Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2016 roku w S.

sprawy z powództwa H. Ł. (1) i H. Ł. (2)

przeciwko Gminie M. S.

o ustalenie

na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum
w S. z dnia 18 grudnia 2015 roku, sygn. akt II C 223/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powodów H. Ł. (1) i H. Ł. (2) na rzecz pozwanej Gminy M. S. kwoty po 300 (trzysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Dorota Gamrat – Kubeczak SSO Tomasz Sobieraj SSO Violetta Osińska

Sygn. akt II Ca 378/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 18 grudnia 2015 roku Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie, sygn. akt II C 223/14 w sprawie z powództwa H. Ł. (1), H. Ł. (2) przeciwko Gminie M. S. o ustalenie stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste: w punkcie pierwszym oddalił powództwo w całości oraz w punkcie drugim zasądził od powodów H. Ł. (1) i H. Ł. (2) na rzecz pozwanej Gminy M. S. kwotę 600 złotych tytułem kosztów procesu.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i rozważaniach prawnych:

Gmina M. S. oddała w użytkowanie wieczyste i nieodpłatnie przeniosła własność gruntu nr 147 położonego przy ul. (...) w S. na rzecz H. i H. Ł. (1). Decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia 5 maja 2011 roku działka nr (...) położona w S. w obrębie ewidencji gruntów (...) przy ul. (...) uległa podziałowi na działki (...). Zawiadomieniem z dnia 18 kwietnia 2012 roku Prezydent Miasta S. wypowiedział dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) o powierzchni 305 m, w udziale (...), położonej w S. przy ul. (...) i stwierdził, że nowa wysokość stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tego gruntu zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wynosi 1 %. Działka (...) od dnia oddania jej w użytkowanie wieczyste jest wykorzystywana w przeważającej części na cele mieszkaniowe. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste działki nr (...) była w dalszym ciągu określona według stawki procentowej 3 %. W prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej wskazano sposób korzystania z nieruchomości jako zurbanizowane tereny niezabudowane. Obecnie na terenie tej działki znajduje się pas komunikacyjny wykorzystywany przez mieszkańców kamienicy, skarpa zamkowa oraz mur oporowy podtrzymujący Z. Książąt (...). Powodowie utrzymują skarpę i dokonują koniecznych robót budowlanych.

Pismem z dnia 14 listopada 2012 roku powodowie złożyli wniosek o uzupełnienie decyzji poprzez zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr (...) z 3 % na 1 %, wskazując, że jest to działka funkcjonalnie powiązana z działką (...) (kamienica znajduje się na obu działkach). Podnieśli, iż działki funkcjonują, jako całość. W odpowiedzi na wniosek Gmina M. S. odmówiła zmiany stawki procentowej opłaty. Pozwana podniosła, iż działki stanowią odrębne nieruchomości i działka nr (...) nie zmieniła swojego przeznaczenia. W związku z odmową Gminy M. S., strona powodowa wystąpiła z wnioskiem do SKO o ustalenie, iż odmowa ta jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 12 lutego 2014 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek H. i H. Ł. (2) wskazując, iż brak jest podstaw do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. działki gruntu i stosowania stawki w wysokości 1 %, a obowiązująca stawka 3 % jest prawidłowa w stosunku do obecnego sposobu korzystania z nieruchomości.

W ocenie SKO wydzielenie działki nr (...) nie było związane z korzystaniem z budynku mieszkalnego. Wbrew twierdzeniom użytkowników wieczystych SKO stwierdziło, iż działki (...) stanowią odrębne nieruchomości gruntowe. Powyższe ustalono chociażby na tej podstawie, iż sprzedając lokale użytkowe czy mieszkalne w budynku położonym w S. przy ul. (...) powodowie przenoszą jednocześnie na nabywców jedynie odpowiedni udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...). Na tej podstawie nie można przyjąć, iż działki te nie mogą istnieć jedna bez drugiej i stanowią jedną nieruchomość gruntową przypisaną do jednej kamienicy. Nadto SKO stwierdziło, iż obecnie działka nr (...) w części podziemnej zabudowana jest starymi podziemiami, zatem nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Na tej podstawie SKO oddaliło wniosek powodów.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, iż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wskazał, iż stan faktyczny sprawy był bezsporny oraz wynikał z dowodów z dokumentów oraz zeznań przesłuchanych w sprawie osób (świadka i powoda). Dowody te wzajemnie ze sobą korespondowały, zaś zeznania przesłuchanych osób co do zasady były zgodne. Zeznania powoda H. Ł. (1) nie zgadzały się z pozostałym materiałem dowodowym jedynie w części dotyczącej przeznaczenia nieruchomości o numerze 147/2.

