Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 marca 2016 roku

Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie Wydział II Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSO Katarzyna Jakubowska – Pogorzelska

Protokolant: Kinga Kosicka

po rozpoznaniu w dniu 1 marca 2016 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 1.686,67 zł (tysiąc sześćset osiemdziesiąt sześć złotych 67/100) z odsetkami ustawowymi od dnia 28 stycznia 2014 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie

3.  zasądza od powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 3.617 zł ( trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2014 r. (data prezentaty) powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. wniosła pozew przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W., w którym po ostatecznym sprecyzowaniu żądania pozwu, wniosła o zasądzenie od pozwanej kwoty 119.937,49 zł wraz z odsetkami ustawowymi od kwoty 103.247,33 zł od dnia 24 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 16.690,16 zł od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty. Ponadto wniosła o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm obowiązujących oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa / pozew, k. 2-19, pismo powódki z dnia 9.04.2014 r., k. 416-417; pismo powódki z dnia 13.10.2014 r., k. 660-664; pismo powódki z dnia 21.09.2015 r., k. 816-818; e-protokół z dnia 01.03.2016 r. 00:01:40-00:04:04/.

Jak wskazała powódka, na kwotę dochodzoną pozwem składa się kwota 103.247,33 zł wynikająca z niezapłaconych należności głównych w wysokości 172.833,94 zł z tytułu poniesionych przez Spółdzielnię kosztów zarządu nieruchomością przy ul. (...) w W., pomniejszonych o kwotę 69.586,61 zł wynikającą z potrąconej należności przysługującej pozwanej, oraz kwota 16.690,16 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych za opóźnienie / pozew, k. 2-19, pismo powódki z dnia 9.04.2014 r., k. 416-417; pismo powódki z dnia 13.10.2014 r., k. 660-664/

Nakazem zapłaty z dnia 7 maja 2014 r. wydanym w postępowaniu upominawczym Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu / k. 436/.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana podniosła, że zapłaciła część należności za usługi świadczone przez kontrahentów Spółdzielni jedynie w okresie kiedy usługi te były faktycznie wykonywane oraz do czasu przejęcia obowiązków przez usługodawców, którzy zawarli umowę ze Wspólnotą. Jedynie z uwagi na niedochowanie przez Spółdzielnię podstawowych zasad staranności umowy zawarte przez nią na obsługę ww. nieruchomości obowiązywały również po upływie trzech miesięcy od utraty przez nią prawa zarządu nieruchomością oraz po przejęciu przez nowe podmioty wszelkich obowiązków związanych z obsługą tej nieruchomości. Brak jest więc jakichkolwiek podstaw do obciążania Wspólnoty za należności dotyczące okresu, w którym zawarła już ona umowy z nowymi kontrahentami. W ocenie pozwanej brak jest również podstaw prawnych do obciążenia Wspólnoty należnościami dochodzonymi przez Spółdzielnię / sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 442-458/

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Uchwałą nr 22 Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z dnia 5 października 2011 r. określono przedmiot odrębnej własności lokali znajdujących się w budynku położonym przy ul. (...) w W..

/dowód: wydruk uchwały nr 22 z załącznikami, k. 329-354/

W dniu 13 listopada 2012 r. właściciele lokali znajdujących się w w/w budynku wystąpili do powódki z wnioskiem o zwołanie zebrania właścicieli lokali.

/dowód: pismo z dnia 12.11.2012 r. z załącznikiem, k. 355-358/

W dniu 29 listopada 2012 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym podjęto uchwałę nr (...) w sprawie powstania wspólnoty mieszkaniowej, tj. zastosowania przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, zakończenia zarządu powierzonego przez powódkę, sprawowania zarządu przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej składający się z osób fizycznych, wybieranych i odwoływanych na mocy uchwał właścicieli oraz zobowiązania powódki jako dotychczasowego zarządcy do niezwłocznego wydania majątku Wspólnoty i wszelkiej dokumentacji dotyczącej nieruchomości i spraw Wspólnoty. Jednocześnie w uchwale upoważniono nowy zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do zlecenia czynności w ramach realizacji uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej, w formie umów zlecenia – zawartych przez Zarząd samodzielnie – osobom trzecim, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami, wybranych czynności zwykłego zarządu wraz z obsługą rachunkową oraz zlecania osobom trzecim obsługi technicznej i porządkowej nieruchomości wspólnej i innych niezbędnych do funkcjonowania Wspólnoty. Postanowiono również, że uchwała wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2013 r. Tego samego dnia podjęta została uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W., w sprawie wyboru pięciu członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej.

Powódka została powiadomiona o podjęciu powyższych uchwał w pismach z dnia 5 i 7 grudnia 2012 r. i przedmiotowe uchwały powódka otrzymała w dniu 7 grudnia 2012 r. Jednocześnie wskazano, iż uchwały wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2013 r. i z tym dniem powodowa Spółdzielnia kończy wykonywanie zarządu nieruchomością przy ul. (...). W związku z tym pozwana zwróciła się do powódki o przygotowanie się do przekazania nieruchomości wraz z niezbędną dokumentacją. Poinformowała również o przygotowaniach do wyboru firm obsługujących nieruchomość, w tym firmy zarządzającej.

/dowody: protokół z podjęcia uchwały, k. 376-379, 519-522; uchwała nr (...), k. 380, 459, 518; protokół nr (...), k. 381-384; pismo z dnia 5.12.2012 r., k. 515-516; pismo z dnia 7.12.2012 r., k. 517; zeznania świadka A. P., k. 751-756; przesłuchanie W. K. za stronę pozwaną, e-protokół z dnia 01.03.2016 r. 00:18:56-00:40:25/

Powodowa Spółdzielnia zwołała natomiast zebranie właścicieli lokali na dzień 18 grudnia 2012 r. lokali, a następnie na dzień 18 lutego 2013 r. W związku z tym pozwana w pismach z dnia 31 stycznia 2013 r. oraz z dnia 11 lutego 2013 r. informował powódkę, że nie otrzymała żądania w sprawie zwołania zebrania właścicieli reprezentujących 10% udziałów w nieruchomości wspólnej, kwestionując legalność działań powódki.

/dowody: protokół zebrania właścicieli lokali, k. 359-362, 365-375; zawiadomienie, k. 364; pismo powódki z dnia 31.01.2013 r. , k. 530; pismo z dnia 11.02.2013 r., k. 540/

W dniu 28 grudnia 2012 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła do Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej pozew o uchylenie uchwał nr (...) i (...) wraz z wnioskiem o zabezpieczenie powództwa

/dowód: kopia pozwu, k. 188-190, 390-392/

Natomiast w piśmie z dnia 4 stycznia 2013 r. skierowanym do mieszkańców nieruchomości przy ul. (...) powódka oświadczyła, że ww. nieruchomość pozostaje w zarządzie Spółdzielni. Stanowisko to podtrzymała w dalszych pismach, kwestionując legitymację zarządcy do wykonywania czynności zarządczych i wzywając mieszkańców budynku przy ul. (...) do dokonywania wpłat na konto bankowe Spółdzielni.

/pismo z dnia 04.01.2013 r., k. 385; pismo z dnia 04.03.2013 r., k. 386-387; zeznania świadka A. P., k. 751-756; zeznania świadka B. P., k. 795-796/

W pismach z dnia 21 grudnia 2012 r., z dnia 8, 13 i 20 stycznia 2013 r., z dnia 7 marca 2013 r., 11 kwietnia 2013 r. pozwana, powołując się na podjęte uchwały nr(...), zwracała się do powódki o przygotowanie i przekazanie dokumentacji dotyczącej nieruchomości przy ul. (...), w tym wszystkich aktualnych umów dotyczących nieruchomości, o informację dotyczącą terminu podpisania umów cesji z firmami świadczącymi usługi na nieruchomości, o rozliczenie z właścicielami lokali wszelkich należności za okres do 31 grudnia 2012 r. oraz o zaprzestanie działań polegających na informowaniu mieszkańców o tym, że nieruchomość pozostaje w zarządzie Spółdzielni. Ponadto informowała powodową Spółdzielnię o zamiarze zawarcia nowych umów dotyczących obsługi ww. nieruchomości.

/dowody: pismo z dnia 20.01.2013 r., k. 523; korespondencja e-mail, k. 524; pismo z dnia 13.01.2013 r., k. 526; pismo z dnia 08.01.2013 r., k. 527; pismo z dnia 21.12.2012 r., k. 528-529; pismo z dnia 07.03.2013 r. z potwierdzeniem nadania, k. 531-534; pismo z dnia 11.04.2013 r. z potwierdzeniem nadania, k. 535-537, 699-701; zeznania świadka I. P., k. 637-640/

Postanowieniem z dnia 25 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie oddalił wniosek powódki o udzielenie zabezpieczenia powództwa w sprawie o uchylenie uchwał nr (...) i (...), poprzez wstrzymanie ich wykonania, zaś zażalenie na przedmiotowe postanowienie zostało oddalone przez Sąd Apelacyjny w Warszawie.

/dowód: kopia postanowienia SA w Warszawie z dnia 17.07.2013 r. z uzasadnieniem, k. 470-475/

Z tytułu umów zawartych z dostawcami energii elektrycznej, ciepła i innymi usługodawcami powodowa Spółdzielnia została obciążona należnościami:

⚫

za konserwację instalacji systemu domofonowego w budynku przy ul. (...) okresie od stycznia do czerwca 2013 r. – w kwocie 3.172,10 zł,

⚫

za ochronę ww. budynku w okresie od stycznia do maja 2013 r. – w kwocie 84.692,88 zł,

⚫

za remonty bieżące na terenie nieruchomości w okresie od stycznia do maja 2013 r. –w kwocie 63.825,07 zł,

⚫

za wykonywanie prac porządkowych na nieruchomości w okresie od stycznia do maja 2013 r. - w kwocie 82.296,09 zł,

⚫

za przeglądy wentylacji w budynku w I i II kwartale 2013 r. – w kwocie 5.216,40 zł,

⚫

za energię elektryczną dostarczoną do budynku w okresie do stycznia do czerwca 2013 r. – w kwocie 71.879,01 zł,

⚫

za konserwację instalacji systemu domofonowego w miesiącu lipcu 2013 r. – w kwocie 496,91 zł

⚫

za ubezpieczenie budynku w okresie od stycznia do grudnia 2013 r. - w kwocie 14.440,44 zł,

⚫

za znaczki pocztowe do przesyłek poleconych informujące o zebraniu właścicieli lokali – w kwocie 1890,79 zł,

⚫

za wykonywanie usług w zakresie konserwacji wind w budynku w okresie od stycznia do maja 2013 r. - w kwocie 25.766,64 zł oraz w czerwcu 2013 r. – w kwocie 5.127,30 zł,

⚫

za dostawę ciepła do budynku w okresie do stycznia do maja 2013 r. – w kwocie 175.536,26 zł,

⚫

za wykonanie przeglądu serwisowego platformy (...) zamontowanej w garażu budynku – w kwocie 393,60 zł

⚫

za wykonanie naprawy bramy garażowej w budynku, w styczniu 2013 r. – w kwocie 651,90 zł

Powyższe należności zostały przez powódkę zapłacone.

Ponadto w dniu 21 stycznia 2013 r. Spółdzielni zapłaciła kwotę 6.150 zł za usługi adwokata G. K. (1) w postaci konsultacji prawnych oraz udziału w zebraniu w dniu 18 grudnia 2012 r., a także z tytułu wynagrodzenia z przygotowanie i złożenie pozwu o uchylenie uchwał nr (...) Natomiast w dniu 18 marca 2013 r. Spółdzielnia zapłaciła kwotę 598,78 zł z tytułu wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – uchwały z dnia 18 lutego 2013 r. oraz za wypis aktu notarialnego. Uiściła również kwotę 350 zł za sporządzenie opinii prawnej przez J. R. w sprawie podstaw do zaskarżenia postanowienia odmawiającego udzielenia zabezpieczenia powództwa o uchylenie uchwały.

/ dowody: umowa z dnia 29.06.2011 r., k. 38-41; potwierdzenie operacji, k. 43, 45, 47, 49, 51, 53, 60, 62, 64, 66, 68, 78, 82, 87, 92, 94, 115, 117, 119, 121, 123, 125, 127, 129, 131, 133, 135, 137, 145, 147, 153, 156, 184, 222; faktury VAT, k. 44, 46, 48, 50, 52, 54, 61, 63, 65, 67, 69, 79-80, 83-85, 88-89, 91, 93, 95, 116, 118, 120, 122, 124, 126, 128, 130, 132, 134, 136, 138, 146, 148, 151-152, 155, 158-162, 163-167, 168-169, 170-171, 172-173, 174-175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 185, 221, 224-228, 232-237, 239, 241-242, 248-253, 254-259, 260-266, 267-273, 274-280, 281-287, 290, 292; umowa z dnia 01.07.2011 r., k. 56-58; umowa z dnia 01.07.2011 r. z załącznikiem, k. 72-76; umowa z dnia 31.08.2011 r. z załącznikiem, k. 98-102; aneks nr (...) do umowy z dnia 31.08.2011 r., k. 103; umowa z dnia 15.06.2011 r., k. 105-108; aneks nr (...) do umowy z dnia 15.06.2011 r., k. 109; umowa z dnia 30.06.2011 r., k. 110-112; aneks nr (...) do umowy z dnia 30.06.2011 r., k. 113; umowa z dnia 01.09.2011 r., k. 141-143; rachunek, k. 192; potwierdzenie zawarcia umowy ubezpieczenia, k. 197, nota księgowa, k. 220; pismo z dnia 14.02.2013 r., k. 229; oferta naprawy, k. 230; potwierdzenie zamówienia, k. 231; potwierdzenie usunięcia awarii, k. 240; protokół prac serwisowych, k. 293; zeznania świadka B. P., k. 795-796; zeznania świadka M. T., e-protokół z dnia 18.09.2015 r. 00:11:16-00:24:16; przesłuchanie J. S. za stronę powodową, e-protokół z dnia 01.03.2016 r. 00:07:48-00:18:56/

Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z nowymi usługodawcami umowy obowiązujące od dnia 2 kwietnia 2013 r., w tym:

⚫

z T. N. (1) umowę z dnia 29 marca 2013 r. na konserwację instalacji CO, elektrycznych, wod.-kan., konserwację ogólnobudowlaną i instalacji odgromowej, wentylacyjnej, bram, domofonowej, ppoż.;

⚫

z (...) (obecnie (...) sp. z o.o.)w dniu 29 marca 2013 r. umowę o ochronę fizyczną na terenie nieruchomości;

⚫

z A. sp.j. J.B. W. umowę w zakresie utrzymania porządku na nieruchomości, a następnie od lipca 2013 r. z B. I. S..

Ponadto pozwana zleciła wykonanie przeglądu wentylacji firmie Serwis (...), przy czym w czerwcu przegląd wykonał kontrahent Spółdzielni – (...) K. W.. Natomiast od dnia 1 marca 2013 r. pozwana Wspólnota związana była umową ubezpieczenia nieruchomości z (...) S.A. Pozwana zawarła również nową umowę z podmiotem zajmującym się dotychczas konserwacją wind w budynku.

Od czasu zawarcia umów z nowymi usługodawcami pozwana dokonywała płatności należności na ich rzecz. Z kolei do czasu przejęcia w kwietniu 2013 r. obowiązków przez nowych usługodawców usługi świadczone były przez dotychczasowych usługodawców – kontrahentów Spółdzielni Mieszkaniowej. Przy tym Wspólnota Mieszkaniowa od grudnia 2012 r. wzywała Spółdzielnię do wypowiedzenia umów z podmiotami dotychczas obsługującymi nieruchomość.

Ponadto wraz z wprowadzeniem nowych usługodawców na nieruchomość, w kwietniu 2013 r. doszło do wymiany zamków w pomieszczeniach wspólnych oraz został zmieniony kod dostępu do nieruchomości. Jednocześnie dotychczasowy podmiot wykonujący ochronę fizyczną nieruchomości opuścił obiekt, natomiast firma sprzątająca i wykonująca dotychczas usługi w zakresie konserwacji budynku nie zostały dopuszczone przez zarząd Wspólnoty do pracy. Zgłaszały natomiast wobec powodowej Spółdzielni gotowość do świadczenia usług. Z kolei dostawy mediów – energii elektrycznej i ciepła realizowane były bez zmian przez dotychczasowych dostawców.

/dowody: umowa o wykonanie usług ochrony z dnia 29.03.2013 r., k. 476-481; faktury VAT, k. 482, 484, 486, 488, 502-503, 505, 507, 509, 513, 538, 578-581, 679; potwierdzenie wykonania dyspozycji, k. 483, 485, 487, 489, 504, 506, 508, 510, 511-512, 514, 539; umowa na konserwację z dnia 29.03.2013 r. z załącznikami, k. 490-501; polisa, k. 542-546; zeznania świadka I. P., k. 637-640; zeznania świadka P. N., k. 640-641; zeznania świadka K. W., k. 711-712; zeznania świadka M. B., k. 712-713; zeznania świadka T. P., k. 733-734; zeznania świadka D. G., k. 734-736; zeznania świadka A. P., k. 751-756; zeznania świadka P. S., k. 757-758; zeznania świadka T. N. (2), k. 758-760; zeznania świadka B. P., k. 795-796; zeznania świadka G. K. (2), k. 797; zeznania świadka M. T., e-protokół z dnia 18.09.2015 r. 00:11:16-00:24:16; przesłuchanie J. S. za stronę powodową, e-protokół z dnia 01.03.2016 r. 00:07:48-00:18:56; przesłuchanie W. K. za stronę pozwaną, e-protokół z dnia 01.03.2016 r. 00:18:56-00:40:25/

Powodowa Spółdzielnia w pismach z dnia 4 kwietnia 2013 r. złożyła oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o świadczenie usług konserwacji instalacji systemu domofonowego, umowy o ochronę, umowy o remonty, umowy o prace porządkowe – z dniem 31 maja 2013 r. oraz umowy o przeglądy z dniem 31 lipca 2013 r. Natomiast w dniu 1 lipca 2013 r. podpisała aneks do umowy ubezpieczenia, w którym w związku z wyłączeniem z zakresu ubezpieczenia budynku przy ul. (...) zmianie uległa wysokość składki ubezpieczeniowej z 58.620 zł na 51.260 zł.

/ dowody: pisma z dnia 4.04.2013 r., k. 42, 59, 77, 104, 114, 144; pismo z dnia 09.07.2013 r., k. 195; aneks nr (...) do polisy, k. 196; zeznania świadka K. W., k. 711-712; zeznania świadka M. B., k. 712-713; zeznania świadka B. P., k. 795-796; zeznania świadka G. K. (2), k. 797; przesłuchanie J. S. za stronę powodową, e-protokół z dnia 01.03.2016 r. 00:07:48-00:18:56/

Następnie, w piśmie z dnia 6 sierpnia 2013 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 543.725,32 zł ujętej w notach księgowych z dnia 3 czerwca i 1 lipca 2013 r. w terminie 14 dni od otrzymania pisma.

/dowody: pismo z dnia 6.08.2013 r. z potwierdzeniem odbioru, k. 304-305; noty księgowe z załącznikiem, k. 306-308/

W odpowiedzi, działający w imieniu pozwanej zarządca nieruchomości poinformował Spółdzielnię Mieszkaniową, że przedmiotowe płatności mogą być zrealizowanie wyłącznie na podstawie refaktur, gdyż noty obciążeniowe nie są dokumentem, na podstawie którego Wspólnota może dokonać rozliczenia finansowego i z związku z tym zwróciła się o wystawienie odpowiednich dokumentów.

/dowód: pismo z dnia 22.08.2013 r., k. 309/

We wrześniu 2013 r. powódka wystawiła stronie pozwanej faktury VAT nr:

⚫

01/09/2013 obejmującą koszty konserwacji instalacji systemu domofonowego na kwotę 3.172,10 zł za okres od stycznia do czerwca 2013 r., z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

02/09/2013 obejmującą koszty ochrony budynku na kwotę 84.692,88 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

03/09/2013 obejmującą koszty remontów bieżących na terenie nieruchomości za okres od stycznia do maja 2013 r. na kwotę 63.825,07 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

06/09/2013 obejmującą koszty wykonywania prac porządkowych na nieruchomości za okres od stycznia do maja 2013 r. na kwotę 82.296,09 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

08/09/2013 obejmującą koszty przeglądów wentylacji w budynku za I i II kwartał 2013 r. na kwotę 5.216,40 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

09/09/2013 obejmującą koszty usług adwokata G. K. (1) Spółdzielni na kwotę 6.150 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

11/09/2013 obejmującą koszty wynagrodzenia notariusza na kwotę 597,78 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

13/09/2013 obejmującą koszty dostarczenia energii elektrycznej za okres od stycznia do czerwca 2013 r. na kwotę 71.879,01 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r., skorygowaną fakturą korygującą z 18 września 2013 r. na kwotę 13.955,29 zł oraz na kwotę 2.276,85 zł fakturą z 13 grudnia 2013 r.,

⚫

16/09/2013 obejmującą koszty konserwacji instalacji systemu domofonowego na kwotę 496,91 zł za lipiec 2013 r., z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

05/09/2013 oraz 04/09/2013 obejmujące koszty usług w zakresie konserwacji wind w budynku za okres od stycznia do maja 2013 r. na kwotę 25.766,64 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r. oraz za czerwiec 2013 r. na kwotę 5.127,30 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

07/09/2013 obejmującą koszty dostawy ciepła do budynku za okres od stycznia do maja 2013 r. na kwotę 175.536,26 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

10/09/2013 obejmującą koszty wykonania przeglądu serwisowego platformy (...) zamontowanej w garażu budynku na kwotę 393,60 zł,

⚫

12/09/2013 obejmującą koszty wykonania naprawy bramy garażowej w budynku na kwotę 651,90 zł.

Ponadto w dniu 3 września 2013 r. powódka wystawiła pozwanej:

⚫

notę księgową nr (...) na kwotę 400 zł z tytułu poniesionej opłaty od pozwu w sprawie o uchylenie uchwały z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

notę księgową nr (...) na kwotę 350 zł z tytułu poniesionych kosztów opinii prawnej J. R. z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

notę księgową nr (...) na kwotę 7.080,44 zł z tytułu poniesionych kosztów umowy ubezpieczenia budynku za okres od stycznia do czerwca 2013 r. z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.,

⚫

notę księgową nr (...) na kwotę 836 zł z tytułu poniesionych kosztów znaczków pocztowych za przesyłki polecone informujące o zebraniu właścicieli lokali w dniu 18 lutego 2013 r., z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r.

Powyższe faktury VAT oraz noty księgowe zewnętrzne powódka przesłała pozwanej wraz z pismem z dnia 3 września 2013 r.

/dowody: faktury VAT, k. 37, 55, 71, 97, 140, 150, 154, 157, 183, 223, 238, 243, 289, 291; noty księgowe, k. 186, 191, 193, 219; pismo z dnia 03.09.2013 r., k. 310; zeznania świadka B. P., k. 795-796/

Następnie w pismach z dnia 18 września 2013 r., 1 października 2013 r. oraz z dnia 8 listopada 2013 r. powódka wzywała pozwaną do zapłaty kwoty 529.816,39 zł, wskazując, że na powyższą kwotę składają się należności wynikające z faktur VAT nr od 01/09/2013 do 16/09/2013, faktur korygujących nr 1/09/2013 i 2/09/2013 na kwotę odpowiednio 10.900 zł i 13.955,29 zł oraz not księgowych zewnętrznych nr od 4/2013 do 8/2013.

/dowody: pismo z dnia 18.09.2013 r. z potwierdzeniem odbioru, k. 311-312; pismo z dnia 01.10. 2013 r. z załącznikiem i potwierdzeniem odbioru, k. 313-317; pismo z dnia 08.11.2013 r., k. 318-319/

W związku ze zgłaszanymi przez powódkę roszczeniami, strony prowadziły negocjacje co do ustalenia zasad rozliczenia należności wskazywanych przez powódkę.

/dowody: korespondencja e-mail z załącznikami, k. 551-562, 570-571; pismo z dnia 14.11.2013 r., k. 569; zeznania świadka A. P., k. 751-756/

Ostatecznie pozwana zaakceptowała przedstawione przez powódkę koszty w części, tj. co do kwoty 354.705,61 zł, w tym:

a)  w całości – ujęte w nocie księgowej nr (...) oraz w fakturach VAT nr (...);

b)  częściowo:

⚫

ujęte w fakturze VAT nr (...) – po odjęciu opłat w kwocie 5.343,40 zł,

⚫

ujęte w fakturze VAT nr (...) – w kwocie 2.608,20 zł kosztów przeglądu w I kwartale 2013 r.,

⚫

ujęte w fakturze VAT nr (...) – w kwocie 22.500 zł za okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 marca 2013 r.,

⚫

ujęte w fakturze VAT nr (...) – w kwocie 18.792 zł za okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 marca 2013 r.,

⚫

ujęte w fakturze VAT nr (...) – w kwocie 41.446,08 zł za okres od dnia 1 stycznia do dnia 31 marca 2013 r. .

W konsekwencji strona pozwana zapłaciła stronie powodowej:

⚫

w dniu 4 grudnia 2013 r. kwotę 41.446,08 zł z tytułu kosztów ochrony budynku

⚫

w dniu 2 grudnia 2013 r. kwotę 18.792 zł z tytułu kosztów remontów bieżących na terenie nieruchomości,

⚫

w dniu 2 grudnia 2013 r. kwotę 22.500 zł z tytułu kosztów prac porządkowych na nieruchomości

⚫

w dniu 2 grudnia 2013 r. kwotę 2.608,20 zł z tytułu kosztów przeglądu serwisowego wentylacji,

⚫

w dniu 3 grudnia 2013 r. kwotę 52.580,32 zł z tytułu kosztów dostarczenia energii elektrycznej,

⚫

w dniu 4 grudnia 2013 r. kwotę 30.893,94 zł z tytułu kosztów konserwacji wind,

⚫

w dniu 6 grudnia 2013 r. łącznie kwotę 175.536,26 zł z tytułu kosztów dostarczenia ciepła,

⚫

w dniu 4 grudnia 2013 r. kwotę 10.348,80 zł, z tytułu noty księgowej nr (...) oraz faktur VAT nr (...).

Jednocześnie pozwana wezwała powódkę do zapłaty kwoty 69.586,61 zł z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

/dowody: potwierdzenie wykonania operacji, k. 70, 96, 139, 149, 182, 294-297; zestawienie, k. 303; pismo z dnia 05.12.2013 r. z załącznikiem, k. 320-322, 563-565; pismo z dnia 19.12.2013 r., k. 323, 430; zeznania świadka A. P., k. 751-756; zeznania świadka B. P., k. 795-796; przesłuchanie W. K. za stronę pozwaną, e-protokół z dnia 01.03.2016 r. 00:18:56-00:40:25/

W związku z powyższym, w piśmie z dnia 31 grudnia 2013 r. skierowanym do pozwanej powódka oświadczyła, że potrąca wierzytelność pozwanej z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za posiadane przez powódkę lokale mieszkalne i garażowe w nieruchomości przy ul. (...) w wysokości 69.586,61 zł z wierzytelnością powódki wobec pozwanej w łącznej kwocie 172.833,94 zł wynikającej z faktur VAT nr (...) oraz noty księgowej zewnętrznej (...), (...), (...) i (...). W konsekwencji powódka wskazała również, że do zapłaty na jej rzecz pozostaje kwota 103.247,33 zł wraz z wymagalnymi odsetkami od należności ujętych w fakturach VAT od 01/09/2013 do 13/09/2013 oraz od 15/09/2013 do 16/09/2013 od dnia wymagalności do dnia zapłaty. Ponadto powódka oświadczyła, iż należność z tytułu odsetek za opóźnienie w zapłacie faktur VAT nr (...) wynosi 6.396,14 zł i wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 109.643,47 zł.

/dowód: pismo z dnia 31.12.2013 r. z potwierdzeniem odbioru, k. 324-327, 431-434/

W dniu 3 stycznia 2014 r. po otrzymaniu od Spółdzielni noty korygującej z dnia 13 grudnia 2013 r. pozwana zapłaciła powódce kwotę 3.066,55 zł z tytułu należności za energię elektryczną dostarczaną do nieruchomości za okres od stycznia do czerwca 2013 r. Pozwana nie uznała natomiast potrącenia za skuteczne wskazując, że przedstawiona przez powódkę do potrącenia wierzytelność wobec pozwanej nie przysługiwała Spółdzielni, a także odmówiła zapłaty pozostałych należności. Jednocześnie pozwana wezwała powódkę do zapłaty kwoty 73.323,55 zł z tytułu nieuregulowanych przez Spółdzielnię kosztów zarządu nieruchomością wspólną, opłat na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej oraz kosztów mediów dostarczanych do lokali Spółdzielni w budynku przy ul. (...) – (...) w W..

/dowody: potwierdzenie wykonania operacji, k. 541, 680; pismo z dnia 20.01.2014 r. z potwierdzeniem nadania, k. 547-550/

Wyrokiem z dnia 14 lutego 2014 r. w sprawie II C 3/13, z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) – J. 7 w W. o uchylenie uchwał nr (...) Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powodowej Spółdzielni na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Natomiast wyrokiem z dnia 14 stycznia 2015 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił apelację powódki od ww. wyroku Sądu Okręgowego.

/dowody: kopia wyroku SO Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 14.02.2014 r. z uzasadnieniem, k. 460-469; wydruk z portalu informacyjnego SA w Warszawie, k. 792-793/

W dniu 8 października 2014 r. powódka przekazała ostatecznie pozwanej dokumentację dotyczącą nieruchomości, w tym umowy na dostawę tzw. mediów, wywóz nieczystości oraz umowy konserwacyjne.

/dowód: protokół przekazania nieruchomości z załącznikami, k. 681-696/

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie dowodów ze złożonych dokumentów, uznając zgromadzony w ten sposób materiał dowodowy za wystarczający, a przeprowadzone postępowanie dowodowe za pozwalające na wyjaśnienie i rozstrzygnięcie sprawy i nie wymagające uzupełnienia. Dokumenty złożone do akt sprawy stanowiły podstawę ustaleń faktycznych w całości. Zostały one sporządzone prawidłowo pod względem formalnym. Ponadto nie budzą wątpliwości Sądu w zakresie merytorycznej zawartości. Nie były również kwestionowane przez strony postępowania co do ich wiarygodności i autentyczności. Przy tym, dokumenty przedstawione w toku procesu a pominięte na gruncie ustaleń faktycznych, Sąd, mając na uwadze treść art. 227 k.p.c., uznał za nie mające istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy.

Sąd uwzględnił również zeznania świadków – I. P., P. N., K. W., M. B., T. P., D. G., A. P., P. S., T. N. (2), B. P., G. K. (2) oraz M. T..

Sąd uznał za zasługujące na wiarę zeznania świadków I. P., P. N., T. P., D. G. oraz A. P.. Powołani świadkowie zeznawali w sposób logiczny, a ich twierdzenia zasadniczo korespondowały ze sobą. Z zeznań wskazanych świadków wynika zaś w szczególności, że powódka została powiadomiona o podjęciu uchwał nr (...) i (...) oraz że pozwana Wspólnota zwracała się do powódki o wypowiedzenie łączących ją umów dotyczących obsługi nieruchomości przy ul. (...) i wydanie dokumentacji dotyczącej ww. nieruchomości. Nadto zeznania powyższe potwierdzają, iż usługodawcy Wspólnoty rozpoczęli świadczenie usług od kwietnia 2013 r. i do czasu przejęcia w kwietniu 2013 r. obowiązków przez nowych usługodawców usługi świadczone były przez dotychczasowych usługodawców – kontrahentów Spółdzielni Mieszkaniowej. Przy tym wskazują również, że w pierwszych dniach kwietnia 2013 r. wystąpiła sytuacja, w której na nieruchomości funkcjonowały jednocześnie dwa podmioty świadczące usługi w zakresie ochrony mienia – usługodawca powódki oraz usługodawca pozwanej, natomiast dotychczasowi usługodawcy zajmujący się utrzymaniem porządku i konserwacją nie zostały dopuszczone do pracy. Nadto zeznania A. P. wskazują, iż powódka, mimo podjęcia uchwał nr (...) i (...) nadal uznawała się za podmiot uprawniony do sprawowania zarządu ww. nieruchomością oraz że w związku z roszczenia Spółdzielni były prowadzone rozmowy ugodowe przez naszego mecenasa i administratora.

Odnosząc się do zeznań świadków P. S. i T. N. (2) wskazać natomiast należy, że korelują one z relacją wcześniej wymienionych świadków, w szczególności co do okresu rozpoczęcia świadczenia usług przez nowych usługodawców, wystąpienia kolizji w świadczeniu usług w zakresie ochrony nieruchomości oraz zaprzestania świadczenia usług w zakresie utrzymania porządku i konserwacji przez dotychczasowych usługodawców. W konsekwencji Sąd uznał zeznania ww. świadków za wiarygodne.

Sąd uznał, że brak jest również przesłanek, by odmówić wiary zeznaniom świadka K. W., co do wykonywania w 2013 r., w tym w czerwcu 2013 r., usług w zakresie przeglądów wentylacji mechanicznej w budynku przy ul. (...) i wypowiedzenia umowy w tym zakresie przez powodową Spółdzielnię. Znajdują one bowiem potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym i nie były również kwestionowane przez żadną ze stron. Podobnie ocenić należy zeznania świadka G. K. (2), która potwierdziła fakt wypowiedzenia umowy dotyczącej utrzymania porządku na nieruchomości z dniem 31 maja 2013 r. oraz fakt świadczenia usług do początku kwietnia, kiedy to – jak zeznała – zostali wyproszeni z nieruchomości i wymieniono zamki.

Odnosząc się z kolei do zeznań świadków M. B. i M. T. Sąd uwzględnił je jedynie co do faktu wypowiedzenia przez powódkę umów dotyczących konserwacji instalacji domofonowej i remontów bieżących na terenie nieruchomości oraz otrzymania wynagrodzenia za cały okres obowiązywania ww. umów. W tym zakresie znajdują bowiem potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym i brak jest podstaw, by odmówić im wiary. W ocenie Sądu, zeznania ww. świadków nie zasługują natomiast na wiarę co do wykonywania usług wynikających z ww. umów również w okresie wypowiedzenia. Pozostają one bowiem w sprzeczności z wiarygodnymi zeznaniami świadków I. P., P. N., T. P., D. G. A. P., P. S. i T. N. (2), a także z relacją J. S. – członka zarządu powodowej Spółdzielni, który potwierdził, że pozwana Wspólnota nie dopuściła do pracy kontrahentów powódki i jak zeznał, podmiotom tym należała się zapłata nawet za to, że były w gotowości w okresie wypowiedzenia.

Natomiast zeznania świadka B. P. znajdują zasadniczo potwierdzenie w pozostałym uznanym za wiarygodny materiale dowodowym i w ocenie Sądu zasługują na wiarę w zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Potwierdzają zaś one, że powodowa Spółdzielnia poniosła koszty dotyczące nieruchomości przy ul. (...) w zakresie usług porządkowych, usług dotyczących konserwacji i mediów oraz fakt wypowiedzenia w kwietniu 2013 roku umów z usługodawcami. Wynika również z nich, że Spółdzielnia, mimo podjęcia uchwał nr (...) nadal uznawała, iż jest zarządcą ww. nieruchomości. Świadek zasadniczo potwierdził również, że firmy, które nie zostały wpuszczone nie wykonywały usług po wypowiedzeniu.

