Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK 292/09
W wypadku nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową
budynku, w którym znajdują się dawne mieszkania zakładowe, najemca
ubiegający się o przeniesienie własności lokalu jest obowiązany spłacić
spółdzielni zadłużenie z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (art.
48 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Sędzia SN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja R. przeciwko Spółdzielni
Mieszkaniowej "P." w P. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po
rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 stycznia 2010 r.
skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 17 lutego
2009 r.
uchylił zaskarżony wyrok i oddalił apelację oraz zasądził od pozwanej na rzecz
powoda kwotę 2700 zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 28 listopada 2008 r. Sąd Okręgowy w Lublinie w sprawie z
powództwa Andrzeja R. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "P." w P. uwzględnił
częściowo powództwo i zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o
ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr 25 o powierzchni użytkowej 71,10 m2
w
budynku przy ul. S. w P. wraz z udziałem wynoszącym 711/20605 części we
współużytkowaniu wieczystym działek gruntu i we współwłasności nieruchomości
wspólnej oraz przeniesieniu nieodpłatnie na rzecz Andrzeja i Zofii małżonków R.
własności tego lokalu wraz ze związanymi nim prawami. Sąd oddalił powództwo w
zakresie zobowiązania pozwanej do przeniesienia na rzecz powoda i jego żony
piwnicy przynależnej do tego lokalu.
Sąd Okręgowy ustalił, że Andrzej R. jest najemcą lokalu, w którym mieszka
wspólnie z żoną Zofią R. Aktem notarialnym z dnia 30 czerwca 1997 r. pozwana
Spółdzielnia nabyła nieodpłatnie od Zakładów Azotowych "P." S.A. w P. własność
udziału wynoszącego 1997,90/2060,50 części budynku mieszkalnego i innych
urządzeń położonych w P. przy ul. S. nr 54 wraz z wyrażonym w takim samym
ułamku udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. Dnia 19 lipca 2005 r. powód
wystąpił do pozwanej z wnioskiem o zawarcie umowy notarialnej przenoszącej na
niego własność zajmowanego przez niego lokalu mieszkalnego. Zarząd pozwanej
Spółdzielni w dniu 25 października 2006 r. podjął uchwałę określającą przedmiot
odrębnej własności lokali w budynku przy ul. S. nr 54 w P. Spółdzielnia zawiadomiła
powoda, że powinien zapłacić kwotę 15 630,63 zł, po czym nastąpi przeniesienie
własności lokalu.
Sąd Okręgowy uznał roszczenie powoda za częściowo uzasadnione na
podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 § 1 k.p.c. oraz art. 48 i art. 491
ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: u.s.m.). Podkreślił, że uzależnienie przez
Spółdzielnię zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu na rzecz powoda od
uiszczenia przez niego kwoty 15 630,63 zł z tytułu poniesionych przez Spółdzielnię
nakładów koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku, nie ma
uzasadnienia w obowiązującym prawie. Oddalił żądanie powoda w zakresie
przeniesienia własności piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu, ze
względu na treść uchwały zarządu Spółdzielni w przedmiocie określenia przedmiotu
odrębnej własności lokali.
Pozwana wniosła apelację, zarzucając sprzeczność ustaleń z treścią zebranego
w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenie art. 491
i art. 48 u.s.m.
Sąd Apelacyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 17 lutego 2009 r. zmienił
zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddalił oraz nie obciążył powoda
kosztami postępowania apelacyjnego. Podkreślił, że spór dotyczy wykładni art. 48
ust. 3 u.s.m. Przyjął, że przesłanką ustanowienia odrębnej własności lokalu
zajmowanego przez najemcę i przeniesienia jego własności na najemcę jest zwrot
poniesionych przez spółdzielnię nakładów koniecznych, przeznaczonych na
utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Wskazał ponadto, że legitymacja
czynna w niniejszej sprawie przysługuje łącznie małżonkom Andrzejowi i Zofii R.
jako współnajemcom lokalu, w związku z czym Sąd Okręgowy powinien
zawiadomić Zofię R. o toczącym się postępowaniu i umożliwić jej przystąpienie do
sporu po stronie powodowej.
Powód w skardze kasacyjnej zarzucił naruszenie prawa materialnego przez
błędną wykładnię art. 48 ust. 3 u.s.m. oraz przepisu postępowania, tj. art. 386 § 2
k.p.c. przez jego niezastosowanie i wydanie wyroku reformatoryjnego w sytuacji, w
której wyrok Sądu Okręgowego został wydany w warunkach nieważności
postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)
Trafny jest zarzut naruszenia art. 48 ust. 3 u.s.m., choć z innych przyczyn niż
wskazane w skardze kasacyjnej. Według art. 48 ust. 1 u.s.m., najemcy
spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię
mieszkaniową był mieszkaniem zakładowym przedsiębiorstwa państwowego,
państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, przysługuje do
spółdzielni roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, po
dokonaniu przez najemcę spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z
umowy najmu lokalu oraz wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd
spółdzielni, w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego
mieszkania, wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli
spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie. Jeżeli spółdzielnia nabyła budynek
nieodpłatnie, zgodnie z art. 48 ust. 3 u.s.m., najemca powinien pokryć koszty
dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych, przeznaczonych na
utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal. Trybunał Konstytucyjny
stwierdził w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07 (OTK-A Zb.Urz. 2009, nr 7, poz.
