukrytą wadę nieruchomości, która znacznie obniża jej wartość, a nadto mimo zobowiązania się nie wykreślił z księgi wieczystej obciążenia hipotecznego. W odpowiedzi Ł. S. zaprzeczył, jakoby z jego winy miałoby dojść do nie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Wskazał, że odstępuje od umowy i zatrzymuje zadatek oraz żąda zapłaty solidarnie od małżonków kwoty 12 700 zł tytułem poniesionych strat związanych z doprowadzeniem nieruchomości do stanu zgodnego z ustaleniami tj. wyzbycia się ruchomości.

Powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy dokonał w oparciu o dowody przedstawione przez strony postępowania, zgodnie z zasadą kontradyktoryjności procesu. Istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia miały niewątpliwie dowody z dokumentów, w szczególności umowy przedwstępnej, projektu aktu notarialnego. Prawdziwość i autentyczność dokumentów składanych w sprawie nie budziła wątpliwości Sądu Okręgowego, a żadna ze stron nie zgłaszała zastrzeżeń. Sąd Okręgowy w istotnym zakresie poczynił również ustalenia w oparciu o zeznania świadków i przesłuchania stron. Niemniej świadkowie strony powodowej: K. C. i E. F. (1) nie wniosły do sprawy żadnych istotnych okoliczności, gdyż nie byli naocznymi świadkami negocjacji warunków umowy. Swoje wypowiedzi konstruowali na podstawie okoliczności przedstawionych przez powodów. Walor wiarygodności otrzymały zeznania K. S.- notariusz i pracownicy kancelarii M. G., które były zaangażowane w sporządzenie przedmiotowej umowy. Sąd Okręgowy nie doszukał się w ich zeznaniach nieprawdziwości. Przesłuchanie pozwanego i jego żony również otrzymały walor wiarygodności. Relacja ciągu zdarzeń układała się w logiczną całość i znajdowała potwierdzenie w dowodach z dokumentów. Zeznania te były również spójne. Sąd Okręgowy nie dopatrzył się w zachowaniu pozwanego okoliczności, w oparciu o które można by uznać, że ponosi on odpowiedzialność za nie zawarcie umowy. Natomiast przesłuchanie powodów nie koreluje z zebranym materiałem dowodowym oraz zasadami doświadczenia życiowego, ich zachowanie pozostaje w ocenie Sądu Okręgowego nielogiczne i nieprawdopodobne.

Dokonując oceny prawnej tak ustalonego stanu faktycznego, Sad Okręgowy uznał powództwo za nieuzasadnione.

Na wstępie Sąd Okręgowy zważył, że bezsporna w sprawie była okoliczność zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, znajdującej się w N. (...), o nr działki (...) o powierzchni 0,1458 ha zabudowaną domem jednorodzinnym i budynkiem gospodarczym dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Strzelcach Krajeńskich księga wieczysta nr (...), stanowiącej własność pozwanego. Strony ustaliły ponadto, że zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nastąpi do 8.01.2021 r. Niespornym jest również, że pozwany przyjął zadatek w wysokości 100000 zł. Kwestią niewątpliwie sporną było określenie osoby odpowiedzialnej za niedojście do skutku właściwej umowy kupna sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Powodowie twierdzili, że niewykonanie umowy spowodowane było działaniem pozwanego, a nadto złożyli oświadczenie o odstąpieniu od umowy, co kreuje po ich stronie roszczenie o zapłatę dwukrotności uiszczonego zadatku.

Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 6 k.c. powodowie winni wykazać, że byli gotowi do zawarcia umowy, ale z uwagi na zawinienie po stronie pozwanej nie doszło do podpisania umowy. Jak zaś wynika z materiału dowodowego - przez cały okres od zawarcia umowy przedwstępnej do upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to pozwany podejmował niezbędne działania w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwany wraz z żoną skompletowali wszystkie dokumenty potrzebne do zawarcia przedmiotowej umowy i złożyli je w kancelarii notarialnej. Następnym warunkiem było opuszczenie nieruchomości przez rodzinę pozwanego. Pozwany podjął działania zmierzające do spełnienia w/w warunku. Wyrazem tychże działań było zawarcie umowy najmu mieszkania, przeprowadzenie się do wynajmowanego mieszkania oraz wywiezienie rzeczy ruchomych z domu, co zostało potwierdzone chociażby ze zdjęć przedłożonych przez stronę powodową. Zatem pozwany wypełnił wszystkie ciążące obowiązki, żeby dnia 7.01.2021 r. przedmiotowa umowa doszła do skutku.

Dalej Sąd Okręgowy podkreślił, że spór koncentrował się na tym, jak strony umowy umówiły się w odniesieniu do widniejącej hipoteki. Strona powodowa konsekwentnie twierdziła, że miało dojść do „wyczyszczenia ksiąg wieczystych”, natomiast pozwany zaprzeczał tym twierdzeniom. Z umowy przedwstępnej nie wynika, aby strony umówiły się na „wyczyszczenie ksiąg wieczystych”. Z umowy wynika, że 100 000 zł tytułem zadatku zostało przeznaczone na przedterminową spłatę kredytu. Z materiału dowodowego przedstawionego przez powodów nie wynika, aby doszło do takich ustaleń. Jak sama powódka przyznała (zestawienie dokumentów k.194) widziała dokumenty, które należy złożyć do zawarcia umowy. Należy zauważyć, że na zestawieniu nie ma dokumentu potwierdzającego wykreślenie hipoteki, tylko jest zgoda na wykreślenie hipoteki, którą pozwany dostarczył.