Sąd pominął natomiast zeznania świadków J. P. i T. K., gdyż świadkowie ci nie mieli wiedzy na temat faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Odnosząc się z kolei do zeznań J. S. przesłuchanego za stronę powodową Sąd uwzględnił je w zakresie, w jakim znajdują potwierdzenie w pozostałym uznanym za wiarygodny materiale dowodowym, w szczególności co do faktu wypowiedzenia umów dotychczasowym usługodawcom, odmowy dopuszczenia tych podmiotów do pracy przez pozwaną Wspólnotę po wypowiedzeniu umów oraz dokonania zapłaty tym podmiotom również, gdy pozostawały w gotowości w okresie wypowiedzenia.

Natomiast na gruncie zeznań W. K. przesłuchanego za stronę pozwaną wskazać należy, że zasługują one na wiarę, gdyż są wewnętrznie spójne i logiczne oraz zasadniczo korelują z relacją świadków I. P., P. N., T. P., D. G. A. P., P. S. i T. N. (2), a także z dowodami z dokumentów. Potwierdzają zaś one w szczególności fakt powiadomienia powódki w grudniu 2012 r. o podjęciu uchwał nr (...)oraz wskazują, że od tego czasu Wspólnota podejmowała czynności w celu zawarcia umów w zakresie obsługi nieruchomości. Wynika z nich również, że nowi usługodawcy rozpoczęli świadczenie usług od dnia 2 kwietnia 2013 r., a dotychczasowi usługodawcy (w zakresie ochrony, obsługi technicznej i utrzymania porządku) zaprzestali wówczas świadczenia usług. W związku też z tym, pozwana pokryła należności na rzecz Spółdzielni do końca marca 2013 r.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.

Dokonując oceny zasadności powództwa, w pierwszym rzędzie należy mieć na uwadze, że uchwałą właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) – (...) w W. nr (...) z dnia 29 listopada 2012 r., podjętą na podstawie art. 24 ^{( 1)} ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.; dalej "u.s.m."), wprowadzono z dniem 1 stycznia 2013 r. w zakresie zarządu nieruchomością wspólną stosowanie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892; dalej „u.w.l.”), a jednocześnie postanowiono o zakończeniu zarządu powierzonego przez powódkę i określono sposób sprawowania zarządu przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej składający się z osób fizycznych, wybieranych i odwoływanych na mocy uchwał właścicieli. Przedmiotowa uchwała została zaskarżona przez powódkę, jednakże powództwo o jej uchylenie oraz uchylenie uchwały nr (...) w sprawie wyboru pięciu członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej zostało prawomocnie oddalone wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie. Zatem uznać należy, że przedmiotowa uchwała, jak i uchwała nr (...) zostały w sposób skuteczny podjęte. Skuteczne podjęcie uchwały nr (...) z dnia 29 listopada 2012 r. skutkowało zaś powstaniem wspólnoty mieszkaniowej i wygaśnięciem uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do wykonywania na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie bowiem z art. 24 ¹ ust. 1 zdanie pierwsze u.s.m., większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Powołany przepis należy zaś rozumieć jako umożliwienie większości właścicieli lokali utworzenie wspólnoty mieszkaniowej i zniesienie zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego dotychczas przez spółdzielnię (zob. wyrok SN z dnia 19.10.2012 r., V CSK 459/11, OSNC-ZD 2013/2/44). Potwierdza to również treść art. 27 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24 ¹ i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Wskazuje on bowiem, że właściciele lokali w okresie wykonywania zarządu przez spółdzielnię nie mogą go powierzyć innej osobie dopóty, dopóki nie będą do nich stosowane przepisy u.w.l. na podstawie art. 24 ¹ albo art. 26 u.s.m. Innymi słowy, ostatnio wymieniony przepis przewiduje wykonywanie przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną jako zarządu powierzonego jedynie do chwili powstania wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 24 ¹ albo art. 26 u.s.m. W konsekwencji podjęcie przez właścicieli lokali uchwały, o której mowa w art. 24 ¹ § 1 u.s.m. powoduje powstanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wygaśnięcie uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do wykonywania na podstawie art. 27 ust. 2 tej ustawy zarządu nieruchomością wspólną. Po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielnia mieszkaniowa nie może wykonywać zarządu nieruchomością wspólną jak zarząd powierzony, i to w sposób trwały, gdyż pozostawałoby to w sprzeczności zarówno z celem art. 24 ¹ § 1 u.s.m., jak też z wyraźnym brzmieniem art. 27 ust. 2 u.s.m. (zob. ww. wyrok SN z dnia 19.10.2012 r.; a także wyrok SA w Krakowie z dnia 17.06.2015 r., I ACa 451/15, LEX nr 1770828).

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i wygaśnięcie uprawnienia spółdzielni do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. wskutek podjęcia uchwały nr (...), spowodowało z kolei, że powodowa Spółdzielnia nie była legitymowana do występowania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, a jednocześnie pozwana wspólnota mieszkaniowa jako osobny podmiot nie mogła korzystać z umów zawartych przez spółdzielnię i konieczne było zawarcie przez wspólnotę umów z dostawcami mediów i różnymi usługodawcami. W konsekwencji, w odniesieniu do zobowiązań wynikających z umów zawartych przez powodową Spółdzielnię Mieszkaniową nie można mówić o powstaniu zobowiązań wspólnoty mieszkaniowej związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną przez zarządcę przedmiotowej nieruchomości i uznać należy, że powódka winna była wypowiedzieć umowy z dostawcami mediów i różnymi usługodawcami dotyczące budynku przy ul. (...) – (...)w W.. Przy tym, w ocenie Sądu, złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umów możliwe było w grudniu 2012 r., co spowodowałoby ich wygaśnięcie z końcem marca 2013 r. Powodowa Spółdzielnia została bowiem powiadomiona o treści uchwał nr (...) w pismach z dnia 5 i 7 grudnia 2012 r., w tym ostatnim dniu otrzymała również przedmiotowe uchwały, a jednocześnie wskazano, iż uchwały wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2013 r. i z tym dniem powodowa Spółdzielnia kończy wykonywanie zarządu nieruchomością przy ul. (...). Tymczasem, mimo podjętych uchwał i dokonanego w grudniu 2012 r. powiadomienia, powodowa Spółdzielnia nie przekazała formalnie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości wraz z dokumentacją i nie wypowiedziała umów z dostawcami mediów i usługodawcami, co uczyniła dopiero w kwietniu 2013 r., stojąc przy tym na stanowisku, że nieruchomość pozostaje w zarządzie Spółdzielni. Taka ocena Spółdzielni nie była jednocześnie usprawiedliwiona, zważywszy na fakt, że zaskarżenie uchwał przez Spółdzielnię nie skutkowało wstrzymaniem ich wykonania i nie orzeczono również o tym w drodze zabezpieczenia powództwa.

Mając na uwadze poczynione dotychczas rozważania, w dalszej mierze stwierdzić należy, że skierowane przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej żądanie zwrotu poniesionych przez Spółdzielnię Mieszkaniową kosztów nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym art. 24 ¹ u.s.m. nie regulują kwestii rozliczeń pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a nowo utworzoną wspólnotą mieszkaniową z tytułu rozmaitych zobowiązań. Stosunki między właścicielami lokali określają zaś od chwili podjęcia uchwały w trybie art. 24 ¹ u.s.m. przepisy ustawy o własności lokali, a nie ustawa - Prawo spółdzielcze. Dotyczy to także praw i obowiązków spółdzielni mieszkaniowej, z której majątku wyodrębnione zostały lokale, a która nadal pozostaje właścicielem dwu lub więcej lokali niewyodrębnionych (zob. wyrok SN z dnia 26 czerwca 2013 r., II CSK 658/12). W skład powstałej w ten sposób wspólnoty mieszkaniowej wchodzą wszyscy właściciele lokali znajdujących się w tym budynku (budynkach). Oznacza to, że członkiem wspólnoty jest także spółdzielnia mieszkaniowa, ale tylko w zakresie wymienionym w art. 24 ¹ ust. 2 u.s.m. Z chwilą przekształcenia spółdzielczych praw do lokali przysługujących członkom lub osobom w tym budynku (budynkach) w prawo odrębnej własności członkowie lub osoby stają się członkami wspólnoty mieszkaniowej. Po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w tym budynku (budynkach) ustaje członkostwo spółdzielni mieszkaniowej we wspólnocie.