Sąd Rejonowy podniósł, iż w tym przypadku postępowanie aktualizacyjne zostało wszczęte na wniosek powodów z uwagi, na ich zdaniem, trwałą zmianę przeznaczenia nieruchomości o numerze 147/2 na cele mieszkalne i publiczne. Sąd Rejonowy wskazał, iż z akt sprawy wynika, że nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Gminy M. S., oznaczona obecnie jako działka numer (...), położona w S., w obrębie ewidencji gruntów (...) przy ul. (...) powstała na skutek podziałów nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cele zabudowy usługowo- mieszkaniowej. Powodowie, jako użytkownicy wieczyści przedmiotowej działki zobowiązali się do ponoszenia opłaty rocznej przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 3 %. Powodowie H. i H. Ł. (2), będący jednocześnie użytkownikami wieczystymi działek (...), w treści pozwu wskazali, że okolicznością faktyczną uzasadniającą zmianę stawki procentowej, a tym samym istnienie przesłanki trwałej zmiany celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste jest to, iż mimo podziału działki (...) na działki (...), stanowią one funkcjonalną całość, zabudowaną kamienicą posadowioną na obydwu działkach, użytkowaną w przeważającej części jako mieszkalna. W ocenie powodów zaś świadczy to o tym, że również działka numer (...) wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe.

Sąd Rejonowy wskazał, iż istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do tego, czy istniejący stan faktyczny na działce numer (...), sposób jej wykorzystania uzasadnia zmianę stawki procentowej opłaty rocznej do wysokości 1 % przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe i cele publiczne.

W ocenie Sądu Rejonowego, na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie można stwierdzić, iż zmiana tego rodzaju w aktualnym stanie rzeczy nastąpiła, a tym bardziej że jest trwała. Podniesiono bowiem, iż decyzją z dnia 5 maja 2011 roku Prezydent Miasta S. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 724 m, położonej w S. przy ul. (...), w obrębie ewidencyjnym numer (...) (Śródmieście 37), będącej własnością Miasta S., w wieczystym użytkowaniu H. i H. Ł. (1) na działki numer (...) o powierzchni 305 m oraz numer 147/2 o powierzchni 419 m. Z uzasadnienia wspomnianej decyzji wynika, że została wydana na wniosek użytkowników wieczystych nieruchomości oraz że podział nieruchomości następuje niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S., w celu wydzielenia działki budowlanej numer (...) zgodnie z art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. W związku z powyższym Sąd Rejonowy stwierdził, iż wydzielenie drugiej działki numer (...) nie było związane z korzystaniem z budynku mieszkalnego. Na marginesie wskazano jedynie, iż nawet z księgi wieczystej prowadzonej dla działki oznaczonej numerem (...) wynika, iż są to zurbanizowane tereny niezabudowane. Dla porównania w treści księgi wieczystej nieruchomości o numerze 147/1 oznaczono, iż działkę tą stanowią tereny mieszkalne.

Ponadto Sąd Rejonowy uznał, wbrew twierdzeniom powodów, że działki numer (...) stanowią odrębne nieruchomości gruntowe. Stanowisko to uzasadnia założenie po podziale dla działki numer (...) odrębnej księgi wieczystej. W tym miejscu wskazać natomiast należy, że jeżeli została założona księga wieczysta obowiązuje zasada „jedna księga - jedna nieruchomość” Podkreślono również, iż powodowie sprzedając lokale użytkowe czy mieszkalne w budynku położonym w S. przy ul. (...), przenoszą jednocześnie na nabywców odpowiedni udział w prawie użytkowania wieczystego jedynie nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...). Nie można zatem zdaniem Sądu Rejonowego przyjąć, że działki numer (...) stanowią jedną nieruchomość gruntową przypisaną do jednej kamienicy i nie mogą istnieć w oderwaniu od siebie.

Sąd Rejonowy nie przeczył, że nieruchomość oznaczona numerem 147/2 stanowi funkcję pomocniczą w stosunku do działki oznaczonej numerem (...). Nie uzasadnia to jednak jej mieszkaniowego przeznaczenia. Na nieruchomości numer 147/2 nie stoi bowiem kamienica mieszkalna, a jedynie historyczne podpiwniczenie. Działka wykorzystywana jest obecnie po części jako pas komunikacyjny, podwórko, a także znajduje się na niej skarpa zamkowa oraz mur oporowy podtrzymujący Z. Książąt (...). Powyższe nie pozwala natomiast zdaniem Sądu Rejonowego na stwierdzenie, iż nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Sąd Rejonowy stwierdził nadto, iż analizując wskazane okoliczności decydujące znaczenie należy przypisać zachowaniu samego użytkownika wieczystego. Sąd Rejonowy uznał zatem, iż samo wykorzystywanie nieruchomości na cele wspomagające funkcję mieszkaniową wypełnianą przez inną nieruchomość nie przesądza i nie stanowi podstawy do przyznania, iż nieruchomość wspomagająca również spełnia cele mieszkaniowe. Przy zmianie stawki procentowej znaczenie ma bowiem rzeczywiste i aktualne wykorzystanie nieruchomości. Na tej podstawie, a także biorąc pod uwagę materiał dowodowy zebrany w sprawie, stwierdził natomiast, iż działka o numerze (...) nie jest obecnie wykorzystywana do celów mieszkaniowych, albowiem nikt na niej nie mieszka.

W toku niniejszego postępowania strona powodowa twierdziła również, iż nieruchomość oznaczona numerem 147/2 jest aktualnie wykorzystywana na cele publiczne z uwagi na konieczność utrzymania w należytym stanie i we własnym zakresie skarpy zamkowej oraz muru oporowego Z. Książąt (...). Nadto, powodowie podnosili, iż są zobowiązani zapewnić służbom specjalistycznym nieodpłatne i swobodne korzystanie z dostępu do sieci przebiegających przez sporną działkę w celu wykonania remontów i konserwacji, co uzasadnia wykorzystanie nieruchomości na cele publiczne.

W ocenie Sądu Rejonowego argumenty strony powodowej w przywołanym zakresie należy uznać za nietrafione. Powodowie bowiem dobrowolnie zawarli z Gminą M. S. umowę użytkowania wieczystego ww. nieruchomości na konkretnych warunkach. W § 7 umowy bezpośrednio wskazano, iż nabywcy gruntów zobowiązują się do utrzymania w należytym stanie, we własnym zakresie i z własnych środków skarpy zamkowej oraz konstrukcji wsporczej tarasu zamkowego, do zapewnienia służbom specjalistycznym nieodpłatnego i swobodnego dostępu do sieci przebiegających przez nabywaną działkę w celu wykonania ich remontów i konserwacji, a w przypadku ich kolizji z planowaną inwestycją do przełożenia na własny koszt w uzgodnieniu z właścicielami tych sieci, a także do usunięcia z nabytego terenu ewentualnych bezumownych użytkowników. Pełnomocnik Gminy poinformował przy tym nabywców, iż grunt będący przedmiotem umowy znajduje się w obrębie S., które jest wpisane do rejestru zabytków. W momencie zawarcia umowy powodowie wiedzieli zatem, iż będą zobowiązani do wykonania tych ustaleń. Wobec powyższego w ocenie Sądu Rejonowego nie sposób uznać, aby od chwili zawarcia umowy użytkowania przeznaczenie spornej działki uległo zmianie, a tym bardziej, iż zaczęła być ona wykorzystywana na cele publiczne.

W związku z powyższym Sąd Rejonowy uznał, że brak jest podstaw do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. działki gruntu i stosowania stawki w wysokości 1 %. Tym samym Sąd Rejonowy orzekł, jak w punkcie I wyroku.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na mocy art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli powodowie i zaskarżając wyrok w całości zarzucili mu:

1/ niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

a/ art. 217 § 2 k.p.c. przez bezzasadne pominięcie dowodu z dokumentu - planu usytuowania kamienicy względem działek znajdującego się w opisie lokalu parterowego przy ul. (...) stanowiącego załącznik do wniosku z 11.01.2013 roku dotyczącego odmowy zmiany stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste działki nr (...), pomimo że istotne w sprawie okoliczności, na które dowód ten został zgłoszony, tj. zabudowa działki nr (...) kamienicą - budynkiem mieszkalnym znajdującym się na działce nr (...) i na działce nr (...), nie zostały wyjaśnione zgodnie z wynikiem zgodnym z twierdzeniami powodów;

b/ art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewskazanie przyczyn pominięcia przy ocenie dowodów dowodu z dokumentu - planu usytuowania kamienicy względem działek znajdującego się w opisie lokalu parterowego przy ul. (...) - lub przyczyn nieustosunkowania się do tego dowodu oraz przyczyn, dla odmówienia zgodności z pozostałym materiałem dowodowym zeznań powoda H. Ł. (1) „w części dotyczącej przeznaczenia nieruchomości o numerze 147/2”. Sąd Rejonowy nie wskazał, o jaką dokładnie część zeznań chodzi i na czym ów niezgodność miałaby polegać. Brak ten uniemożliwia odniesienie się przez powodów do tego fragmentu oceny dowodów.