Sąd Okręgowy wyjaśnił również, że ze swojego doświadczenia zawodowego (kilkuletnie orzekanie w Wydziale Ksiąg Wieczystych) wie, iż notariusze przy zawieraniu umowy przeniesienia własności, mając zaświadczenie z banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki, zamieszczają w akcie notarialnym wniosek o wykreślenie hipoteki. Ponadto wskazać należy na treść § 9a uchwały Krajowej Rady Notarialnej z dnia 29 listopada 1991 r. – Regulamin wewnętrznego urzędowania kancelarii notarialnej ( tekst jednolity K. Not. z 2016 r., poz. 5) : „ niezwłocznie po dokonaniu czynności notarialnej uzasadniającej złożenie wniosku wieczystoksięgowego notariusz za pośrednictwem systemów teleinformatycznych, składa wymagany wniosek. Jeżeli wniosek wynika z czynności innej niż dokonywana w akcie notarialnym, notariusz żądanie złożenia wniosku dokumentuje protokołem”. Niemniej jednak podstawą działania notariusza w tym zakresie jest ustawa Prawo o notariacie, a w szczególności art. 92 ust. 4 : „ Jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną” oraz art. 92 ust. 41 : „Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe uważa się za złożenie wniosku przez stronę czynności notarialnej”. Sąd Okręgowy stwierdził też, że zestawienie czasookresu oczekiwania na wpis w księdze wieczystej ze stanowiskiem powodów o „wyczyszczeniu księgi” czyni wręcz niemożliwym zadość temu, aby do 08.01.2021 r. w księdze wieczystej miało być dokonane wykreślenie wpisu hipoteki, zwłaszcza w kontekście późniejszego już złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki przez pozwanego i faktycznego wykreślenia hipoteki.

Powyższa argumentacja zdaniem Sądu Okręgowego dowodzi, że odstąpienie od umowy było nieuzasadnione. Powodowie nie mieli żadnych realnych powodów do odstąpienia umowy, a to wyłącznie pozwanemu zależało na sfinalizowaniu umowy. Dużą rolę w tym kontekście odegrały zeznania notariusz K. S., bezpośredniego świadka negocjacji stron, która wskazała, że nie było przeciwwskazań do tego, by zawrzeć umowę. Świadek podkreśliła, że były warunki do nabycia nieruchomości. Na podstawie zaświadczenia z banku, które w jej ocenie nie wzbudzało wątpliwości, można dokonać wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych i takie też zapisy znalazły się w projekcie aktu notarialnego sporządzonego dla stron postępowania. W par. 3 projektu aktu notarialnego znalazł się zapis, że przy sporządzeniu aktu przedłożono, celem przekazania do Sądu Rejonowego w Strzelcach Krajeńskich oświadczenie Banku (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W., dot. wyrażenia zgody na wykreślenie hipotek z ksiąg wieczystych z dnia 21.12.2020 r. (k.39).

W ocenie Sądu Okręgowego nie ma racjonalnego uzasadnienia dla postępowania powodów. Jak przyznała sama powódka, zaufali państwu S. i niczego nie sprawdzali z uwagi na pandemię. Powodowie chcieli zakupić dom za niebagatelną kwotę 550 000 zł stanowiącą, jak sami podkreślali, pieniądze całego ich życia. Dlatego wysoce nieodpowiedzialne i mało prawdopodobne było podejście do takiej transakcji w zaufaniu do obcych osób. Dalej wskazać należy, że 1.12.2020 r. uzyskali nr księgi wieczystej. Dla Sądu Okręgowego nielogiczne jest, że powodowie dopiero dwa dni przed zawarciem umowy przyrzeczonej interesują się stanem prawnym nieruchomości. Powódka powoływała się na pandemię i fakt że przez telefon nikt nie chciał jej udzielać informacji. Należy zauważyć, że po wszelkie dokumenty z którymi chcieli się zapoznać mogli zwrócić się do właścicieli, jeszcze przed podpisaniem umowy. Znajdująca się na nieruchomości rura, znajdowała się na mapach, z którymi powodowie mogli z łatwością się zapoznać. Niewiedza powodów w tej kwestii nie znajduje usprawiedliwienia. Powodowie przed inwestycją życiową winni wykazać się większą odpowiedzialnością, co oczywiście nie stanowi usprawiedliwienia do ukrywania wad nieruchomości. Niemniej w rozpatrywanej sprawie takowych brak. Wskazać i podkreślić należy, iż de facto wszystkie dane dotyczące nieruchomości objętej umową przedwstępną były powodom dostępne za pośrednictwem portali umożliwiających sprawdzenie zapisów w księdze wieczystej czy też geoportalu.

