Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 295/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 stycznia 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
w sprawie z powództwa Miasta W.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "B. "
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 23 stycznia 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 7 września 2011 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 30 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy uwzględniając w
całości powództwo Miasta W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „B.” nakazał
stronie pozwanej usuniecie automatycznych szlabanów wygradzających dla
wyłącznej potrzeby pozwanej teren położony w W. przy ul. D. o łącznej powierzchni
514 m. kw., bliżej oznaczony w wyroku i nakazał pozwanej wydanie powodowi tej
nieruchomości w stanie wolnym od dokonanych naniesień oraz zasądził od strony
pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 99 928,31 zł. z ustawowymi odsetkami
i kosztami procesu tytułem wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki.
Sąd Okręgowy ustalił między innymi, że Miasto W. jest właścicielem
przedmiotowej nieruchomości, którą administruje Zarząd Terenów Publicznych. Po
uzgodnieniu z Dyrektorem Zarządu Dróg Publicznych i uzgodnieniach w zakresie
komunikacji obsługi obiektu Wspólnoty, teren ten w planie sytuacyjnym z 2001r.
został przeznaczony do korzystania jako droga wewnętrzna – droga pożarowa do
budynku pozwanej Wspólnoty, która korzysta z niego bez zawarcia umowy z
powodem i bez uiszczania wynagrodzenia. Znaki drogowe, szlabany, słupki i inne
oznaczenia były uzgadniane i lokalizowane przez inwestora budynku, pozwana
Wspólnota wykorzystuje sporny teren jako wewnętrzną drogę pożarową i miejsce
postojowe dla samochodów mieszkańców budynku, wygrodziła go na własne
potrzeby i ogranicza wjazd innych pojazdów. Strony prowadziły rozmowy o
zawarciu umowy dzierżawy przez pozwaną, która jednak nie zgodziła się na
proponowaną przez stronę powodową wysokość czynszu i do umowy nie doszło.
Dochodzone w sprawie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tego terenu
zostało ustalone na podstawie stawek przyjętych w zarządzeniu Prezydenta W. nr
3355 z dnia 30 marca 2006 r. nr 3671/2006 i nr 3671/2006 z dnia 11 lipca 2006 r.
oraz uchwały nr 4151/2001 Zarządu Dzielnicy /…/ z dnia 11 grudnia 2001 r.
Sąd Okręgowy uznał powództwo za uzasadnione na podstawie art. 230 k.c.
stwierdzając, że pozwana Wspólnota jest posiadaczem zależnym w złej wierze
spornej nieruchomości, a ustalenie w drodze decyzji administracyjnej przebiegu
drogi pożarowej przez tę nieruchomość, sąsiadującą z nieruchomością pozwanej,
nie oznacza zgody właściciela przedmiotowej nieruchomości na jej zajęcie.
3
W wyniku apelacji strony pozwanej Sąd Apelacyjny zaskarżonym wyrokiem z
dnia 7 września 2011 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i oddalił powództwo.
Stwierdził przede wszystkim, że roszczenie o wydanie nieruchomości
nie mogło zostać uwzględnione ponieważ powód niewłaściwie oznaczył działkę
nim objętą, która ma inne oznaczenie geodezyjne, wskazane przez biegłego
geodetę po dokonaniu w opinii dokładnego rozliczenia powierzchni.
Niezależnie od tego Sąd drugiej instancji uzupełnił i skorygował ustalenia
faktyczne stwierdzając, że sporna nieruchomość znajduje się na terenie
rekreacyjno-wypoczynkowym oraz przeznaczonym pod komunikację, jest ciągiem
pieszo-jezdnym, który może pełnić funkcję drogi pożarowej do części budynku.
Znajduje się na niej szlaban zamykający przejazd samochodów i słupki
przeszkodowe oraz znaki właściwe dla drogi pożarowej i wszystkie te urządzenia
zostały zainstalowane przez stronę pozwaną za zgodą straży pożarnej oraz
Dyrektora Zarządu Terenów Publicznych, zatwierdzającego plan organizacji ruchu
dla drogi wewnętrznej pożarowej wokół budynku pozwanej Wspólnoty, co nastąpiło
w dniu 4 grudnia 2001r. i 13 lutego 2002 r.