2/ sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

a/ art. 230 k.p.c. w związku z art. 232 zd. pierwsze k.p.c. poprzez pominięcie, że fakt istnienia budynku mieszkalnego na działce nr (...) oraz, że jest to jeden i ten sam budynek, który znajduje się na działce nr (...), a w konsekwencji iż części tego budynku znajdujące się na tych dwóch działkach stanowią jedną integralną całość, został przez stronę pozwaną przyznany w sposób dorozumiany, gdyż pozwana nie wdała się w spór co do tej okoliczności, wypowiedziała się jedynie, że w części budynku - piwnicach znajdujących się na działce nr (...) nikt nie mieszka, przez co fakt zabudowy działki nr (...) budynkiem mieszkalnym nie wymagał dodatkowego dowodzenia;

b/ art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie oceny dowodów:

- w sposób niewszechstronny, bowiem z pominięciem dowodu z dokumentu - planu usytuowania kamienicy względem działek znajdującego się w opisie lokalu parterowego przy ul. (...), świadczącego o istotnych okolicznościach w sprawie, bowiem o zabudowie działki nr (...) budynkiem mieszkalnym oraz o integralności części podziemnej kamienicy znajdującej się na działce nr (...) z resztą kamienicy znajdującej się na działce nr (...). Uwzględnienie tego dowodu doprowadziłoby do ustalenia, iż stan faktyczny przedstawia się w ten sposób, że działka nr (...) zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, a jego część podziemna, tj. piwnice i fundamenty, oraz komunikacje stanowią integralną część budynku.

- w sposób nasuwający zastrzeżenia z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania w odniesieniu do przesłuchania strony powodowej i zeznań świadka K. D., jednocześnie przy bezsporności pomiędzy stronami, że na działce nr (...) znajduje się część kamienicy mieszkalnej, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia przez sąd, iż na działce nr (...) znajdują się jedynie stare podpiwniczenia niemające związku z kamienicą znajdującą się w części nadziemnej na działce nr (...). Według skarżących - w świetle zasad logicznego rozumowania nie można z niewiedzy świadka, czy podpiwniczenia na działce nr (...) mają związek z działką nr (...), wyciągnąć wniosku że taki związek nie istnieje. Przesłuchiwana strona powodowa wskazywała na usytuowanie kamienicy - budynku mieszkalnego - na obydwu działkach (...) oraz na integralność podziemi z częścią nadziemną kamienicy, wynikającą z współistnienia funkcjonalnego. Fakt ten był również bezsporny pomiędzy stronami. Ponadto, nielogiczny i niezgodny z doświadczeniem życiowym jest już sam wniosek, że budynek może istnieć niezależnie od swoich fundamentów i piwnic. Sąd bezzasadnie wskazał na niezgodność zeznań powoda z materiałem dowodowym w części dotyczącej przeznaczenia nieruchomości o nr 147/2, nie podając jednocześnie, o jaki fragment zeznań powoda chodzi i na czym ów niezgodność ma polegać. Niezgodności owej nie można w sposób logiczny wywieźć z materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie.

3/ naruszenie przepisów prawa materialnego:

a/ art. 46 k.c. poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało błędnym uznaniem, że działki nr (...) stanowią odrębne nieruchomości gruntowe;

b/ art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało błędnym uznaniem, że działki nr (...) stanowią odrębne nieruchomości gruntowe;

c/ art. 24 ust. 1 zd. pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego zastosowanie, co doprowadziło do błędnego przyjęcia, iż z tego, że działki nr (...) posiadają odrębne księgi wieczyste należy wywieźć, że nie stanowią one jednej nieruchomości gruntowej przypisanej do jednej kamienicy i mogą istnieć w oderwaniu od siebie dla celów ustalania stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego;

d/ art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy na nieruchomości oznaczonej nr działki (...) doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, na cel mieszkalny, co powinno skutkować objęciem tej działki stawką 1% opłaty rocznej;

e/ art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię definicji „celu mieszkaniowego”, co doprowadziło do błędnego uznania, iż cele, na które wykorzystywana jest działka nr (...), takie jak korzystanie z części budynku mieszkalnego, dostęp do nieruchomości, podwórko itp. nie są celem mieszkaniowym.

Biorąc pod uwagę powyższe wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości, zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych. Ewentualnie wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji oraz pozostawienie sądowi pierwszej instancji rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania apelacyjnego, o zasądzenie których od strony pozwanej na rzecz powodów wniesiono.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie, nieuwzględnienie zgłoszonych przez powodów w apelacji wniosków dowodowych oraz o zasądzenie na rzecz pozwanej kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powodów nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać należy, że sąd pierwszej instancji z prawidłowo zgromadzonego i ocenionego materiału dowodowego wyprowadził trafne ustalenia faktyczne, które sąd odwoławczy w pełni podziela i przyjmuje za własne. Sąd Rejonowy dokonał co do zasady także właściwej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do norm prawa materialnego stanowiącego podstawę powództwa w rozpoznawanej sprawie.