110), że art. 48 ust. 3 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji. Wyjaśnił
m.in., że – zgodnie z tym przepisem – jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła
mieszkanie zakładowe nieodpłatnie, to jest obowiązana przenieść jego własność na
najemcę tylko w zamian za spłatę zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z
umowy najmu lokalu oraz pokrycie kosztów dokonanych przez spółdzielnię
nakładów koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje
się ten lokal. Wobec tego najemca uzyskuje prawo własności mieszkania za kwotę
rażąco odbiegającą od wartości rynkowej lokalu. Zdaniem Trybunału
Konstytucyjnego, kwestionowany przepis stanowi ingerencję w przysługujące
spółdzielni mieszkaniowej prawo własności, polegającą na takim jego ograniczeniu,
które nie znajduje dostatecznego uzasadnienia i nie spełnia konstytucyjnych
warunków dopuszczalności ograniczeń o tak daleko idącym zakresie.
W związku z utratą mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. wymaga
rozważenia, w jaki sposób wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r.
wpłynął na sposób rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
Po pierwsze, zgodnie z poglądem przeważającym w orzecznictwie Sądu
Najwyższego, wyrok Trybunału Konstytucyjnego stwierdzający niezgodność
przepisu ustawy z Konstytucją jest w zasadzie skuteczny ex tunc, tj. od dnia wejścia
w życie zakwestionowanego przepisu, chyba że co innego wynika z jego sentencji
albo – jak np. w wypadku niekonstytucyjności art. 418 k.c. – utrata mocy
obowiązującej następuje ze skutkiem od dnia wejścia w życie Konstytucji (zob.
uchwała z dnia 3 lipca 2003 r., III CZP 45/03, OSNC 2004, nr 9, poz. 136, wyrok z
dnia 9 października 2003 r., I CK 150/02, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 132, wyrok z
dnia 29 października 2003 r., III CK 34/02, OSP 2005, nr 4, poz. 54, uchwała z dnia
23 stycznia 2004 r., III CZP 112/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 61, postanowienie z
dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 272/03, nie publ., wyrok z dnia 30 września 2004 r.,
IV CK 20/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 161, wyrok z dnia 26 listopada 2004 r., V CK
270/04, nie publ., uchwała z dnia 23 czerwca 2005 r., III CZP 35/05, OSNC 2006, nr
5, poz. 81, wyrok z dnia 7 października 2005 r., II CK 756/04, "Monitor Prawniczy"
2005, nr 21, s. 1027, uchwała z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06, OSNC 2007, nr
3, poz. 39, wyrok z dnia 14 września 2006 r., III CSK 102/06, nie publ., uchwała
składu siedmiu sędziów z dnia 7 grudnia 2006 r., III CZP 99/06, OSNC 2007, nr 6,
poz. 79, wyrok z dnia 15 czerwca 2007 r., II CNP 37/07, nie publ., wyrok z dnia 13
grudnia 2007 r., I CSK 315/07, nie publ., wyrok z dnia 19 czerwca 2008 r., V CSK
31/08, OSNC-ZD 2009, nr A, poz. 16, wyrok z dnia 20 maja 2009 r., I CSK 379/08,
OSNC 2009, nr 12, poz. 172). Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca
2009 r. spowodował zatem utratę mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. ze
skutkiem od dnia 31 lipca 2007 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14
czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie
niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873).
Po drugie, Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r., rozważając
problem zgodności z Konstytucją art. 48 ust. 3 u.s.m., dokonał trafnej wykładni tego
przepisu w związku z art. 48 ust. 1 u.s.m. Podkreślił, że – zgodnie z art. 48 ust. 3
u.s.m. – w wypadku gdy spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe
nieodpłatnie, była obowiązana przenieść jego własność na najemcę tylko w zamian
za spłatę zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz
za pokrycie kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych,
przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal. Wynika z
tego, że art. 48 ust. 1 u.s.m., przed utratą mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m.,
odnosił się zarówno do odpłatnego, jak i nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię
budynku, w którym znajdowały się dawne mieszkania zakładowe. Odmienne były
jednak przesłanki nabycia własności lokalu przez najemcę. W wypadku odpłatnego
nabycia budynku przez spółdzielnię najemca spłacał zadłużenie z tytułu świadczeń
wynikających z umowy najmu lokalu oraz wnosił wkład budowlany, jeżeli zaś
spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, najemca spłacał zadłużenie z tytułu
świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz pokrywał koszty dokonanych
przez spółdzielnię nakładów koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku,
w którym znajduje się ten lokal. Obecnie, w związku z utratą mocy obowiązującej
art. 48 ust. 3 u.s.m., w wypadku nieodpłatnego nabycia budynku przez spółdzielnię
najemca jest obowiązany spłacić jedynie zadłużenie z tytułu świadczeń
wynikających z umowy najmu lokalu, odpadła natomiast, ze skutkiem ex tunc,
podstawa prawna żądania przez spółdzielnię spłaty poniesionych przez nią
nakładów.
Z tych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. orzekł, jak w
sentencji.

IV CSK 292/09

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia