Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 415/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 kwietnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
Protokolant Izabella Janke
w sprawie z powództwa "E." Spółki z o.o. z siedzibą we W.
przeciwko "S." Spółce z o.o. z siedzibą w P.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 kwietnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego we W.
z dnia 31 stycznia 2014 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanego na rzecz
strony powodowej kwotę 5400,- ( pięć tysięcy czterysta ) złotych
z tytułu kosztów postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 18 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy we W. oddalił w całości
połączone powództwa E. sp. z o.o. we W. przeciwko S. sp. z o.o. w P. o nakazanie
wykreślenia - z oznaczonej księgi wieczystej - pozwanego jako użytkownika
wieczystego gruntu i posadowionych na nich budynków oraz wpisania w niej
powoda, a także wykreślenia z drugiej księgi wieczystej, pozwanego jako
właściciela i wpisania do niej powoda. Ponadto Sąd rozstrzygnął o kosztach
postępowania. Przyczyną oddalenia powództwa było uznanie za ważną umowy
zawartej między stronami dnia 11 grudnia 2008 r., w której powodowa Spółka
sprzedała pozwanej wspomniane prawo użytkowania wieczystego oraz własności
gruntów i budynków z klauzulą umowną stanowiącą o tym, że jeżeli w terminie
jednego roku od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie zajdą
przesłanki do wypłaty przez bank kwoty 19 460 000 złotych na rzecz E.sp. z o.o.
(sprzedawcy), wobec nie przedłożenia bankowi wymaganych dokumentów, S. sp. z
o.o. ma prawo w tym terminie odstąpić od umowy sprzedaży wszystkich
nabywanych od sprzedawcy nieruchomości i zażądać od banku zwrotu całej kwoty
wpłaconej na rachunek powierniczy wraz z odsetkami wynikającymi z umowy
rachunku bankowego. Według umowy odstąpienie od niej miało nastąpić przez
złożenie oświadczenia przez uprawnionego. Przedmiotem sporu między stronami
była kwestia ważności zastrzeżenia umownego prawa odstąpienia od umowy,
dotycząca rozporządzenia nieruchomością. Uznanie nieważności umowy między
stronami jako skutek niedopuszczalnego zastrzeżenia w umowie mającej
doprowadzić do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz własności
byłoby, zdaniem Sądu pierwszej instancji niesłuszne i niesprawiedliwe, a na
przeszkodzie temu nie stał art. 157 w związku z art. 234 k.c. oraz nie zachodziła
sankcja bezwzględnej nieważności i działania z mocy prawa art. 58 § 3 k.c.
W wyniku rozpoznania apelacji strony powodowej Sąd Okręgowy we W.
wyrokiem z dnia 31 stycznia 2014 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i
uwzględniając powództwo dokonał uzgodnienia ksiąg wieczystych według żądania
pozwu. Uznał, że wprawdzie samo zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia od
umowy (art. 395 k.c.) przenoszącej prawo własności nieruchomości jest prawnie
dopuszczalne, ale może zostać wykonane tylko w zakresie skutków
3
zobowiązujących umowy; zastrzeżenie to stanowi warunek rozwiązujący,
a zastrzeżenie warunku jest zakazane w umowie przenoszącej własność
nieruchomości (art. 157 k.c.). Jest natomiast możliwe zrealizowanie ustawowego
odstąpienia od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której
nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. W uzasadnieniu Sąd Okręgowy
powołał utrwalone w tym zakresie orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwałę
siedmiu sędziów z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz.
42; wyrok z dnia 8 grudnia 2004 r., I CK 191/04, nie publ.; wyrok z dnia 26 stycznia
2005 r., V CK 401/04, nie publ.; wyrok z dnia 4 kwietnia 2012 r., I CSK 359/11,
OSNC 2012, nr 9, poz. 111) oraz doktrynę.
Sąd uznał, że gdy strony wbrew art. 157 § 1 k.c. zawierają umowę
o przeniesienie własności nieruchomości z zastrzeżeniem umownego prawa
odstąpienia, równoważnego z warunkiem rozwiązującym o charakterze
ostatecznym w takim znaczeniu, że umowa ta zgodnie z ich wolą przenosi
własność nieruchomości na nabywcę, to przyjąć należy albo, że stosownie do art.
58 § 3 k.c. nieważnością dotknięta jest część umowy o charakterze rzeczowym i nie
dochodzi do przeniesienia prawa własności na nabywcę, albo – co Sąd uważa za
właściwsze – że naruszenie zakazu zawarcia umowy w podanych okolicznościach
nie powoduje nieważności umowy, a tylko wyłączenie skutku rzeczowego, co
oznacza bezskuteczność umowy w zakresie przeniesienia własności nieruchomości.