Na gruncie ustawy o własności lokali wskazać z kolei należy, że nie stanowią wystarczającej podstawy prawnej dla zgłoszonych przez powódkę żądań przepisy art. 12-14 u.w.l. Zgodnie z treścią art. 12 u.w.l. i art. 13 u.w.l. właściciele lokali w stosunku do ich udziału ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokali i uczestniczą w kosztach zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Powołane przepisy określają zatem zakres obowiązków poszczególnych właścicieli lokali dotyczących ponoszenia wydatków i uczestniczenia w kosztach, o których mowa w art. 13 ust. 1 u.w.l. Innymi słowy odnoszą się do odpowiedzialności poszczególnych właścicieli lokali, a nie ogółu właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzących wspólnotę mieszkaniową (por. wyrok SN z dnia 29 listopada 2002 r., IV CKN 1549/00, Lex nr 78325). Ponadto, na gruncie powołanych przepisów oraz art. 14 u.w.l., który zalicza do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości, zauważyć należy, że chodzi tutaj o koszty, które wystąpiły w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a więc wynikające ze zobowiązań zaciągniętych bezpośrednio przez ogół właścicieli lokali lub w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd, który wybrali właściciele lokali (lub przez zarządcę, któremu powierzyli zarząd nieruchomością wspólną) (por. Komentarz do art.14, art.15, art. 17 ustawy o własności lokali [w:] E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, LEX 2012). Jak już zaś wcześniej wspomniano, w odniesieniu do zobowiązań wynikających z umów zawartych przez powodową Spółdzielnię Mieszkaniową nie można mówić o powstaniu zobowiązań wspólnoty mieszkaniowej związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną przez zarządcę (zarząd) przedmiotowej nieruchomości.

Powyższe nie przesądza jednak o bezzasadności powództwa.

Rozważenia bowiem wymaga istnienie podstaw prawnych roszczenia powódki w przepisach o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 i n. k.c.) oraz w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405-409 k.c.).

Na tym tle należy na wstępie wskazać, że zgodnie z art. 6 u.w.l. wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Podobne w treści określenia zawierają także przepisy kodeksu spółek handlowych w odniesieniu do handlowych spółek osobowych oraz kapitałowych spółek w organizacji. Po wprowadzeniu do kodeksu cywilnego art. 33 ¹ w doktrynie i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że oznacza to nic innego jak przyznanie przez ustawę określonej jednostce organizacyjnej zdolności prawnej. Myśl tę wyraził jednoznacznie Sąd Najwyższy w tezie uchwały 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC 2008/7-8/69) stwierdzając, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Przy tym w najnowszym orzecznictwie SN wskazuje się na brak podstaw do uznania, iż zdolność prawna wspólnoty jest ograniczona (zob. wyrok SN z dnia 26 czerwca 2015 r., I CSK 312/14, LEX nr 1747547).

W dalszej mierze godzi się zauważyć, że prowadzenie spraw przez negotiorum gestora, jak i działanie zubożonego może nastąpić przez dokonanie czynności prawnych i faktycznych. Istnieją jednak również różnice między przesłankami zastosowania wyżej wymienionych przepisów. W wypadku bezpodstawnego wzbogacenia korzyść musi się wiązać z przesunięciem majątkowym pomiędzy zubożonym a wzbogaconym, natomiast w wypadku prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia takiego wymagania nie ma, a ponadto korzyść należy oceniać z subiektywnego punktu widzenia osoby zainteresowanej z uwzględnieniem aspektów obiektywnych, przy czym wartość poniesionych wydatków nie musi być tożsama z korzyścią. Negotiorum gestor jest zobowiązany do działania w interesie osoby zainteresowanej i na jej rachunek, zgodnie z jej prawdopodobną wolą, a także jest zobowiązany do zachowania należytej staranności, zawiadomienia osoby zainteresowanej, złożenia rachunku oraz wydania uzyskanych przedmiotów majątkowych. Wynika z tego, że istnieją istotne różnice w przesłankach zastosowania obu podstaw prawnych. Jeżeli zatem działanie osoby, która poniosła wydatki, spełnia kryteria prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, należy zastosować tę podstawę prawną, natomiast jeżeli brak jest okoliczności faktycznych pozwalających na taką kwalifikację, zaś powód twierdzi, że został zubożony, natomiast pozwany odniósł korzyść i jest zobowiązany do jej zwrotu, należy stosować przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Wybór podstawy prawnej należy do powoda i on powinien wskazać i udowodnić, zgodnie z art. 6 k.c., okoliczności uzasadniające zastosowanie danej podstawy prawnej. Jeżeli powód podstawy prawnej nie wskaże, podstawę odpowiedzialności pozwanego ustala sąd w świetle przytoczonej podstawy faktycznej, przy czym z uwagi na konkurencyjność obu wskazanych podstaw prawnych ustalenie, że stanowią ją przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, wyłącza, niezależnie od oceny zasadności żądania, zastosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (zob. uzasadnienie wyroku SN z dnia 24 stycznia 2013 r., LEX nr 1296720).

W niniejszej sprawie Sąd uznał, że nie mają zastosowania przepisy dotyczące prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Jak wynika z treści art. 752 k.c., działanie prowadzącego cudzą sprawę bez zlecenia powinno być zgodne z prawdopodobną wolą osoby zainteresowanej - a tym bardziej z rzeczywistą jej wolą, jeśli jest mu wiadoma (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia: 23 kwietnia 1956 r., I CR 983/54, 19 lipca 2012 r., II CSK 724/11, 24 stycznia 2013 r., V CSK 133/12) i cechować się należytą starannością. Oznacza to – w zależności od tej woli – albo obowiązek prowadzenia sprawy zgodnie z nią, albo zaniechanie jej prowadzenia. Przepis art. 754 k.c. reguluje zaś skutki działania wbrew znanej prowadzącemu cudzą sprawę bez zlecenia woli osoby zainteresowanej, stanowiąc, że negotiorum gestor nie może wówczas żądać zwrotu poniesionych wydatków oraz ponosi odpowiedzialność za szkodę.

Ponadto istotną przesłanką stosowania przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia jest podjęcie prowadzenia sprawy jako cudzej, a więc świadomość po stronie prowadzącego sprawę, że ingeruje w sferę interesów innej osoby i że jego działanie wywołuje skutki (faktyczne, prawne) dla innej osoby. Przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia zakładają bowiem, że osoba prowadząca sprawę jest przeświadczona o tym, że załatwia sprawę innej osoby, którą z różnych przyczyn wyręcza. Zakładają też zamiar prowadzącego przysporzenia korzyści osobie, której sprawę podjął się prowadzić. Nie znajdują zatem zastosowania, jeżeli prowadzący sprawę jest przekonany, że załatwia sprawę własną, lecz okaże się, że sprawa była cudzą bądź gdy jest przeświadczony o posiadaniu tytułu prawnego do ingerencji w cudzą sprawę, a intencją zajęcia się nią nie było przysporzenie komuś innemu korzyści (por. wyrok SN z dnia 21.12.1967 r., I CR 526/67, OSNPG 1968/8-9/49).

W powyższym kontekście zauważyć należy, że powodowa Spółdzielnia nie tylko zaskarżyła uchwały nr (...) i (...), kwestionując ich skuteczność, lecz także wyrażała stanowisko o pozostawaniu nieruchomości w zarządzie Spółdzielni, co potwierdzają pisma z dnia 4 stycznia 2013 r. /k. 385/ oraz z dnia 4 marca 2013 r. /k. 386-387/. Można tutaj zatem mówić o przeświadczeniu Spółdzielni, iż działa w sferze własnych interesów, a nie interesów Wspólnoty Mieszkaniowej.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika jednocześnie, że już grudniu 2012 r. powódka została powiadomiona o podjęciu i treści uchwał nr (...) i (...) oraz że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa począwszy od grudnia 2012 r. informowała powódkę o zakończeniu przez nią z dniem 1 stycznia 2013 r. wykonywania zarządu nieruchomością, i wielokrotnie zwracała się o przekazanie nieruchomości wraz z niezbędną dokumentacją. Pozwana informowała również powódkę o zamiarze zawarcia nowych umów w zakresie obsługi nieruchomości, w tym firmy zarządzającej, a także wzywała Spółdzielnię do wypowiedzenia umów z podmiotami dotychczas obsługującymi nieruchomość, gdy podpisanie umów cesji z tymi podmiotami okazało się niemożliwe. Nadto pozwana wzywała powódkę do zaprzestania działań polegających na informowaniu mieszkańców o tym, że nieruchomość pozostaje w zarządzie Spółdzielni. W świetle powyższego uznać zatem należy, że pozwana nie akceptowała powódki jako podmiotu wykonującego zarząd nieruchomością wspólną, działań podejmowanych przez powódkę w tej mierze, w tym kontynuowania przez powódkę stosunków zobowiązaniowych z dotychczasowymi dostawcami usług dla nieruchomości, a powódce znane było stanowisko pozwanej. Znana jej była również wola pozwanej zawarcia nowych umów dotyczących nieruchomości przy ul. (...) – (...). Jak już zaś wcześniej wskazano, działanie prowadzącego cudzą sprawę bez zlecenia powinno być zgodne z prawdopodobną wolą osoby zainteresowanej - a tym bardziej z rzeczywistą jej wolą, jeśli jest mu wiadoma.