Oddalając powództwo Sąd Apelacyjny uznał, że:
- Publiczny charakter i przeznaczenie spornego terenu jako ciągu
komunikacyjnego oraz terenów rekreacyjno-wypoczynkowych z natury rzeczy
upoważnia do korzystania ze spornej nieruchomości w taki sposób, jak korzysta
strona pozwana, bez obowiązku uiszczania opłat i zawarcia umowy dzierżawy,
która umożliwiłaby pozwanej ogrodzenie całego terenu i zamknięcie przejścia
pieszym, a tym samym byłaby sprzeczna z przeznaczeniem i charakterem terenu.
- Strona pozwana nie jest posiadaczem spornej części nieruchomości,
gdyż brak podstaw do przyjęcia, że zajęła ją i faktycznie włada wyłącznie
dla własnych potrzeb, jak również, by miała zamiar i wolę pozbawienia strony
powodowej władztwa nad nieruchomością. Nie można, zdanie Sądu, uznać za
zajęcie i władanie ustawienia szlabanów, słupków i innych oznaczeń drogi
pożarowej w miejscach wskazanych przez dysponenta tej nieruchomości oraz
wykorzystywanie terenu zgodnie z jego przeznaczeniem jako ogólnodostępnego
miejsca komunikacji pieszej. Fakt usytuowania dodatkowego szlabanu
i uniemożliwiania korzystania z drogi jako dojścia do sąsiedniego budynku
4
spółdzielni mieszkaniowej D. Sąd uznał za incydentalny i bez
znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro szlaban nie był faktycznie
wykorzystywany.
- Roszczenie windykacyjne jest nieuzasadnione, gdyż opisane wyżej
działania strony pozwanej, jak również uznaniowe otwieranie szlabanów przez jej
pracowników i umożliwianie wjazdu tylko pojazdom wybranym nie prowadzi
do całkowitego pozbawienia powódki władztwa nad nieruchomością oraz
korzystania z niej, gdyż nie uniemożliwia korzystania z terenu jako miejsca
rekreacyjno- wypoczynkowego i drogi pożarowej, a tylko uzupełnia tę jego funkcję.
- Strona pozwana posiada skuteczne wobec właściciela uprawnienie
do korzystania ze spornej nieruchomości bezpłatnie jako drogi pożarowej, gdyż
zgodę w tym przedmiocie wyraził Dyrektor Zarządu Terenów Publicznych. Takie
upoważnienie jest, zdaniem Sądu, swoistą formą oświadczenia woli dysponenta tej
nieruchomości i skoro na taki sposób korzystania z nieruchomości wyraził zgodę
podmiot uprawniony do zarządzania nieruchomością w imieniu właściciela, zmiana
sposobu wykorzystania terenu, w tym nakładanie obowiązku uiszczania opłat
wymaga rozwiązania dotychczasowego stosunku umownego, wynikającego
z powyższego upoważnienia. Także decyzja o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu nakazywała usytuowanie ciągu pieszego
o parametrach drogi pożarowej po uzgodnieniu z Zarządem Dróg Miejskich,
a skoro takie uzgodnienia zostały dokonane, stanowią one podstawę
do korzystania przez pozwaną z tego terenu jako terenu przeznaczonego pod
komunikację publiczną, a więc z natury rzeczy nieodpłatnie.
- Żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z terenu jest
bezzasadne także dlatego, że szlaban przy ul. D. faktycznie nie był używany,
a samo jego postawienie na nieruchomości pozwanej, z ramieniem opuszczanym
na nieruchomość powódki, nie daje podstaw do uznania, że stanowi to
wykorzystywanie nieruchomości powódki w sposób odpowiadający stosunkowi
najmu lub dzierżawy. Niezależnie od tego, tereny publiczne przeznaczone
na dojazdy i komunikację nie wymagają zawarcia umowy dzierżawy, tak więc nie
ma możliwości stosowania w takim wypadku jakichkolwiek opłat, a zatem nie
5
powstaje roszczenie o odszkodowanie. Z opinii biegłego W. S. wynika bowiem, że
nie można w ogóle ustalić wysokości odszkodowania w takim przypadku.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach strona powodowa
w ramach pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie art. 222 k.c. przez niewłaściwą
wykładnię i przyjęcie, że skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania
rzeczą można wywodzić z uzgodnień poczynionych w toku zatwierdzania projektu
organizacji ruchu przez właściciela będącego jednocześnie zarządzającym ruchem
drogowy w rozumieniu art. 10 ust. 7 ustawy o ruchu drogowym oraz
że umieszczenie na cudzej nieruchomości stanowiącej ogólnodostępny teren
komunikacyjny i rekreacyjny szlabanów i słupków wygradzających tę nieruchomość
w celu wykorzystania jej na potrzeby budynku posadowionego na sąsiedniej
nieruchomości, nie jest faktycznym pozbawieniem właściciela władztwa nad rzeczą;
naruszenie art. 10 ust.7 i 10a ustawy o ruchu drogowym i § 2 ust.1 i 2 oraz § 3
rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 10 października
2000 r. w sprawie szczegółowych warunków zarządzania ruchem na drogach przez
błędną wykładnię i przyjęcie, że zatwierdzenie projektu organizacji ruchu dokonane
przez zarządzającego ruchem drogowym wywołuje skutki prawne także w sferze
praw i obowiązków cywilnoprawnych; naruszenie art. 222 § 2 k.c. oraz art. 225
w zw. z art. 230 k.c. przez ich niezastosowanie w wyniku uznania, że korzystanie
przez właściciela budynku z drogi dojazdowej do budynku położonej na cudzej
nieruchomości nie ogranicza właściciela w korzystaniu z nieruchomości jak również
nie uzasadnia obowiązku zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z tej
nieruchomości.
W ramach drugiej podstawy skarżący zarzucił naruszenie art. 328 § 2 w zw.
z art. 391 § 1 k.p.c. przez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku przyczyn
pominięcia przez Sąd Apelacyjny dowodów w postaci wypisów z ewidencji gruntów
i budynków (k.8 i 9) zawierających oznaczenie spornej nieruchomości oraz zeznań
świadków D. R. (k. 272, 273), S. K. (k. 184, 185) i D. P. (k. 182-184),
stanowiących podstawę rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego.
Wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach
postępowania.
6
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej są uzasadnione.
Zgłoszone przez powoda roszczenia o usunięcie dokonanych przez
pozwaną na przedmiotowej nieruchomości naniesień oraz o wydanie tej
nieruchomości stronie powodowej w stanie wolnym od naniesień znajdują
podstawę prawną w art. 222 k.c., natomiast roszczenie o zapłatę wynagrodzenia
za korzystanie z nieruchomości opiera się na art. 225 w zw. z art. 224 § 2 i art. 230
k.c.
Przesłanką obu roszczeń przewidzianych w art. 222 k.c. jest powstanie stanu
obiektywnie sprzecznego z prawem własności: obiektywny fakt wkroczenia w sferę
cudzego prawa własności. Bez znaczenia dla powstania tych roszczeń pozostają
elementy subiektywne, takie jak wina, dobra czy zła wiara osoby naruszającej
własność czy też jej zamiar zajęcia nieruchomości wyłącznie dla własnych potrzeb.