Z tych względów, według Sądu drugiej instancji, nie zaszła podstawa do ujawnienia
na rzecz pozwanej Spółki przeniesienia praw rzeczowych objętych umową stron
z dnia 11 grudnia 2008 r.
W skardze kasacyjnej strona pozwana zarzuciła Sądowi Okręgowemu
naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 350 k.p.c., polegające na
merytorycznym orzeczeniu o jednym z żądań powoda w formie postanowienia
o sprostowaniu; art. 379 pkt 5 k.p.c. skutkujące nieważnością postępowania przed
Sądem drugiej instancji, wynikającą z naruszenia art. 351 § 2 i 3 w związku z art.
148 § 1 k.p.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie; art. 328 § 2 k.p.c. przez ich
niewłaściwe zastosowanie; art. 365 § 1 w związku z art. 13 § 2, art. 6268
§ 1, 2 i 6
zdanie pierwsze k.p.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie. Naruszenie prawa
materialnego dotyczy art. 58 § 1 i 3 k.c. w związku z art. 3531
, art. 395 § 1, art. 65
4
§ 2 oraz art. 157 § 1 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie umownego
prawa odstąpienia za ważne w sytuacji, gdy strony nie zastrzegły w prawidłowy
sposób terminu, w przeciągu którego pozwany mógł skorzystać z tego prawa; art.
157 § 1 i 2 w związku z art. 395 § 1 i 2 oraz art. 89 k.c. przez ich błędną wykładnię
oraz art. 65 § 2 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że zastrzeżenie
w umowie sprzedaży nieruchomości umownego prawa odstąpienia jest
równoznaczne z zastrzeżeniem warunku, co wyłącza skutek przeniesienia
własności nieruchomości; art. 65 § 2 w związku z art. 395 § 2 k.c. przez
niewłaściwe zastosowanie i utożsamienie umownego prawa odstąpienia w kształcie
nadanym mu przez strony z warunkiem rozwiązującym; art. 492 i art. 395 § 1 k.c.
w związku z art. 65 § 2 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie (czyli
nieuzasadnione zastosowanie art. 395 § 1 k.c., zamiast zastosowania art. 492 k.c.);
art. 5 k.c. w związku z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. przez ich niezastosowanie
i uwzględnienie apelacji powoda. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego
wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie po
uchyleniu wyroku o oddalenie w całości apelacji powoda, z rozstrzygnięciem
w każdym wypadku o kosztach postępowania; ponadto wniósł o uchylenie
w całości zaskarżonych postanowień z dnia 12 lutego 2014 r. oraz z dnia 4 marca
2014 r. dotyczących sprostowania zaskarżonego wyroku.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną powód wniósł o oddalenie skargi
i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności wymagają rozpatrzenia zarzuty dotyczące naruszenia
przepisów postępowania. Należy więc stwierdzić, że wbrew twierdzeniu skarżącego
nie został naruszony art. 350 k.p.c., a postanowienia z dnia 12 lutego i z dnia
4 marca 2014 r. są sprostowaniami, gdyż chodzi w nich o oczywiste omyłki
związane z oznaczeniem drugiej księgi wieczystej i sprecyzowania adresowego
nieruchomości, o które chodzi, w sytuacji gdy strony nie miały co do tego żadnej
wątpliwości i to co należy było przedmiotem rozpoznania. Nie jest to więc sytuacja,
o której mowa w orzeczeniach Sądu Najwyższego, dotyczących rzeczywistego
uzupełnienia lub zmiany wyroku co do jego istoty (zob. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 4 listopada 2010 r., IV CSK 188/10, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 86 oraz
5
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2012 r., II PZ 5/12, nie publ.).