Za chybiony uznać trzeba zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Należy przede wszystkim wskazać, iż w orzecznictwie przyjmuje się, że mankamenty dotyczące treści uzasadnienia orzeczenia podlegającego zaskarżeniu apelacją z reguły nie należą do tego rodzaju uchybień, które mogą mieć wpływ na wynik sprawy [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2010 roku, II UK 148/09], zaś naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. może być uznane za uzasadniony zarzut apelacji tylko w skrajnych wypadkach, gdy uzasadnienie sądu I instancji jest na tyle wadliwie, że uniemożliwia przeprowadzenie instancyjnej kontroli prawidłowości zaskarżonego wyroku [vide także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2009 roku, III UK 52/09 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 2006 roku, II CK 428/05]. Według Sądu Okręgowego, w zasadzie żadne uchybienia w zakresie uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie mogą stanowić skutecznej podstawy apelacji. Trzeba przypomnieć, że "tradycyjną oraz nieodłączną cechą i celem postępowania apelacyjnego jest orzekanie co do meritum przez sąd odwoławczy, a zatem nieograniczanie się do sprawdzania legalności i zasadności zaskarżonego wyroku sądu pierwszej instancji" [tak Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 23 marca 1999 roku, III CZP 59/98]. Innymi słowy, rolą sądu odwoławczego jest w pierwszej kolejności ocena zasadności żądania wszczynającego postępowania, w kontekście rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji, natomiast funkcja kontrolna przy rozpoznawaniu apelacji jest drugorzędna. Niezależnie od tego wskazać trzeba, że w ocenie Sądu Okręgowego, uzasadnienie zaskarżonego wyroku odpowiada w zasadzie wszystkim wymaganiom określonym w powołanym przepisie, zarówno w zakresie ustaleń Sądu Rejonowego, jak i w części odnoszącej się do prawnej oceny ustalonych okoliczności i wyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonego wyroku, pozwalając na odtworzenie rozumowania, jakie doprowadziło sąd pierwszej instancji do wydania kwestionowanego orzeczenia.

Sąd pierwszej instancji trafnie wskazał, że w badanej sprawie powodowie domagali się ukształtowania łączącego strony stosunku użytkowania wieczystego poprzez zmianę stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Podkreślenia wymaga, że zmiana wysokości stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste może nastąpić tylko w przypadkach określonych w ustawie. Zasadnicze znaczenie w tym zakresie ma art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, „jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81”. Dyspozycja tego przepisu jest jednoznaczna - konieczną przesłanką żądania obniżenia stawki opłaty rocznej jest trwała zmiana sposobu korzystania, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. W badanej sprawie jest bezsporne, że działka numer (...) powstała w wyniku podziału działki numer (...) na dwie działki oznaczone numerami (...), z kolei działka numer (...) powstała w wyniku scalenia i podziału działek numer (...). Nie stanowi przedmiotu sporu, że w umowach o oddanie tych ostatnich nieruchomości w użytkowanie wieczyste zawartych w dniu 31 marca 1993 roku, w dniu 19 grudnia 2001 roku i w dniu 25 września 2003 roku określono stawkę procentową opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w wysokości 3 % przy przyjęciu, że nieruchomości te zostały oddane w użytkowanie wieczyste na cele zabudowy usługowo – mieszkaniowej. Bezsporne jest także, że w chwili ustanowienia użytkowania wieczystego wyżej wymienione nieruchomości nie były zabudowane, a jedynie znajdowały się na nich pozostałości fundamentów i podpiwniczenia przedwojennych budynków

W związku z powyższym Sąd Rejonowy trafnie przyjął, że na podstawie art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami strona powodowa mogłaby się domagać się zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej wynoszącej 3 % na 1 % tylko wówczas, gdyby wykazała, że po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z tej nieruchomości powodującej, że nieruchomość ta mogła być zakwalifikowana jako oddana na jeden z celów wskazanych w art. 72 ust. 3 pkt. 4 tejże ustawy. W badanej sprawie strona powodowa powoływała się przede wszystkim na fakt, że po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste na działkach numer (...) został wzniesiony budynek wykorzystywany w przeważającej części jako budynek mieszkalny.

Nie budzi wątpliwości, że wzniesienie tego rodzaju obiektu, a nawet samo uzyskanie pozwolenia na budowę, prowadzi do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości jako przeznaczonej na cele mieszkaniowej [ vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2009 roku, I CSK 109/09, nie publ., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 roku, V CSK 357/09, OSNC 2010, Nr 11, poz. 152, i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2012 roku, IV CSK 333/11, OSNC 2012, Nr 11, poz. 132].