W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że przedmiotowa nieruchomość
stanowi własność strony powodowej, jej charakter określony został w planie
zagospodarowania jako ogólnodostępne tereny komunikacyjne i rekreacyjno
- wypoczynkowe, nie jest to jednak droga publiczna. Nie ulega również wątpliwości
że strona pozwana zajęła część nieruchomości, wydzieliła z niej drogę wewnętrzną
do budynku posadowionego na swojej nieruchomości i korzysta z tej drogi jako
drogi pożarowej decydując, które pojazdy mogą się po niej poruszać oraz które
samochody mogą na niej parkować. Wbrew odmiennemu stanowisku Sądu
Apelacyjnego, takie działania wskazują jednoznacznie, że strona pozwana zajęła
w sposób trwały część przedmiotowej nieruchomości i włada nią wyłącznie dla
własnych potrzeb, niezależnie od tego czy i jak często korzystała z drugiego
szlabanu ustawionego przy ul. D. oraz niezależnie od tego, jakie przyświecały jej
cele, gdy zajęła nieruchomość w takim zakresie i nią włada. Jej działania
niewątpliwie stanowią wkroczenie w sferę własności strony powodowej i jeżeli
nawet nie pozbawiły jej zupełnie faktycznego władztwa nad tą częścią
nieruchomości, to z pewnością przynajmniej ograniczyły jej uprawnienia
właścicielskie, w zakresie, który można porównać do sytuacji właściciela,
gdy osobie trzeciej przysługuje służebność drogi koniecznej albo korzysta
z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy. Działania osoby trzeciej
7
ograniczające w taki sposób uprawnienia właściciela uzasadniają jego roszczenie
przewidziane w art. 222 § 2 k.c., o ile nie został pozbawiony w zupełności władztwa
nad nieruchomością, co uzasadniałoby roszczenie przewidziane w art. 222 § 1 k.c.
Zakres ochrony określa Sąd, podobnie jak ewentualny przedmiot wydania, a zatem
wskazane przez Sąd Apelacyjny niedokładności w oznaczeniu przedmiotu żądania,
które dadzą się usunąć w oparciu o dokonane ustalenia faktyczne, same w sobie
nie uniemożliwiają uwzględnienia roszczenia windykacyjnego.
Jednakże ochrona przewidziana w przepisach art. 222 k.c. właścicielowi
nie przysługuje jeżeli osobie trzeciej, która zajęła nieruchomość i włada nią, służy
skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że stronie pozwanej przysługują
względem strony powodowej - jako właściciela nieruchomości - uprawnienia do
władania przedmiotową nieruchomością w taki sposób, w jaki nią włada. Uznał,
iż do takiego sposobu korzystania z nieruchomości uprawnia pozwaną publiczny
charakter nieruchomości i jej przeznaczenie jako ciągu komunikacyjnego
i rekreacyjno - wypoczynkowego, a niezależnie od tego wyrażenie przez
właściciela zgody na taki sposób korzystania z nieruchomości, przez wydanie
decyzji administracyjnych zezwalających na wykorzystanie części nieruchomości
jako drogi pożarowej oraz dokonanie przez uprawnione organy administracyjne
zatwierdzenia organizacji ruchu na tym terenie.
Słusznie zarzuca skarżąca, że jest to stanowisko błędne i naruszające art.
222 k.c.
Przedmiotowa nieruchomość nie stanowi drogi publicznej, a zatem nie jest
ogólnie dostępną dla wszystkich drogą, co sprawia, że strona pozwana nie może
uprawnienia do korzystania z niej wywodzić z przysługującego każdemu prawa
do bezpłatnego korzystania z drogi publicznej. Nawet zresztą gdyby była to droga
publiczna, to tym bardziej stronie pozwanej nie przysługiwałoby uprawnienie
do ograniczenia na niej ruchu tylko do własnych potrzeb i uniemożliwiania innym
pojazdom korzystania z niej. Takiego uprawnienia nie daje stronie pozwanej,
z równie oczywistych powodów, przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości
na cele rekreacyjno- wypoczynkowe, które z pewnością nie uprawnia
8
do wygrodzenia części takiego trenu na drogę pożarową i parking dla potrzeb
właściciela innej nieruchomości.