W tych okolicznościach nie jest również zasadny zarzut nieważności postępowania
ze względu na naruszenie art. 351 § 2 i 3 w związku z art. 148 § 1 k.p.c. Podobnie
należy ocenić zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. ze względu na wskazanie
w zaskarżonym orzeczeniu podstawy rozstrzygnięcia, a więc zupełny brak tych
okoliczności, które według utrwalonego orzecznictwa i poglądów doktryny
wymagałyby uwzględnienia przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej na gruncie
powołanego przepisu prawa procesowego. Nie można się również zgodzić
z oparciem powództwa wyłącznie na zarzutach i dowodach, które były
przedmiotem kognicji sądu wieczysto - księgowego i związanym z tym zarzutem, że
Sąd drugiej instancji naruszył art. 365 § 1 k.p.c. ze względu na związanie treścią
prawomocnych postanowień o wpisie pozwanego do ksiąg wieczystych jako
właściciela i użytkownika nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie nie chodzi
o kwestionowanie kognicji sądu wieczysto księgowego, tylko o materialno-prawne
podstawy ważności dokonanych czynności przewłaszczających prawo na rzecz
pozwanego, w warunkach kauzalności czynności prawnych przysparzających
(por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2008 r., IV CSK 331/07,
nie publ., z dnia 16 sierpnia 2009 r., I CSK 497/08, nie publ. oraz z dnia 7 marca
2013 r., IV CSK 427/12, OSNC-ZD 2014, nr A, poz. 7). Nie zostały więc naruszone
powołane przez skarżącego art. 365 § 1 w związku z art. 13 § 2, art. 6288
§ 1, § 2
i § 6 zdanie pierwsze k.p.c.
Przystępując do rozpoznania zarzutów dotyczących naruszenia przepisów
prawa materialnego można zgodzić się ze skarżącym, że w umowie stron nie został
określony termin do odstąpienia od umowy w taki sposób, w jaki można by sobie
wyobrażać realizację wymagania zastrzeżenia terminu przez art. 395 § 1 k.c.
(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2010 r., V CSK 177/10, nie publ.
oraz z dnia 13 czerwca 2013 r., IV CSK 668/12, nie publ.). Formalnie jednak termin
ten został wskazany w umowie i to najlepiej jak można, bo przez wskazanie daty
(dies certus an certus quando), tyle tylko, że czasowe utożsamienie go z brakiem
złożenia dokumentów przez E. sp. z o.o. i konieczność złożenia tego samego dnia
oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprawia, iż określenie terminu staje się
iluzoryczne, prawie niemożliwe do wykonania. Nie jest to jednak wystarczające do
6
uznania nieważności zastrzeżenia zawartego w umowie, jeśli się zważy, że obie
strony godziły się na takie sformułowania § 4 umowy; zwalczanie tego obecnie nie
może spotkać się z aprobatą. Problem traci wszakże na znaczeniu, skoro nie to
stanowi dziś istotę skargi, a argumenty pozwanego są za słabe, aby uznać
z podanej przyczyny naruszenie przez zaskarżony wyrok art. 58 § 3 w związku
z art. 3531
, art. 395 § 1, art. 65 § 2 i art. 157 § 1 k.c.
Sekwencyjny sposób skonstruowania podstaw skargi kasacyjnej oraz
dokonana analiza odnosząca się do przepisów postępowania sprawia, że dla
rozpoznania skargi kasacyjnej z punktu widzenia zarzutów dotyczących naruszenia
przez Sąd drugiej instancji przepisów prawa materialnego należy skupić uwagę na
tych spośród nich, które wskazują na naruszenie art. 157 § 1 i 2 w związku z art.
395 § 1 i 2, art. 89 i art. 65 § 2 k.c. Słusznie dostrzegł skarżący, że w doktrynie
podkreśla się brak przepisów zakazujących zawarcie w umowie postanowień
o umownym prawie odstąpienia przy umowach zobowiązujących,
rozporządzających i zobowiązująco-rozporządzających dotyczących nieruchomości.
Podnosi się też różnice konstrukcyjne między odstąpieniem od umowy
a zastrzeżeniem warunku. Kwestia ta wymaga dalszych analiz, zwłaszcza wobec
zmieniającej się rzeczywistości, w której przepisy te funkcjonują. Skarżący skupia
uwagę na przewłaszczeniu na zabezpieczenie, wskazuje na przykłady
wykonywania prawa odkupu, ustawowego prawa odstąpienia itp., w których może
się wydawać, że występuje warunek i idący za tym zakaz wynikający z art. 157 k.c.
(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2002 r., III CKN 748/00, OSNC
2003, nr 3, poz. 33, z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10, OSNC 2011,
nr 6, poz. 72 oraz z dnia 13 maja 2011 r., V CSK 360/10, M. Pr. Bank. 2012, nr 5,
s. 18). Wskazuje też na różne cele umownego prawa odstąpienia i zakazu
warunku w art. 157 k.c., który to przepis ma gwarantować pewność obrotu, a nie,
jak się nieraz twierdzi - stabilność rozporządzania nieruchomością. Nabywca
wszakże może nieruchomość natychmiast zbyć ponownie, może być wykonane
prawo odkupu lub ustawowe prawo odstąpienia, określone w art. 492 k.c. Od razu
należy stwierdzić, że jak zasadnie dowodzi strona powodowa w odpowiedzi na
skargę kasacyjną, zastosowanie w niniejszej sprawie legis commissoriae (art. 492
k.c.), co próbuje również wykazywać pozwana za uprawnione na swoją rzecz, nie
7
może się powieść (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42,
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2005 r., V CK 401/04, nie publ.).
Niektóre z kwestii podniesionych w skardze kasacyjnej zasługują na uwagę,
jednak nie zmienia to rzeczywistej postaci rzeczy co do tego, że w § 4 umowy
został zamieszczony – w bardzo skomplikowanej i wielozdaniowej formule –
warunek w rozumieniu art. 89 k.c., z przesłankami tego podmiotowo-istotnego
składnika czynności prawnej, jako w przeciwieństwie do terminu - zdarzenia
przyszłego i niepewnego (dies incertus an incertus quando) (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 8 grudnia 2004 r., I CK 191/04, nie publ. oraz postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2012 r., I CSK 359/11, OSNC 2012, nr 9, poz.
111). Wątpliwe jest zatem prowadzenie obszernych wywodów odnośnie do tego,
że umowne zastrzeżenie odstąpienia od umowy nie jest warunkiem, gdyż w świetle
§ 4 umowy, liczącego ponad siedem stron tekstu (s. 17-24) sformułowania użyte
przez strony (zwłaszcza na s. 19-20 umowy) wyraźnie wskazują na warunek
w rozumieniu art. 89 i nast. k.c. To sprawia, że naruszony został art. 157 k.c.,
niezależnie od tego, jaką podstawową funkcję mu się przypisze
(zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2008 r., V CSK 331/07,
nie publ.).
W ustalonych okolicznościach sprawy dostrzec można zachowanie stron
zawartej umowy wywołane daleko posuniętym brakiem wzajemnego zaufania.
To zapewne spowodowało potrzebę zabezpieczenia ich interesów, które mniej
dotyczyły samego zawarcia umowy i skutków obligacyjnych oraz
prawnorzeczowych umowy sprzedaży nieruchomości, co głównie obawy rzetelnego
jej wykonania. Stąd pojawiło się przekazanie pieniędzy stanowiących cenę na
rachunek powierniczy oraz zapłacenie umówionej ceny, uzależnione od
dostarczenia dokumentów, koniecznych a brakujących w dacie zawarcia umowy.
Zabezpieczenie interesów, samo w sobie godne zastosowania odpowiednich
środków i poczynienia zastrzeżeń umownych, nie może jednak polegać na takich
klauzulach umownych, które są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi
normami prawa cywilnego, w tym wypadku na umieszczeniu warunku
rozwiązującego w umowie mającej wywołać skutki rzeczowe sprzedaży. Taka
8
konstatacja prowadzi również do odmówienia racji pozwanemu, który powołuje się
w końcowych argumentach skargi kasacyjnej na naruszenie przez powoda art. 5
k.c., czego główną przyczynę ma stanowić własna inicjatywa powoda do
sformułowania niezgodnej z prawem klauzuli w § 4 umowy stron. Na poparcie
swojej tezy pozwany przytacza orzecznictwo Sądu Najwyższego słusznie
potępiające tych uczestników obrotu prawnego, którzy działają nieetycznie albo
wręcz niegodziwie, a potem próbują własne oświadczenia dezawuować i czerpać
korzyści z całkiem odwrotnego postępowania. Jednakże jak wynika z ustaleń Sądu
I instancji i odniesienia się do tego Sądu Okręgowego w uzasadnieniu
zaskarżonego wyroku, umowa była negocjowana przez strony do ostatniej chwili
przed jej zawarciem i jej treść została w całości ustalona w ramach współpracy
stron w tym względzie. Nie można ponadto zarzucać drugiej stronie zachowania
niezgodnego z zasadami słuszności, jeśli samemu akceptuje się postanowienia
umowne sprzeczne z prawem, wiedząc o tym, a następnie starając się
bezskutecznie podważyć ważność tych postanowień, ale z przyczyn nie
związanych z naruszeniem art. 5 k.c. Zgodnie z ogólnie wypracowanymi przez
orzecznictwo i doktrynę zasadami stosowania i niestosowania konstrukcji
nadużycia prawa, w takiej sytuacji, jak występująca w rozpoznawanej sprawie
na konstrukcję tę strona pozwana nie mogła się skutecznie powoływać.
Mając to na uwadze należało na podstawie art. 39814
oddalić skargę
kasacyjną, rozstrzygając o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie art.
98 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.