W związku z powyższym Sąd Okręgowy dał wiarę zeznaniom żony pozwanego i samemu pozwanemu, że informowali oni kupujących o stanie nieruchomości. Powódka przyznała jedynie, że pytali dlaczego płot nie jest prosto postawiony, na co otrzymała informację, że ten kawałek jest odkupiony przez zarząd dróg. Również argumenty powodów odnośnie tego, że nie mogliby zagospodarować np. wejścia do domu z uwagi na niemożliwość utwardzenia podjazdu polbrukiem, okazały się niezasadne. Jak wynika z pisma z dnia 10.05.2021 r. (k.240) nie ma przeciwwskazań do tego by teren działki utwardzić polbrukiem. W sytuacji gdyby doszło do awarii rurociągu (nie z winy właściciela nieruchomości) po wykonaniu napraw nawierzchnia zostałaby odtworzona. Tym samym nie może być mowy o wadzie istotnej nieruchomości w postaci ograniczającej użytkowanie rury kanalizacji burzowej, na co wskazali powodowie. Nie można przez to stwierdzić aby to była również wada ukryta skoro jej przebieg uwidoczniony jest na mapach geodezyjnych nieruchomości ( np. k. 157). Dlatego też w kontekście wady oświadczenia woli, na którą powoływali się powodowie w odstąpieniu od umowy przedwstępnej i treści art. 84 § 1 k.c. nie sposób uznać aby powodom przysługiwało skuteczne uprawnienie do odstąpienia od umowy. Jednocześnie Sąd Okręgowy zauważył, iż materiał dowodowy nie dostarczył żadnych przekonujących dowodów co do rzekomego wpływu posadowienia rury kanalizacji burzowej na nieruchomości, w szczególności w zakresie użytkowania czy tez ceny. Same twierdzenia powodów w tym zakresie, z uwzględnieniem wykazywanych przez nich ograniczeń w postaci niemożności nasadzeń krzewów czy sytuowania budynków ( k. 260) są wręcz absurdalne z uwagi na ukształtowanie już istniejącej zabudowy i nawet samą odległość od granicy nieruchomości sąsiedniej.

Reasumując, Sąd Okręgowy stanął na stanowisku że do zniweczenia łączącego strony stosunku obligacyjnego doszło wyłącznie wobec niezrozumiałej odmowy powodów zawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś z winy pozwanego.

Na podstawie art. 2352 § 1 pkt. 3 k.p.c. Sąd Okręgowy pominął wniosek dowodowy strony powodowej o dopuszczeniu dowodu z informacji od notariuszy co do praktyki w zakresie formułowania wniosków o wpis w księgach wieczystych, albowiem nie jest to kwestia dowodzenia, lecz stosowania prawa, wynikającego z cytowanych § 9a uchwały Krajowej Rady Notarialnej z dnia 29 listopada 1991 r. – Regulamin wewnętrznego urzędowania kancelarii notarialnej ( tekst jednolity K. Not. z 2016 r., poz. 5) oraz Prawa o notariacie - art. 92 ust. 4 i art. 92 ust. 41.

O kosztach postępowania Sad Okręgowy orzekł na mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c. uznając, że powodowie przegrali sprawę w całości. Na koszty procesu złożyła się kwota 5417 zł z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z 22 października 2015r.) wraz z opłatą od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Apelacją z dnia 21 grudnia 2021 roku (k. 321-328), uzupełnioną pismem z dnia 1 lutego 2022 roku (k. 341-342) powodowie zaskarżyli wyrok Sądu Okręgowego w całości, zarzucając mu:

I.  naruszenie przepisów postępowania, których naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, mianowicie:

1.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie i:

a)  brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, mianowicie pominięcie przy ocenie części zeznań świadka E. F. (1), z których w sposób jasny wynikało, iż świadek w osobie notariusz K. S. (a także świadek w osobie M. G. będącej pracownikiem kancelarii notarialnej) prowadziła z pozwanym i małżonką pozwanego P. S. rozmowy przed salą rozpraw i przed posiedzeniem, na którym ww. notariusz miała zeznawać w charakterze świadka, co powinno wpływać na ostrożne podchodzenie co do oceny wiarygodności zeznań świadka K. S., których to zasad ostrożności Sąd I instancji nie zastosował i dał zeznaniom świadka K. S. walor pełnej wiarygodności - co w sposób analogiczny odnosi się także do oceny zeznań świadka M. G.,

b)  bezpodstawną odmowę wiarygodności dla zeznań świadków K. C. oraz E. F. (1), podczas gdy zeznania te korespondowały z innymi dowodami zgromadzonymi w materiale dowodowym, mianowicie z dowodem z przesłuchania strony powodowej,

c)  bezpodstawną odmowę wiarygodności dla dowodu z przesłuchania strony powodowej, podczas gdy wnioski z niego płynące korespondowały z innymi dowodami zgromadzonymi w materiale dowodowym, mianowicie z dowodem z zeznań świadków K. C. i E. F. (1),

d)  bezpodstawne danie pełnej wiary dla dowodu z przesłuchania strony pozwanej, podczas gdy opis spotkania z dnia 25 listopada 2020 r. podczas którego odbywały się oględziny nieruchomości przy uczestnictwie stron procesu nie znajduje potwierdzenia w innych dowodach zgromadzonych w materiale dowodowym,

e)  pominięcie części zeznań świadka P. C., który wskazał, iż umowa nie została podpisana przez powodów z uwagi na wadę ukrytą działki,

które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem skutkowało ustaleniem przez Sąd I instancji niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy (art. 368 § l k.p.c.) faktu, iż to pozwany jako sprzedający ponosi winę za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

2.  art. 327 ¹ § 1 pkt 1 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie i zaniechanie wskazania przyczyn, dla których Sąd I instancji odmówił dowodowi z przesłuchania strony powodowej wiarygodności i mocy dowodowej, poprzestając jedynie na lakonicznym stwierdzeniu, iż „przesłuchanie powodów nie koreluje z zebranym materiałem dowodowym oraz zasadami doświadczenia życiowego",

II.  naruszenie przepisów prawa materialnego, mianowicie:

1.  art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zwanej dalej „k.c.", poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że powodowie nie wykazali, ażeby podejmowali aktywności wykazujące ich gotowość do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości,

2.  art. 394 § 1 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż nie zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości spowodowane było tylko i wyłącznie stanowiskiem powodów niezwiązanym w żaden sposób z przyczynami leżącymi po stronie pozwanego, w związku z czym powodom nie przysługuje zwrot zapłaconego zadatku w podwójnej wysokości.