Także okoliczność, że powodowe Miasto jest zarówno właścicielem
przedmiotowej nieruchomości, jak i samorządowym organem administracyjnym,
sprawującym zarząd nad nieruchomościami publicznymi oraz określonymi drogami,
nie uzasadnia stanowiska Sądu Apelacyjnego, iż wydane decyzje administracyjne
dotyczące możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości jako drogi
pożarowej i ustawienia na niej określonych urządzeń oraz ustalenie zasad
organizacji ruchu na tej drodze, stanowią cywilnoprawne oświadczenie woli
właściciela zezwalające stronie pozwanej na korzystanie z nieruchomości w
ustalony w sprawie sposób i przyznają jej tym samym uprawnienie do władania
nieruchomością, skuteczne wobec właściciela, w rozumieniu art. 222 k.c.
Należy bowiem odróżnić działalność Miasta i jego organów w sferze
publicznej jako organów administracji publicznej wydających niezbędne decyzje
administracyjne, a więc wykonujących działalność w ramach imperium, od sfery
cywilnoprawnej, w której Miasto występuje i działa w sferze dominium, jako
właściciel nieruchomości.
Nie ulega wątpliwości, że czynności z zakresu administracji publicznej, w tym
wydawanie decyzji administracyjnych, nie są oświadczeniami woli, w rozumieniu
cywilnoprawnym i nie mogą być tak traktowane. Decyzje administracyjne
wydawane są w sprawach administracyjnych, mają charakter działań
publicznoprawnych i wydawane są przez organ administracyjny jako władzę
zwierzchnią. Jeżeli organ administracji publicznej jest jednocześnie właścicielem
nieruchomości, wydawane przez niego decyzje administracyjne, zezwolenia czy
uzgodnienia dotyczące tej nieruchomości nie są oświadczeniami woli właściciela
nieruchomości i nie rodzą skutków cywilnoprawnych w zakresie praw dotyczących
nieruchomości. Nie rozdzielenie tych sfer działalności organów władzy publicznej
prowadziłoby do bezpodstawnego ograniczenia ich uprawnień jako właściciela
nieruchomości, w sytuacji, gdy organ taki byłby zobowiązany przepisami prawa
administracyjnego do wydania określonej decyzji administracyjnej dotyczącej
korzystania z tej nieruchomości w zakresie uregulowanym przepisami prawa
administracyjnego. Wydając określoną decyzję administracyjną, np. o pozwoleniu
9
na budowę, czy możliwości poprowadzenia drogi pożarowej i usytuowania na niej
koniecznych urządzeń, organ administracyjny nie decyduje w żadnym zakresie
o prawie własności nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę czy zgodą
na poprowadzenie po niej drogi pożarowej, nawet jeżeli są to nieruchomości
stanowiące jego własność. Osoba uprawniona na podstawie takiej decyzji
administracyjnej czy zezwolenia lub zatwierdzenia musi doprowadzić sama
do uzgodnienia z właścicielem nieruchomości – także, gdy jest nim organ władzy
publicznej wydający wskazaną decyzję- w drodze czynności cywilnoprawnych
zakres swojego prawa do korzystania z cudzej nieruchomości. Jak wskazał Sąd
Najwyższy w orzeczeniach z dnia 26 kwietnia 2006r. V CSK 20/06, z dnia
29 stycznia 2008 r. IV CSK 410/07 i z dnia 6 maja 2009 r. II CSK 595/08 (niepubl.),
prowadzenie inwestycji na podstawie odpowiednich zezwoleń władzy budowlanej,
nie przesądza samo przez się o tym, że przy jej realizacji nie mogło dojść
do naruszenia prawa własności, bowiem z faktu wydania decyzji administracyjnej
nie można wyprowadzić wniosku, że inwestor uzyskał zgodę właściciela na zajęcie
jego nieruchomości, podobnie jak uzyskanie pozwolenia na budowę na cudzym
gruncie jakiegoś urządzenia, nie oznacza prawa swobodnego dostępu na tę
nieruchomość w celu jego konserwacji, na co należy uzyskać zgodę właściciela.
Nie ma żadnych podstaw prawnych by inaczej traktować sytuację,
gdy właścicielem nieruchomości, co do której osoba trzecia uzyskała na podstawie
decyzji administracyjnej pewne uprawnienia, jest organ administracji publicznej
wydający taką decyzję. Ponieważ, jak wskazano wyżej, decyzja administracyjna nie
jest cywilnoprawnym oświadczeniem woli, również w takim wypadku osoba
uprawniona na podstawie decyzji administracyjnej musi uzyskać zgodę właściciela
nieruchomości na wykorzystanie jej w sposób określony w decyzji.