W badanej sprawie Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął, że dla potrzeb ustalenia stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste konieczne jest ustalenie spełnienia tej przesłanki osobno dla działki numer (...) i działki numer (...), albowiem są to dwie odrębne nieruchomości gruntowe. Poza sporem pozostaje bowiem, że jakkolwiek mają one tego samego właściciela, to dla każdej z nich prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Przypomnieć należy, że - jak powszechnie przyjmuje się w judykaturze i doktrynie - prawo użytkowania wieczystego ma charakter pośredni między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi [vide np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1974 roku, II CR 316/73, OSNCP 1974, nr 11, poz. 197]. Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub należącego do jednostek samorządu terytorialnego (ich związków) w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, z tym że wymaga to konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej (art. 234 k.c. i art. 27 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wpis taki może nastąpić w księdze wieczystej prowadzonej dotychczas dla tej nieruchomości, w księdze nowo utworzonej lub księdze prowadzonej dla innej nieruchomości, gdyż nie zakłada się samodzielnej księgi dla prawa użytkowania wieczystego (art. 25 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece).

Obciążenie prawem użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości gruntowych, zatem definicja legalna pojęcia "nieruchomość gruntowa", zawarta w art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pokrywa się z pojęciem nieruchomości w rozumieniu art. 46 in principio k.c. oraz art. 24 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Definicja nieruchomości gruntowej we wskazanym znaczeniu ma charakter uniwersalny, przy czym jeżeli została założona księga wieczysta, obowiązuje zasada, jedna księga-jedna nieruchomość" [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 roku, II CKN 1306/00, (...) 2003, nr 8, s. 8, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 roku, III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24]. Uzasadnia to stanowisko, że przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczyste jest prawem, które obciąża nieruchomość gruntową [vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 roku, IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201].

Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 4) różnicuje pojęcia nieruchomości gruntowej i działki gruntu, oznaczającej niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej, stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Dopuszczalne jest, na podstawie art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece połączenie działek stanowiących własność tej samej osoby i graniczących ze sobą, dotychczas objętych oddzielnymi księgami wieczystymi, jednak wskutek połączenia i wpisu do jednej księgi tracą one status odrębnych nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a ciążące na dotychczasowych nieruchomościach prawa użytkowania wieczystego stają się jednym prawem współużytkowania wieczystego w odpowiednich udziałach [vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 roku, IV CK 114/02, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 roku, II CKN 1306/00, z dnia 22 lutego 2012 roku, IV CSK 278/11, OSNC 2013, nr 3, poz. 35, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 roku, III CZP 24/06]. Podobnie dopuszcza się rozłączenie nieruchomości wpisanych do jednej księgi wieczystej [vide wyroki Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2012 roku, III CSK 303/11, niepubl. i z dnia 8 listopada 2007 roku, III CSK 183/07, (...) 2008, nr 11-12, s. 194 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2009 roku, V CSK 333/08, OSNC-ZD 2010, nr Β, poz. 33, z dnia 16 czerwca 2010 roku, I CSK 82/10, (...) 2010, nr 7-8, s. 265 i z dnia 19 lutego 2003 roku, V CK 278/02, niepubl]. Taka sytuacja miała miejsce w badanej sprawie, co doprowadziło do powstania dwóch odrębnych nieruchomości gruntowych, jednej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer (...) i drugiej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer (...). Biorąc pod uwagę powyższe rozważania zarzuty skarżących dotyczące naruszenia art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 46 k.c. oraz art. 24 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o księgach wieczystych i hipotece uznać trzeba za oczywiście bezzasadne, gdyż działki numer (...) i działki numer (...) – jak trafnie przyjął Sąd Rejonowy – należy traktować jako odrębne nieruchomości także dla potrzeb ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczystej.

M. o tyle istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia badanej sprawy, że z prawidłowych ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że sam budynek mieszkalny został wybudowany na terenie działki numer (...), natomiast na działce numer (...) znajdują się jedynie historyczne fundamenty i podpiwniczenia, a ponadto ta ostatnia nieruchomość służy mieszkańcom kamienicy w pewnym zakresie jako droga komunikacyjna, podwórze i parking.

Wbrew zarzutom strony powodowej – powyższe ustalenia sądu pierwszej instancji znajdują pełne oparcie w twierdzeniach stron oraz zgromadzonym materiale dowodowym, który został prawidłowo oceniony przez sąd pierwszej instancji.