Mając powyższe zarzuty na uwadze, powodowie wnieśli o

1.  zmianę zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie zgodnie z żądaniem sformułowanym przez powodów w pozwie, tj. zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kwoty 200.000,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty,

2.  zmianę rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu za postępowanie pierwszoinstancyjne i zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych,

3.  zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych,

4.  z ostrożności procesowej, na wypadek uznania że Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy, o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, z pozostawieniem temu sądowi rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów instancji odwoławczej, o których zasądzenie powodowie wnieśli.

Powodowie w uzasadnieniu apelacji, rozszerzyli podniesione w niej zarzuty

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego. W uzasadnieniu pisma podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja wywiedziona przez powodów okazała się bezzasadna.

W postępowaniu cywilnym obowiązuje model apelacji pełnej. Sąd odwoławczy nie rozpoznaje tylko apelacji, lecz ponownie merytorycznie całą sprawę w granicach zaskarżenia. W ramach ustalonego stanu faktycznego stosuje przy tym z urzędu właściwe prawo materialne (zob. np. postanowienie SN z 16.03.2021 r., I USK 166/21, LEX nr 3220176; postanowienie SN z 30.09.2020 r., IV CZ 51/20, LEX nr 3094987; postanowienie SN z 29.09.2020 r., II PK 65/20, LEX nr 3160422; postanowienie SN z 24.09.2020 r., V CSK 48/20, LEX nr 3070129; postanowienie SN z 24.07.2020 r., V CSK 331/19, LEX nr 3169293; wyrok SN z 24.06.2020 r., IV CSK 607/18, LEX nr 3048217; postanowienie SN z 22.05.2020 r., IV CSK 730/19, LEX nr 3125102). Wiążące są natomiast zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Bez zarzutu naruszeń takich korygować nie można, choćby sąd odwoławczy samodzielnie je zauważył i choćby miały one wpływ na wynik sprawy (por. m. in. wyrok SA w Lublinie z 11.05.2021 r., I ACa 517/20, LEX nr 3188397; wyrok SN z 14.10.2020 r., I PK 58/19, LEX nr 3080342; wyrok SA w Warszawie z 9.05.2019 r., I ACa 85/18, LEX nr 2680710; wyrok SA w Łodzi z 1.12.2017 r., I ACa 450/17, LEX nr 2461442; wyrok SA w Łodzi z 24.08.2017 r., III AUa 846/16, LEX nr 2372218; wyrok SA w Warszawie z 21.04.2017 r., I ACa 268/16, LEX nr 2348589; wyrok SA w Krakowie z 3.03.2016 r., I ACa 1665/15, LEX nr 2023644). Wyjątkiem od tej ostatniej zasady jest nieważność postępowania (art. 378 § 1 zdanie drugie k.p.c.) oraz nierozpoznanie istoty sprawy (wyrok SA w Lublinie z 5.06.2020 r., I ACa 210/20, LEX nr 3030502; wyrok SA w Łodzi z 5.09.2017 r., I ACa 102/17, LEX nr 2372228; wyrok SA w Szczecinie z 7.07.2016 r., I ACa 306/16, LEX nr 2137065), w granicach zaskarżenia brane pod uwagę z urzędu. W rozpoznawanej sprawie żadna z tych przesłanek się jednak nie ziściła.

Zarzuty obrazy prawa materialnego można rozważyć tylko na tle ustalonego stanu faktycznego. Nie można dowodzić błędu w subsumpcji, kwestionując prawidłowość dokonanych przez sąd ustaleń faktycznych. Skuteczne zgłoszenie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego wchodzi w rachubę dopiero wówczas, gdy ustalony przez sąd pierwszej instancji stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi zastrzeżeń (zob. wyroki SN z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97, publ. OSNC 1997/9/128 i z dnia 24 czerwca 2020 r., IV CSK 607/18). Z tej przyczyny analizę apelacji opartych zarówno na zarzutach zmierzających do podważenia ustalonego przez Sąd I instancji stanu faktycznego, jak i jego oceny prawnej, należy rozpocząć od tej pierwszej grupy zarzutów. Taką też kolejność Sąd Apelacyjny starał się zachować w niniejszym uzasadnieniu, choć rygorystyczne trzymanie się owego modelowego podziału z uwagi na wzajemne przenikanie się zagadnień proceduralnych i materialnoprawnych nie zawsze jest możliwe.