Dlatego wydanie przez organy gminy decyzji administracyjnej zezwalającej
na urządzenie na nieruchomości, stanowiącej własność gminy, drogi pożarowej do
budynku posadowionego na sąsiedniej nieruchomości, nie zwalnia właściciela tej
nieruchomości od uzyskania od gminy, jako właściciela gruntu, zgody na takie
wykorzystanie jej nieruchomości. Tym bardziej nie zwalnia od tego obowiązku
zatwierdzenie projektu zmiany organizacji ruchu drogowego, w którym ustalono
urządzenie na nieruchomości gminy drogi pożarowej do budynku na sąsiedniej
10
nieruchomości, gdyż w świetle art. 10 ust.7 i ust.10a ustawy z dnia 20 czerwca
1997 r. prawo o ruchu drogowym (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r., poz. 1137, ze zm.)
w zw. z § 2 ust.1 i 2 oraz § 3 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki
Morskiej z dnia 10 października 2000 r. w sprawie szczególnych warunków
zarządzania ruchem na drogach (Dz. U. Nr 90, poz. 1006), zatwierdzenie takie jest
jedynie czynnością operacyjno techniczną, a nie decyzją administracyjną (porównaj
między innymi postanowienia WSA w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2004 r.
II SA/Bd 145/04, niepubl. oraz NSA w Warszawie z dnia 21 grudnia 1987 r.
SAB/Wr 26/87, OSNA 1987/2/92, z dnia 8 marca 2012 r. I OSK 306/11 i z dnia
4 kwietnia 2012 r. OSK 608/12 niepubl.).
W konsekwencji należy uznać, że sama decyzja administracyjna, zezwolenie
czy zatwierdzenie w trybie administracyjnym sposobu korzystania z nieruchomości
będącej własnością gminy, nie stanowi cywilnoprawnej zgody jej właściciela na
takie korzystanie z nieruchomości i nie rodzi skutecznego względem właściciela
uprawnienia do władania nieruchomością, w rozumieniu art. 222 k.c.
Nie jest więc uzasadnione stanowisko Sądu Apelacyjnego, iż strona
pozwana była uprawniona do korzystania ze spornej nieruchomości w taki sposób,
w jaki z niej korzystała, co prowadziło do oddalenia powództwa w całości.
Również rozważania Sądu drugiej instancji odnoszące się do roszczenia
o zasądzenie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości nie są trafne
i uzasadniają kasacyjny zarzut naruszenia art. 225 w zw. z art. 230 k.c. Nie ulega
wątpliwości, że strona pozwana zajmując i korzystając z przedmiotowej
nieruchomości w wskazanym wyżej zakresie była jej posiadaczem zależnym w złej
wierze, co, zgodnie z art. 230 k.c., uzasadnia zastosowanie art. 225 w zw. z art.
224 § 2 k.c. i umożliwia dochodzenie przez stronę powodową wynagrodzenia
za korzystanie z nieruchomości i to niezależnie od zgłoszenia roszczeń
przewidzianych w art. 222 k.c. (porównaj między innymi uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r. III CZP 29/05, OSNC 2006/4/64 oraz
wyroki z dnia 24 lutego 2006 r. II CSK 139/05 i z dnia 25 listopada 2008 r. II CSK
346/08, niepubl.). Także w sytuacji gdy posiadacz wykorzystuje nieruchomość
w zakresie zbliżonym do służebności, istnieje podstawa do żądania wynagrodzenia
11
za tego rodzaju bezumowne korzystanie z gruntu ( porównaj między innymi wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2009 r. II CSK 137/09, niepubl.).