Na gruncie instytucji bezpodstawnego wzbogacenia wskazać natomiast należy, że zgodnie z art. 405 k.c. przesłankami powstania roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia jest: uzyskanie przez daną osobę korzyści majątkowej kosztem innej osoby (wzbogacenie jednego podmiotu, zubożenie drugiego podmiotu, związek pomiędzy wzbogaceniem a zubożeniem) oraz brak podstawy prawnej do nabycia takiej korzyści (bezpodstawność wzbogacenia). Przy tym ciężar udowodnienia powyższych przesłanek zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu z art. 6 k.c. spoczywa na powodzie.

Uzyskanie korzyści, o której stanowi art. 405 k.c., może nastąpić wskutek zdarzeń takich, jak: zachowanie się zubożonego, zachowanie się wzbogaconego, zachowanie się osoby trzeciej oraz zdarzenie niezależne od woli ludzkiej. Przez korzyść majątkową należy zaś rozumieć przede wszystkim: zwiększenie się aktywów, umocnienie prawa podmiotowego (np. uzyskanie wyższego pierwszeństwa prawa rzeczowego), zmniejszenie się pasywów oraz zaoszczędzenie wydatków (zwłaszcza przez posiadanie cudzej rzeczy lub przez korzystanie z usług innej osoby). Korzyść musi być majątkowa, a więc zdatna do przeliczenia na pieniądze. Brak podstawy prawnej uzyskania korzyści oznacza z kolei sytuację, w której przysporzenie tej korzyści nie ma oparcia w przepisie prawa, czynności prawnej, orzeczeniu sądu lub w decyzji innego organu.

Jak już wcześniej wspomniano, art. 14 u.w.l. zalicza do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości. Na tym tle nie budzi wątpliwości, że uzyskanie (korzystanie) świadczeń (usług) w zakresie konserwacji instalacji systemu domofonowego, ochrony budynku, remontów bieżących na terenie nieruchomości, prac porządkowych na nieruchomości, przeglądów wentylacji w budynku, dostaw energii elektrycznej i ciepła do budynku, ubezpieczenia budynku, konserwacji wind w budynku oraz przeglądów serwisowych i napraw urządzeń w garażu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej – od podmiotów nie będących kontrahentami Wspólnoty Mieszkaniowej, lecz Spółdzielni Mieszkaniowej, w sytuacji, gdy koszty stąd wynikające zostały pokryte przez Spółdzielnię, można co do zasady rozpatrywać jako uzyskanie przez Wspólnotę Mieszkaniową korzyści majątkowej, polegającej na zaoszczędzeniu wydatków (które w normalnym biegu spraw stanowiłyby koszty zarządu nieruchomością wspólną) kosztem innej osoby – Spółdzielni Mieszkaniowej. Ta ogólna konstatacja nie jest jednak wystarczająca dla uznania roszczeń powódki za zasadne na gruncie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy godzi się bowiem zauważyć, że od dnia 2 kwietnia 2013 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa korzystała ze świadczeń nowych usługodawców, będących jej kontrahentami i usługi te obejmowały ochronę fizyczną nieruchomości (umowa z (...)), konserwację instalacji c.o., elektrycznych, wod.-kan., konserwację ogólnobudowlaną i instalacji odgromowej, wentylacyjnej, bram, domofonowej, ppoż. (umowa z T. N. (1)) i utrzymanie porządku (czystości) (umowa z A. sp.j. J.B. W., a następnie od lipca 2013 r. z B. I. S.). Wspólnota Mieszkaniowa zleciła również wykonanie przeglądu wentylacji nowemu kontrahentowi - Serwis (...). Natomiast od dnia 1 marca 2013 r. Wspólnota związana była umową ubezpieczenia nieruchomości z (...) S.A. W powyższym zakresie pozwana dokonywała też płatności należności na rzecz nowych usługodawców. Zdaniem Sądu, nie można zatem przyjąć, że w czasie, gdy pozwana Wspólnota Mieszkaniowa korzystała już ze świadczeń ww. usługodawców i ponosiła koszty z tego tytułu, uzyskała korzyść majątkową polegającą na zaoszczędzeniu wydatków w zakresie konserwacji instalacji systemu domofonowego, ochrony budynku, remontów bieżących na terenie nieruchomości, prac porządkowych na nieruchomości, przeglądów wentylacji w budynku oraz ubezpieczenia budynku. Ponadto, jak ustalono, w kwietniu 2013 r. dotychczasowy podmiot wykonujący ochronę fizyczną nieruchomości opuścił obiekt, natomiast firma sprzątająca i wykonująca dotychczas usługi w zakresie konserwacji budynku nie zostały dopuszczone przez zarząd Wspólnoty do pracy.

W konsekwencji brak jest przesłanek, by powyższym zakresie uznać zgłaszane przez powódkę roszczenia za zasadne na gruncie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

O uzyskaniu przez pozwaną korzyści majątkowej w zakresie przedmiotowych wydatków można natomiast mówić w okresie wcześniejszym, tj. od stycznia do marca 2013 r. oraz – w przypadku ubezpieczenia budynku – w okresie od stycznia do lutego 2013 r. W tym miejscu zauważyć jednak należy, że pozwana uznała co do zasady roszczenia powódki dotyczące przeglądu wentylacji w budynku w I kwartale 2013 r., ochrony budynku, remontów bieżących oraz prac porządkowych na nieruchomości w okresie od stycznia do marca 2013 r. Dokonała też płatności na rzecz powódki: całości żądanej kwoty, tj. 2.608,20 zł z tytułu kosztów przeglądu w I kwartale 2013 r., części z żądanych kwot, tj. kwoty 41.446,08 zł z tytułu kosztów ochrony budynku, kwoty 18.792 zł z tytułu kosztów remontów bieżących oraz kwoty 22.500 zł z tytułu kosztów prac porządkowych na nieruchomości. Przy tym, w odniesieniu do świadczenia w kwocie 18.792 zł, analiza stanowiska pozwanej zawartego w zestawieniu na k. 321-322 akt, załączonym do pisma z dnia 5 grudnia 2013 r. /k. 320/ oraz przedstawionego w toku procesu /k. 451 akt/ wskazuje, iż pozwana Wspólnota dokonując przedmiotowej płatności objęła nią również roszczenia dotyczące konserwacji instalacji systemu domofonowego w okresie od stycznia do marca 2013 r. Uznała bowiem, że usługi w zakresie konserwacji instalacji systemu domofonowego standardowo wykonywane są w ramach ogólnej umowy konserwatorskiej (w ramach remontów bieżących). Jednocześnie brak jest wystarczających podstaw do stwierdzenia, że powódce z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia należą się wyższe kwoty niż zapłacone przez pozwaną.

W tej mierze wyjaśnić w pierwszym rzędzie należy, że granice roszczenia o zwrot wartości bezpodstawnego wzbogacenia wyznaczane są przez niższą spośród dwóch wartości: rozmiaru zubożenia osoby dochodzącej wyrównania uszczerbku majątkowego i rozmiaru wzbogacenia tego, kto na uszczerbku majątkowym zubożonego skorzystał (zob. wyrok SA w Katowicach z dnia 27 lutego 2014 r., I ACa 1012/13, LEX nr 1466781). Jednocześnie, gdy uzyskana korzyść majątkowa polega na zaoszczędzeniu wydatków na świadczone przez osoby trzecie usługi, podstawą ustalenia wartości wzbogacenia (korzyści podlegającej zwrotowi) powinna być przeciętna cena rynkowa usług z daty wyrokowania (zob. wyrok SN z dnia 19 czerwca 2015 r., IV CSK 565/14, LEX nr 1778868; a także wyrok SN z dnia 12 marca 1998 r., I CKN 522/97 OSNC 1998/11/176), a nie ceny zastosowane w wystawionych przez osoby trzecie (usługodawców) lub powódkę fakturach. Przy tym pamiętać należy, że ciężar udowodnienia przesłanek bezpodstawnego wzbogacenia, w tym wysokości wzbogacenia, zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu z art. 6 k.c. spoczywa na powódce. W rozpoznawanej sprawie, pozwana dokonując płatności na rzecz powódki części z żądanych kwot, tj. kwoty 41.446,08 zł z tytułu kosztów ochrony budynku, kwoty 18.792 zł z tytułu kosztów remontów bieżących (wraz z konserwacją instalacji systemu domofonowego) oraz kwoty 22.500 zł z tytułu kosztów prac porządkowych na nieruchomości, kwestionowała wysokość żądanych przez powódkę należności, wskazując, iż usługi osób trzecich (kontrahentów powodowej Spółdzielni) wykonywane były powyżej stawek rynkowych i w konsekwencji uznała roszczenia według przyjętych przez nią stawek rynkowych /k. 322, 564/. Pozwana kwestionowała wysokość zgłaszanych roszczeń w zakresie przekraczającym uiszczone już przez Wspólnotę kwoty także w toku procesu. Powódka w toku procesu nie wykazała zaś, że należą się wyższe kwoty aniżeli uznane przez pozwaną. W szczególności nie zaoferowała dowodów pozwalających na ustalenie przeciętnej ceny rynkowej usług z daty wyrokowania, a ceny zastosowane w wystawionych przez osoby trzecie (usługodawców) lub powódkę fakturach nie mogą być w tej mierze miarodajne, tym bardziej w sytuacji kwestionowania ich przez pozwaną. W konsekwencji za właściwe należy przyjąć wskazane wcześniej kwoty zapłacone przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową i uznać analizowane roszczenia powódki za zaspokojone w całości.