W pierwszej kolejności skarżący powołał się na naruszenie przez Sąd Okręgowy art. 233 § 1 k.p.c.. Zgodnie z tym przepisem, sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ugruntowana linia orzecznicza przewiduje konkretne warunki pod którymi dokonana przez sąd I instancji ocena dowodów może zostać podważona. I tak, postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu ustalonego przez siebie, na podstawie własnej oceny dowodów, stanu faktycznego. Skarżący może tylko wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy (wyrok SA w Poznaniu z 29.12.2020 r., I ACa 582/19, LEX nr 3147184; wyrok SA w Gdańsku z 28.10.2019 r., I ACa 216/19, LEX nr 3208618; wyrok SA w Łodzi z 3.10.2019 r., I ACa 1400/18, LEX nr 3127675). Nie jest wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu, chyba że strona jednocześnie wykaże, iż ocena dowodów przyjęta przez sąd za podstawę rozstrzygnięcia przekracza granice swobodnej oceny dowodów (wyrok SA w Lublinie z 10.02.2021 r., III AUa 594/20, LEX nr 3147545; wyrok SA w Krakowie z 27.08.2020 r., I ACa 1160/18, LEX nr 3120079; wyrok SA w Rzeszowie z 26.08.2020 r., I AGa 94/19, LEX nr 3252399; wyrok SA w Warszawie z 23.06.2020 r., V ACa 690/19, LEX nr 3102845). Nieskuteczne jest też stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest bowiem wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie (wyrok SA w Krakowie z 8.04.2021 r., I ACa 347/20, LEX nr 3208960; wyrok SA w Gdańsku z 16.09.2020 r., V ACa 240/20, LEX nr 3102187; wyrok SA w Szczecinie z 22.10.2019 r., III AUa 91/19, LEX nr 2956837).

W ustalenia poczynione na podstawie dowodów osobowych (zeznań świadków i stron) sąd odwoławczy ma jeszcze bardziej ograniczone możliwości ingerencji. Ewentualna zmiana tych ustaleń może mieć miejsce zupełnie wyjątkowo, w razie jednoznacznej wymowy materiału dowodowego z zeznań świadków i przesłuchania stron oraz oczywistej błędności oceny tegoż materiału. Same, nawet poważne wątpliwości co do trafności oceny dokonanej przez sąd pierwszej instancji, jeżeli tylko nie wykroczyła ona poza granice zakreślone w art. 233 § 1 k.p.c., nie powinny stwarzać podstawy do zajęcia przez sąd drugiej instancji odmiennego stanowiska. W postępowaniu drugoinstancyjnym dochodzi bowiem do wyłomu w realizacji zasady bezpośredniości. W doktrynie i orzecznictwie słusznie podkreśla się znaczenie bezpośredniego zetknięcia się sądu z osobowym źródłem dowodu z punktu widzenia prawidłowej i rzetelnej oceny wartości uzyskanego od niego zeznania. Bezpośredni kontakt składu orzekającego ze świadkiem czy też stroną częstokroć ma zasadnicze znaczenie dla kwestii wiarygodności dowodów, a w następstwie i dla poczynienia takich, a nie innych ustaleń faktycznych (wyrok SA w Szczecinie z 28.10.2020 r., I ACa 153/20, LEX nr 3120508; wyrok SA w Krakowie z 18.12.2019 r., I ACa 970/18, LEX nr 3017462; wyrok SA w Katowicach z 28.01.2014 r., V ACa 655/13, LEX nr 1428104; wyrok SN z 13.11.2003 r., IV CK 183/02, LEX nr 164006; uchwała SN(7) z 23.03.1999 r., III CZP 59/98, OSNC 1999, nr 7-8, poz. 124, LEX nr 520129226).

Po przeniesieniu na grunt niniejszej sprawy powyższe poglądy prowadzą do wniosku, że Sąd Okręgowy nie naruszył zasady swobodnej oceny dowodów. I tak, nieskutecznie skarżący w zarzucie I.1.a powoływali się na zeznania E. F. (1). W istocie, z zeznań tych wynika (k. 283-284), że notariusz K. S. przed złożeniem zeznań na korytarzu pod salą rozpraw rozmawiała z żona powoda P. S., do której miała zwracać się po imieniu i instruować ją co do sposobu składania zeznań. Na s. 9 uzasadnienia zaskarżonego wyroku (k. 311) Sąd Okręgowy wskazał jednak, że przesłuchanie E. F. (1) nie wniosło do sprawy żadnych istotnych okoliczności. Zeznania K. S. zostały tymczasem uznane za wiarygodne. Powodowie nie przedstawili przekonujących i kategorycznych argumentów, by podważyć ocenę Sądu Okręgowego w tym zakresie. Świadek E. F. (1) jako siostra powódki miała interes w tym, aby składać korzystne dla S. A. zeznania. Oceniając wiarygodność zeznań K. S. nie wolno tymczasem zapominać, że wykonuje ona zawód zaufania publicznego. W świetle art. 11 pkt 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie notariuszem może być powołany ten, kto jest nieskazitelnego charakteru i daje rękojmię prawidłowego wykonywania zawodu notariusza. Uznana przez Sąd Okręgowy za wiarygodną (k. 311) P. S. zeznała na rozprawie w dniu 4 października 2021 roku (k. 285), że zna K. S. ze szkoły, co wyjaśnia swobodną rozmowę na korytarzu sądowym. Wreszcie, żona powoda jest z wykształcenia technikiem ekonomistą, a nie prawnikiem (k. 284). Gdyby w sprawie rzeczywiście miało dojść do uzgadniania zeznań, to K. S. lepiej od P. S. wiedziałaby, jakie zeznania będą dla strony pozwanej korzystniejsze. Uszło także uwadze strony powodowej, reprezentowanej przez zawodowego pełnomocnika, że jedyne przytoczone przez świadka E. F. (1) instrukcje miały dotyczyć faktu nieodczytania treści umowy, co w przypadku niepodpisania tej umowy nie ma faktycznie żadnego znaczenia dla oceny zawinienie którejkolwiek ze stron w niewykonaniu umowy przedwstępnej. Zeznania świadka koncentrują się głównie na niezachowaniu przez notariusza, jej pracownika i żonę pozwanego reżimów sanitarnych obowiązujących w 2021 r. i piciu wody z jednej butelki, co zdaniem sądu odwoławczego miało zdyskredytować te osoby w oczach sądu pierwszej instancji i ewentualnie wpłynąć na ocenę ich zeznań. Należy bowiem stwierdzić, że przestrzeganie reżimów sanitarnych przez świadków nie ma żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, natomiast wpływa na ocenę wiarygodności pozostałych zeznań świadka E. F. i percepcji postrzegania przez nią faktów. Raz jeszcze Sąd Apelacyjny wskazuje, że zmiana ustaleń opartych o dowody osobowe może być dokonywana zupełnie wyjątkowo, w razie jednoznacznej wymowy materiału dowodowego z zeznań świadków i przesłuchania stron oraz oczywistej błędności oceny tegoż materiału. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest fakt, że w przesłuchaniu świadków i stron bezpośrednio uczestniczy tylko Sąd I instancji, mając tym samym sposobność obserwowania całego spektrum okoliczności niemożliwych do odtworzenia na podstawie protokołu pisemnego czy nawet elektronicznego, a zatem niedostępnych sądowi odwoławczemu.