Za chybiony uznać trzeba zarzut naruszenia przez sąd pierwszej instancji art. 233 § 1 k.p.c. Zauważyć trzeba, że zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w tym przepisie sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału", a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności [vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 1966 roku, II CR 423/66, OSNPG 1967/ 5-6/21; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 roku, I PKN 632/98, OSNAPiUS 2000, nr 10, poz. 382; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z 11 lipca 2002 roku, IV CKN 1218/00, Lex, nr 80266; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2002 roku, IV CKN 1256/00, Lex, nr 80267]. Jak ujmuje się w literaturze, moc dowodowa oznacza siłę przekonania uzyskaną przez sąd wskutek przeprowadzenia określonych środków dowodowych na potwierdzenie prawdziwości lub nieprawdziwości twierdzeń na temat okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy; zaś wiarygodność decyduje o tym, czy określony środek dowodowy, ze względu na jego indywidualne cechy i obiektywne okoliczności, zasługuje na wiarę. Przyjmuje się jednocześnie, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego [vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1980 roku, II URN 175/79, OSNC 1980/ 10/200; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1999 roku, II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000/ 17/655; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2000 roku, III CKN 1049/99, Lex nr 51627; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 roku, IV CKN 1097/00, Lex nr 52624; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2000 roku, V CKN 94/00, Lex nr 52589; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2000 roku, IV CKN 1383/00, Lex, nr 52544; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2001 roku, II UKN 423/00, OSNP 2003, nr 5, poz. 137; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2002 roku, IV CKN 859/00, Lex, nr 53923; uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2002 roku, IV CKN 1050/00, Lex, nr 55499; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, II CKN 817/00, Lex, nr 56906; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, IV CKN 1316/00, Lex, nr 80273).

Jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 czerwca 2008 roku [I ACa 180/08, LEX nr 468598], jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Dla skuteczności zarzutu naruszenia wyżej wymienionego przepisu nie wystarcza zatem stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Zwalczanie swobodnej oceny dowodów nie może, więc polegać li tylko na przedstawieniu własnej, korzystnej dla skarżącego wersji zdarzeń, ustaleń stanu faktycznego opartej na własnej ocenie, lecz konieczne jest przy tym posłużeniu się argumentami wyłącznie jurydycznym wykazywanie, że wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wynik sprawy [analogicznie Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 lipca 2008 roku, VI ACa 306/08].

W rozpoznawanej sprawie – w świetle zarzutów apelacji - nie można uznać, że sąd pierwszej instancji dopuścił się naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego,

Co do zarzutu, że sąd pierwszej instancji nie podał w uzasadnieniu wyroku przyczyn, dla których odmówił zgodności z pozostałym materiałem dowodowym zeznań powoda H. Ł. (1) „w części dotyczącej przeznaczenia nieruchomości o numerze 147/2”, wskazać trzeba, że w istocie w tym zakresie ocena materiału dowodowego jest lakoniczna, jednak nie wpływa na możliwość odtworzenia rozumowania, jakie doprowadziło sąd pierwszej instancji do wydania kwestionowanego orzeczenia. Sąd Okręgowy uzupełniając ocenę powyższego dowodu obowiązany jest zauważyć, że dowód z przesłuchania strony ze swej istoty wymaga weryfikacji w oparciu o pozostały zgromadzony materiał dowodowy, gdyż strona procesu w sposób oczywisty nie stanowi obiektywnego źródła dowodowego. W rozpoznawanej sprawie w oparciu o dowody z dokumentów i zeznania świadka K. D. można dać wiarę twierdzeniom powoda co do faktycznego sposobu korzystania z działki numer (...) [to jest jej wykorzystywania jako pas komunikacyjny przez mieszkańców kamienicy, skarpę zamkową oraz mur oporowy podtrzymujący Z. Książąt (...)]. Jednak – w ocenie sądu odwoławczego - żaden dowód nie potwierdza wypowiedzi powoda co do tego, że powyższa działka poprzez konstrukcje budynków i infrastrukturę techniczną jest powiązana w taki sposób z działką numer (...), że stanowi z nią nierozerwalną całość. Antycypując dalsze rozważania w tej kwestii podkreślić trzeba, że Sama bezsporna pomiędzy stronami okoliczność, że na działce numer (...) posadowione są historyczne fundamenty fundamenty i podpiwniczenia kamienic, które uległy zniszczeniu w czasie drugiej wojny światowej, nie oznacza, że zostały one połączone z budynkiem wzniesionym na działce numer (...) w taki sposób, że stały się jej częścią składową w rozumieniu art. 47 k.c. Poczynienie ustaleń w tym zakresie wymaga w istocie wiedzy specjalistycznej, którą sąd nie dysponuje. Dodać trzeba, że w zakresie tych okoliczności nie można uznać, że strona pozwana je przyznała w sposób wyraźny lub dorozumiany, co czyni chybionym zarzut naruszenia art. 230 k.p.c.