Odnosząc się natomiast do poniesionych przez powódkę kosztów ubezpieczenia budynku wskazać należy, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa związana była umową ubezpieczenia nieruchomości z (...) S.A. od dnia 1 marca 2013 r., a więc można tutaj mówić o uzyskaniu przez pozwaną korzyści majątkowej polegającej na zaoszczędzeniu wydatków z tytułu składek na ubezpieczenie za miesiące styczeń i luty 2013 r. w łącznej kwocie 2.360,15 zł (składka za ubezpieczenie budynku za okres od stycznia do grudnia 2013 r. w kwocie 14.440,44 zł została zmniejszona o kwotę 7.360 zł i wyniosła 7.080,44 zł za 6 miesięcy, co daje kwotę około 1.180,07 zł miesięcznie). W rozpoznawanej sprawie powódka nie dochodziła jednak zwrotu kosztów ubezpieczenia. W sprecyzowanym ostatecznie żądaniu pozwu, domagając się zapłaty kwoty 103.247,33 zł tytułem należności głównej, wskazała bowiem na potrącenie wierzytelności w łącznej kwocie 172.833,94 zł (obejmującej, m.in. koszty ubezpieczenia) z wierzytelnością pozwanej w kwocie 69.586,61 zł. Z oświadczenia o potrąceniu wierzytelności z dnia 31 grudnia 2013 r. /k. 324-325/ wynika zaś, że obejmuje ono należność z tytułu kosztów ubezpieczenia, a więc dochodzona pozwem kwota 103.247,33 zł nie obejmuje już kosztów ubezpieczenia budynku. Sąd tak skonstruowanym żądaniem, w tym jego podstawą faktyczną, jest związany. Zgodnie bowiem z przepisem art. 321 § 1 k.p.c. Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem ani zasądzać ponad żądanie.

Zgodnie z wcześniejszymi rozważaniami, uzyskanie (korzystanie) świadczeń (usług) w zakresie dostaw energii elektrycznej i ciepła do budynku, konserwacji wind w budynku oraz przeglądów serwisowych i napraw urządzeń w garażu budynku Wspólnoty Mieszkaniowej – od podmiotów nie będących kontrahentami Wspólnoty Mieszkaniowej, lecz Spółdzielni Mieszkaniowej, w sytuacji, gdy koszty stąd wynikające zostały pokryte przez Spółdzielnię, także należy rozpatrywać jako uzyskanie przez Wspólnotę Mieszkaniową korzyści majątkowej, polegającej na zaoszczędzeniu wydatków (które w normalnym biegu spraw stanowiłyby koszty zarządu nieruchomością wspólną) kosztem innej osoby – Spółdzielni Mieszkaniowej. Roszczenia powódki w powyższym zakresie ujęte w fakturach VAT nr (...) zostały jednak przez pozwaną zaspokojone w całości.

Przy tym, w ocenie Sądu, za zasadne uznać należy żądanie zapłaty odsetek ustawowych z tytułu opóźnienia w spełnieniu świadczenia w odniesieniu do kosztów dostarczenia energii elektrycznej.

Zobowiązania wynikające z bezpodstawnego wzbogacenia są bezterminowe, a wobec tego opóźnienie w ich wykonaniu następuje dopiero wtedy, gdy dłużnik nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela (art. 455 k.c.). Od tej chwili obciąża dłużnika obowiązek zapłaty odsetek za opóźnienie (art. 481 § 1 i 2 k.c.) (por. wyrok SN z dnia 28 kwietnia 2004 r., V CK 461/03, LEX nr 174217; a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 5 listopada 1997 r., I ACa 391/97, TPP 2003/1/129). Strona powodowa z tytułu poniesionych kosztów dostarczenia energii elektrycznej wystawiła fakturę nr (...) za okres od stycznia do czerwca 2013 r. na kwotę 71.879,01 zł z terminem płatności w dniu 10 września 2013 r., skorygowaną fakturą z dnia 18 września 2013 r. na kwotę 13.955,29 zł oraz na kwotę 2.276,85 zł fakturą z dnia 13 grudnia 2013 r. Z tytułu przedmiotowych kosztów pozwana zapłaciła powódce w dniu 3 grudnia 2013 r. kwotę 52.580,32 zł oraz w dniu 3 stycznia 2014 r., po otrzymaniu od Spółdzielni noty korygującej z dnia 13 grudnia 2013 r., kwotę 3.066,55 zł. Pozostawała zatem w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia i powódka może domagać się zapłaty zaległych odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych zgodnie z żądaniem pozwu – od kwoty 55.646,87 zł od dnia 11 września 2013 r. do dnia 3 grudnia 2013 r. w wysokości 1.664,83 zł oraz od kwoty 3.066,55 zł od dnia 4 grudnia 2013 r. do dnia 3 stycznia 2014 r. (za ten okres zgodnie z żądaniem pozwu 417-419) w wysokości 21,84 zł, tj. łącznie w kwocie 1.686,67 zł. Należy zauważyć, że kwota skapitalizowanych odsetek nie została objęta oświadczeniem o potrąceniu, stąd podlega zasądzeniu w niniejszym postępowaniu.

W ocenie Sądu na gruncie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, jak i pozostałych omawianych wcześniej przepisów prawa materialnego, brak jest podstaw do uwzględnienia roszczeń powódki w zakresie poniesionych przez nią kosztów usług adwokata oraz wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego – uchwały z dnia 18 lutego 2013 r. oraz za wypis aktu notarialnego. Nie można tutaj bowiem mówić o uzyskaniu przez pozwaną jakiejkolwiek korzyści majątkowej. Jednocześnie uwagi wymaga, że koszty poniesione w innych postępowaniach nie mogą być dochodzone w postępowaniu cywilnym jako roszczenie mające oparcie w przepisach prawa materialnego (por. SN w wyroku z 21 grudnia 1996 r., I CKU 40/96 i w uchwale z 30 października 1978 r., III CZP 72/78). Nadto zebranie w dniu 18 grudnia 2012 r., w którym udział brał adwokat G. K. (1) zostało zwołane przez Spółdzielnię po podjęciu przez właścicieli lokali uchwał nr (...) i powiadomieniu powódki o ich treści. Nie ulega również wątpliwości, że „zebranie” w dniu 18 lutego 2013 r. zwołane zostało przez Spółdzielnię nieuprawnioną do sprawowania zarządu nieruchomością i mimo znanego powódce stanowiska pozwanej Wspólnoty.

W odniesieniu zaś do kosztów ujętych w notach księgowych nr (...) stwierdzić należy, że nie były one objęte żądaniem pozwu. Powódka w sprecyzowanym ostatecznie żądaniu pozwu, domagając się zapłaty kwoty 103.247,33 zł tytułem należności głównej, wskazała bowiem na potrącenie wierzytelności w łącznej kwocie 172.833,94 zł (obejmującej, m.in. ww. koszty) z wierzytelnością pozwanej w kwocie 69.586,61 zł. Z oświadczenia o potrąceniu wierzytelności z dnia 31 grudnia 2013 r. /k. 324-325/ wynika zaś, że obejmuje ono należność z tytułu kosztów opłaty od pozwu o uchylenie uchwały, kosztów opinii prawnej oraz kosztów znaczków pocztowych, a więc dochodzona pozwem kwota 103.247,33 zł nie obejmuje już tych kosztów. Jak już zaś wcześniej wspomniano, Sąd tak skonstruowanym żądaniem, w tym jego podstawą faktyczną, jest związany. Zgodnie bowiem z przepisem art. 321 § 1 k.p.c. Sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem ani zasądzać ponad żądanie

Mając powyższe na uwadze, Sąd w pkt. 1 sentencji wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.686,67 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 28 stycznia 2014 r. (data wniesienia pozwu) do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych od dnia 1 stycznia 2016 r. od dnia zapłaty, o których orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. oraz art. 482 § 1 k.c. Natomiast w pozostałym zakresie, tj. co do kwoty 103.247,33 zł oraz pozostałych skapitalizowanych odsetek wskazanych szczegółowo w treści pozwu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, powództwo oddalił, o czym orzeczono w pkt. 2 sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu uzasadnia treść art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 100 zd. drugie k.p.c. Uznać bowiem należy, że pozwana przegrała proces w odniesieniu tylko co do nieznacznej części żądań zgłoszonych przez powódkę. Stroną przegrywającą sprawę jest zatem powódka. Wobec tego zobowiązana jest zwrócić pozwanej kwotę 3.617 zł, na którą składają się wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 3.600 zł (ustalonej na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1804) oraz koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.