Jako całkowicie niezrozumiałe i wzajemnie sobie przeczące Sąd Apelacyjny ocenia zarzuty I.1.b i I.1.c. W pierwszym z nich powodowie zarzucali Sądowi Okręgowemu bezpodstawną odmowę przyznania wiarygodności zeznaniom świadków K. C. oraz E. F. (1), które korespondowały z dowodem z przesłuchania powodów. Drugi z tych zarzutów stanowi lustrzane odbicie pierwszego: powodowie podnieśli niesłuszną w ich ocenie odmowę przyznania wiarygodności zeznaniom powodów, podczas gdy korespondowały one z zeznaniami K. C. i E. F. (1). Taki sposób sformułowania zarzutów apelacyjnych kłóci się z zasadami logiki. Wszystkie 4 wyżej powołane osobowe źródła dowodowe zostały na s. 9 uzasadnienia zaskarżonego wyroku (k. 311) uznane bądź za nieistotne dla rozpoznania sprawy (zeznania K. C. oraz E. F. (1)), bądź niewiarygodne (zeznania powodów). Nie można z faktu zgodności ze sobą kilku dowodów niewiarygodnych wyprowadzać wniosku, że wszystkie one zasługują na uwzględnienie. Taką tezę powodowie mogliby stawiać dopiero po wykazaniu, że dowody obdarzone przez Sąd Okręgowy walorem wiarygodności co najmniej w dużej mierze pokrywają się z tymi, którym tego waloru odmówiono.

Nieprzekonujący był też zawarty w zarzucie I.1.d argument strony powodowej, że danie pełnej wiary dowodowi z przesłuchania pozwanego było nieuzasadnione, ponieważ opis spotkania z dnia 25 listopada 2020 roku nie znajduje potwierdzenia w innych dowodach. Ponownego podkreślenia wymaga, że ocena dowodów dokonywana przez sąd na podstawie art. 233 § 1 k.p.c. ma charakter swobodny. Nie ma przeszkód natury prawnej, by istotną dla sprawy okoliczność ustalić na podstawie tylko jednego dowodu. Sąd Okręgowy dokonał oceny wiarygodności zeznań pozwanego na podstawie ich wszechstronnego rozważenia. Powodowie nie podważyli tezy Sądu Okręgowego, który ocenił że zeznania pozwanego układały się we wspólną całość. W świetle art. 233 § 1 k.p.c. jak najbardziej dopuszczalne jest wnioskowanie, zgodnie z którym skoro zeznania danej osoby częściowo znajdują oparcie w innych dowodach (przesłanka 1), i jednocześnie układają się w logiczną całość (przesłanka 2), to zasługują na przyznanie im waloru wiarygodności również w zakresie, w jakim nie są poparte innymi dowodami (wniosek). W przeciwnym wypadku w praktyce niemożliwym byłoby ustalenie okoliczności utrwalonych tylko jednym dowodem, a taka konkluzja oparcia w przepisach kodeksu postępowania cywilnego nie znajduje.

Zarzut pominięcia części zeznań P. C. (I.1.e) okazał się ogólnikowy w stopniu uniemożliwiającym jego dokładną analizę. W tezie zarzutu powodowie wskazali jedynie, że zeznania te mają dowodzić iż umowa sprzedaży nieruchomości nie została podpisana przez powodów z uwagi na ukrytą wadę działki. W uzasadnieniu zarzutu (k. 324-325) wątek ten nie został już poruszony, a w piśmie z dnia 1 lutego 2022 roku uzupełniającym apelację (k. 342) powodowie zamiast kluczowego fragmentu przesłuchania oznaczyli całe zeznania P. C. (k. 243). Na s. 8 uzasadnienia swojego wyroku (k. 310v) Sąd Okręgowy wskazał tymczasem, że znajdująca się na nieruchomości rura była oznaczona na mapach, z którymi powodowie mogli się z łatwością zapoznać, jak również w geoportalu. Powodowie ustalenia tego nie podważyli. Zarzuty w tym przedmiocie stanowią reprezentatywny przykład niedopuszczalnej próby przeciwstawienia ustalonemu stanowi faktycznemu własnej, alternatywnej wersji wydarzeń, bez jednoczesnego powołania się na naruszenie zasad prawidłowego rozumowania przez Sąd Okręgowy.