Wbrew stanowisku Sądu Apelacyjnego roszczenie to jest niezależne
od tego, czy właściciel poniósł jakąś stratę nie korzystając z nieruchomości
w pełnym zakresie ani od tego, czy posiadacz efektywnie z niej korzystał i czy
odniósł z tego jakąś korzyść. Nie jest też trafna ocena tego Sądu, iż w sytuacji jaka
istnieje na przedmiotowej nieruchomości nie ma podstaw do żądania zawarcia
umowy dzierżawy, gdyż umożliwiałoby to stronie pozwanej ogrodzenie terenu
i pozbawienie także pieszych prawa korzystania z niego, co byłoby sprzeczne
z przeznaczeniem gruntu. Jest oczywiste, że zakres korzystania z przedmiotu
dzierżawy powinien być określony w umowie dzierżawy, która może i powinna
wykluczać takie korzystanie z terenu przez dzierżawcę, które jest sprzeczne
z przeznaczeniem nieruchomości.
Z tych przyczyn błędne jest także stanowisko Sądu Apelacyjnego, iż nie
powstaje w ogóle roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
z przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie da się określić jego wysokości skoro nie
ma podstaw do zawierania umowy dzierżawy na taki grunt i pobierania czynszu
dzierżawnego. Sąd powołał się w tym przedmiocie na opinię biegłego, jednak biegły
stanowiska takiego nie wyraził, gdyż stwierdził jedynie, że nie ma wolnego rynku
stawek dzierżawnych w tego typu przypadkach. Niezależnie od tego trzeba też
stwierdzić, że biegły nie jest uprawniony do wydawania opinii co do tego, czy
można ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie z gruntu, gdyż jest to ocena
prawna, należąca wyłącznie do kompetencji Sądu.
Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy, przewidziane w art. 224 § 2 k.c.
wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno odpowiadać
kwocie, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie
opierało się na prawie. Powinno zatem obejmować wszystko to, co uzyskałby
właściciel, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania
na podstawie innego stosunku prawnego (porównaj między innymi uchwałę składu
siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, OSNCP
1984/12/208 oraz uchwały z dnia 7 stycznia 1998 r. III CZP 62/97, OSNC 1998/6/91
i z dnia 13 marca 2008 r. III CZP 3/08, OSNC 2009/4/53). Podstawą ustalenia
12
wynagrodzenia w rozpoznawanej sprawie mogły być zatem przyjęte przez Sąd
pierwszej instancji stawki urzędowe czynszu.
Trafnie wreszcie skarżący zarzucił naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 328
§ 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w wyniku pominięcia w uzasadnieniu zaskarżonego
wyroku znacznej części materiału dowodowego zgromadzonego przez Sąd
pierwszej instancji (wypisy z ewidencji gruntów i budynków dotyczące
przedmiotowej nieruchomości oraz zeznania świadków, opisujących sposób
korzystania przez pozwaną z nieruchomości powoda) i nie wskazania czy odmówił
tym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej, czy też pominął je z innych
przyczyn. Zgodnie z art. 382 k.p.c. Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie
materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu
apelacyjnym i jako sąd merytorycznie rozpoznający sprawę od początku powinien
odnieść się do całego materiału zebranego w sprawie w obu instancjach. Jedynie
wówczas, gdy przyjmuje wszystkie ustalenia Sądu pierwszej instancji za własne nie
musi powtarzać oceny dowodów. Jednakże gdy czyni własne ustalenia i wydaje
wyrok reformatoryjny, obowiązany jest w uzasadnieniu odnieść się także do
wszystkich dowodów przeprowadzonych przez Sąd pierwszej instancji i wskazać,
czy i dlaczego je pominął lub odmówił im wiarygodności i mocy dowodowej, w
przeciwnym przypadku niemożliwa jest kontrola kasacyjna wyroku Sądu drugiej
instancji (porównaj między innymi orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 10
listopada 1998 r. III CKN 792/98, OSNC 1999/4/83, z dnia 11 stycznia 2008 r. V
CSK 240/07 i z dnia 18 czerwca 2010 r. V CSK 422/09, niepubl.).
Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
k.p.c.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w
zw. z art. 39821
k.p.c.).
es