Chybione w tej mierze jest także powołanie się na dowód z dokumentu - planu usytuowania kamienicy względem działek znajdującego się w opisie lokalu parterowego przy ul. (...). Na wstępie wskazać trzeba, że sąd pierwszej instancji nie pominął powyższego dowodu, gdyż dopuścił dowody ze wszystkich dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych, w tym także dokumentów dołączonych do wniosku z dnia 11 stycznia 2013 roku. Z tego względu zarzut naruszenia art. 217 § 2 k.p.c. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z planu usytuowania kamienicy względem działek znajdującego się w opisie lokalu parterowego przy ul. (...) jest oczywiście bezzasadny. Odmienną kwestią jest natomiast fakt, że sąd pierwszej instancji nie odniósł się do tego dokumentu w ramach oceny dowodów. W ocenie sądu odwoławczego dokument ten nie pozwala na ustalenie, że jakakolwiek część piwnic znajdujących się na działce numer (...) stanowi element budynku posadowionego na działce numer (...) ani też, że te piwnice są niezbędne dla korzystania z tego budynku. Wskazuje jedynie na bezsporny fakt, że na działce numer (...) znajdują się podpiwniczenia, jednak nie jest to wystarczające na przypisanie tym pomieszczeniom charakteru części składowych budynku posadowionego na działce numer (...). Analogicznie ocenić należy zawnioskowane w postępowaniu apelacyjnym dowody z dokumentów w postaci wypisów z kartoteki budynków i z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej, albowiem dowodzą one jedynie na fakt, że na działce numer (...) istnieje zabudowa podziemna, co jest – jak wskazano wyżej – okolicznością bezsporną. Nie można jednak przyjąć, jak to twierdzi strona powodowa, że te podpiwniczenia stanowią integralną część budynku posadowionego na działce numer (...), niezbędną dla realizacji funkcji tego obiektu, zwłaszcza o charakterze mieszkalnym.

W konsekwencji nie sposób uznać, że poprzez wybudowanie budynku doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości stanowiącej działkę numer (...), skoro budynek znajduje się na działce numer (...), zaś przeznaczenie istniejących uprzednio na działce numer (...) pomieszczeń piwnicznych nie zmieniło się, podobnie jak sposób użytkowania tych piwnic. Sąd Okręgowy wziął pod uwagę, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że na skutek wybudowania i oddania do użytkowania kamienicy znajdującej się na działce numer (...) jej mieszkańcy zaczęli także korzystać z działki numer (...) jako podwórza i drogi dojazdowej oraz parkingu, jednak sąd pierwszej instancji trafnie uznał, że taki sposób wykorzystywania tej nieruchomości nie oznacza, że jest to nieruchomość przeznaczona na cele mieszkaniowa. Przede wszystkim powyższa działka gruntu nie jest zamieszkała w tym znaczeniu, że nie znajduje się na niej żaden obiekt, który ma charakter mieszkalny, zaś wykonywanie przez nieruchomość gruntową funkcji pomocniczych w stosunku do innej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie czyni z niej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne. Sąd Rejonowy trafnie zwrócił uwagę, że to z inicjatywy użytkownika wieczystego doszło do podziału działki numer (...) na działki numer (...), co nastąpiło w trybie art. 95 pkt. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a więc w celu wydzielania działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Taki walor z woli samych powodów ma więc jedynie działka numer (...) – przy czym, co istotne, z prawem własności lokali wyodrębnionych w budynku przy ulicy (...) związany jest udział w nieruchomości wspólnej obejmującej wyłącznie części wspólne budynku posadowionego na działce numer (...) oraz prawo użytkowanie wieczystej tej ostatniej nieruchomości gruntowej. Oznacza to, że sama strona powodowa uznała, że działka numer (...) nie jest niezbędna do korzystania z budynku przy ulicy (...). W konsekwencji nie można zarzucić sądowi pierwszej instancji, że dopuścił się naruszenia a art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię definicji „celu mieszkaniowego”.

Mając powyższe na uwadze, uznając zarzuty apelacji za bezzasadne, na podstawie art. 385 k.p.c. rozstrzygnięto o oddaleniu apelacji, czego wyrazem było orzeczenie zawarte w punkcie pierwszym sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzekając na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Stosownie do wyników postępowania należało obciążyć powodów obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego na rzecz pozwanego, wynoszących 600 złotych [obejmujących wyłącznie koszty zastępstwa prawnego ustalone według przepisów obowiązujących w dacie wniesienia apelacji, to jest § 2 pkt 3 w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 roku poz. 1804)], Stosownie do dyspozycji art. 105 § 2 k.p.c.. obowiązek zwrotu kosztów procesu należało nałożyć na powodów w częściach równych, czyli w kwotach po 300 złotych.

Z tego względu orzeczono jak w punkcie drugim sentencji.

SSO Dorota Gamrat – Kubeczak SSO Tomasz Sobieraj SSO Violetta Osińska