Na uwzględnienie nie zasługiwał również zarzut naruszenia art. 327 ¹ § 1 pkt 1 k.p.c., zgodnie z którym uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, obejmującej ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Przed dniem 7 listopada 2019 roku analogiczne uregulowanie zawierał art. 328 § 2 k.p.c.. Pomimo rozbieżności w warstwie słownej i konstrukcyjnej, treść art. 328 § 2 k.p.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji i obecnego art. 327 ¹ § 1 k.p.c. jest zasadniczo tożsama. Aktualność zachowuje więc dorobek judykatury wypracowany na gruncie poprzedniego stanu prawnego. Utrwalona linia orzecznicza wskazuje, że naruszenie art. 327 ¹ k.p.c. (przed dniem 7 listopada 2019 roku art. 328 § 2 k.p.c.) może być podstawą skutecznej apelacji tylko w wyjątkowych okolicznościach, gdy wady uzasadnienia uniemożliwiają dokonanie kontroli instancyjnej lub kasacyjnej – por. wyrok SA w Warszawie z 28.12.2020 r., VII AGa 675/20, LEX nr 3245256; wyrok SA w Gdańsku z 4.11.2020 r., V ACa 300/20, LEX nr 3101531; wyrok SA w Białymstoku z 28.08.2020 r., I AGa 140/19, LEX nr 3153272; wyrok SA w Lublinie z 15.07.2020 r., I ACa 2/19, LEX nr 3055721; wyrok SA we Wrocławiu z 18.12.2019 r., I AGa 259/19, LEX nr 3097185 czy wyrok SA w Szczecinie z 25.10.2019 r., I ACa 429/19, LEX nr 2848116). Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie nie doszukał się w uzasadnieniu orzeczenia Sądu Okręgowego jakichkolwiek poważnych błędów, zwłaszcza takich dyskwalifikujących wyrok pod kątem zdatności do przeprowadzenia kontroli instancyjnej. Bez wątpienia mankamentem takim nie jest, zbyt zdaniem powodów lakoniczne, wskazanie na s. 9 uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego (k. 311), że przesłuchanie powodów nie koreluje z zebranym materiałem dowodowym oraz zasadami doświadczenia życiowego, a ich zachowanie pozostaje w ocenie tego sądu nielogiczne i nieprawdopodobne. Sąd Apelacyjny przypomina, że w świetle art. 327 ¹ § 2 k.p.c. uzasadnienie wyroku sporządza się w sposób zwięzły.

Reasumując, skarżący nie wykazali błędów w rozumowaniu Sądu Okręgowego. Zamiast tego, ograniczyli się do przedstawienia własnej, alternatywnej wersji oceny dowodów, co de lege lata nie może doprowadzić do podważenia ustalonego stanu faktycznego. Sąd Apelacyjny dokonał analizy zakwestionowanych ustaleń faktycznych i w jej wyniku stwierdził, że Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe. Poczynione ustalenia faktyczne, zawarte w wyodrębnionej redakcyjnie części uzasadnienia zaskarżonego wyroku, nie są wadliwe i znajdują odzwierciedlenie w treści przedstawionych w sprawie dowodów. Sąd Apelacyjny ustalenia Sądu Okręgowego zgodnie z art. 387 § 2 ¹ pkt 1 k.p.c. czyni niniejszym częścią uzasadnienia własnego wyroku, nie znajdując potrzeby ich ponownego szczegółowego przytaczania. Wobec powyższego można przejść do analizy zarzutów dotyczących obrazy prawa materialnego, nie zapominając, że ich ocena może się odbywać jedynie w ramach ustalonego, niepodważalnego już stanu faktycznego.

Wbrew zarzutowi II.1, Sąd Okręgowy nie dopuścił się obrazy art. 6 k.c. Naruszenie takie miałoby miejsce, gdyby sąd wadliwie zidentyfikował stronę, która powinna wykazać określone okoliczności i w konsekwencji obciążył ją w nieuzasadniony sposób skutkami ich niewykazania. W niniejszej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Tezy o wadliwej wykładni art. 6 k.c. nie można, co próbowali uczynić skarżący, stawiać w razie stwierdzenia przez sąd, że strona nie przedstawiła materiału dowodowego wystarczającego do ustalenia stanu faktycznego zgodnie z jej twierdzeniami oraz wyobrażeniami (postanowienie SN z 1.06.2021 r., I CSK 559/20, LEX nr 3219736; wyrok SA w Krakowie z 12.03.2021 r., I ACa 850/19, LEX nr 3208959; wyrok SA w Szczecinie z 29.11.2019 r., I ACa 432/19, LEX nr 2877559; wyrok SA w Warszawie z 7.11.2019 r., I ACa 391/18, LEX nr 3077351; wyrok SA w Łodzi z 16.09.2019 r., I ACa 331/19, LEX nr 3270782; wyrok SA we Wrocławiu z 17.04.2019 r., I ACa 100/19, LEX nr 3223773).

Wbrew stanowisku powodów Sąd Okręgowy nie dopuścił się także naruszenia prawa materialnego tj. art. 394 §1 k.c. Stanowisko strony powodowej sprowadza się po twierdzeń, że zawinieniem pozwanego przy kontraktowaniu było nie pełne wyjaśnienie powodom ograniczeń związanych z przebiegająca przez działkę rurą burzową. Powodowie nie zauważają jednak, że na dzień planowanej sprzedaży nieruchomości takich ograniczeń praktycznie nie było. Trudno bowiem przyjąć, że powodowie jednocześnie chcieliby pokryć polbrukiem wjazd na posesję, co jest możliwe, zgodnie z pismem Zarządu Dróg Wojewódzkich w Z., sporządzonym w odpowiedzi na wniosek powódki i jednocześnie w tym samym miejscu czynić nasadzenia w postaci drzew i krzewów, co istotnie wymaga zachowania co najmniej 1,5 odległości od rury. Biorąc pod uwagę przebieg rury ujawniony na mapach i szerokość przeciętnego wjazdu na posesję, to ostatnie ograniczenie jest iluzoryczne. Nadto sama powódka w swoich zeznaniach przyznaje, że żona pozwanego poinformowała ją o fakcie przebiegu rury kanalizacyjnej przez nieruchomość, a nawet wskazała że jest to ujawnione w księdze wieczystej, w kontekście jej pytań dlaczego granica działki od strony wjazdu nie przebiega w jednej linii. Za sprzeczne z doświadczeniem życiowym jest uznanie, że powódkę nie zainteresował przebieg tej rury. Trudno także uznać, że powodowie zostali wprowadzeni w błąd, skoro odesłano ich do zapisów księdze wieczystej i z góry poinformowano o ograniczeniu większym niż w rzeczywistości istniało. Marginalnie wskazać należy, że ograniczenia dotyczące działki w związku z realizacją inwestycji drogowej istotnie były ujawnione w księdze wieczystej w dziale III, co wprost wynika z jej odpisu zupełnego, jednak po wywłaszczeniu pozwanego z części nieruchomości zostały wykreślone Korelując to zeznanie powódki z zeznaniami pozwanego, który twierdził, że okazał powodom także studzienki kanalizacyjne, brak jest podstaw do stwierdzenia, że doszło do jakiegokolwiek zatajenia stanu nieruchomości przez pozwanego, które można byłoby uznać za zawinione w kontekście późniejszego odstąpienia przez powodów od umowy. Natomiast przebieg wizyty stron w kancelarii notarialnej, fakt żądania przez powodów obniżenia ceny na tym etapie wykonywania zobowiązania oraz okoliczność, że powodowie już wcześniej przygotowali sobie wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy, który wypełniali w kancelarii notarialnej, wskazuje jednoznacznie, że rzeczywistym powodem odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez powodów był odmowa obniżenia ceny przez pozwanego. Takie działanie należy uznać za zawinione niewykonanie umowy przedwstępnej przez powodów w rozumieniu art. 394 §1 k.c. Kwestia wykreślenia hipoteki została już omówiona wyżej, a twierdzenia powódki, że nie ufa notariuszom, gdyż z powszechnie dostępnych informacji wynika, że także oni mogą działać na niekorzyść jednej ze stron umowy są w kontekście §3 ust. 2 umowy przedwstępnej nieprawdopodobne, gdyż to powodowie byli uprawnieni do wyboru notariusza. Trudno więc uznać, że zdecydowali się na zawarcie umowy w kancelarii, do której nie mieli zaufania.

Reasumując, Sąd Apelacyjny w całości – częściowo wskutek zarzutów apelacji, a w pozostałym zakresie z urzędu – przenalizował prawidłowość zastosowania przez Sąd Okręgowy prawa materialnego. Kontrola ta nie wykazała jednak żadnych uchybień. Sąd Okręgowy prawidłowo zinterpretował powołane w uzasadnieniu swojego wyroku przepisy prawa i poprawnie przyporządkował odpowiednie normy prawne do wcześniej ustalonego stanu faktycznego. Sąd Apelacyjny stosownie do art. 387 § 2 ¹ pkt 2 k.p.c. w zakresie wyżej nieomówionym przyjmuje za własne oceny prawne Sądu Okręgowego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny w oparciu o art. 385 k.p.c. oddalił apelację powodów.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 § 1 zdanie pierwsze k.p.c.. Powodowie jako przegrywający postępowanie apelacyjne w całości powinni zwrócić pozwanemu poniesione przez niego koszty tego postępowania. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika, ustalone na podstawie § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie w kwocie 4 050 zł (75% x 5 400 zł).

Zgodnie z art. 15zzs[1] pkt 4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w brzmieniu od dnia 3 lipca 2021 roku, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, w sprawach rozpoznawanych według przepisów k.p.c. w pierwszej i drugiej instancji sąd rozpoznaje sprawy w składzie jednego sędziego; prezes sądu może zarządzić rozpoznanie sprawy w składzie trzech sędziów, jeżeli uzna to za wskazane ze względu na szczególną zawiłość lub precedensowy charakter sprawy. Przepis ten, stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 2021 roku o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, stosuje się również do postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia tej ustawy w życie. W niniejszej sprawie Prezes Sądu Apelacyjnego w Szczecinie nie skorzystał z przyznanej mu kompetencji, toteż sprawa podlegała rozpoznaniu w składzie 1-osobowym.

W braku stosownych wniosków stron, Sąd Apelacyjny nie uznając przeprowadzenia rozprawy za konieczne stosownie do art. 374 k.p.c. rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym.

W świetle powyższego orzeczono jak w sentencji.

SSA E. Buczkowska-Żuk