Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 maja 2017 roku

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Paweł Poręba

Protokolant: sekr. sąd. Renata Borkowska

po rozpoznaniu w dniu 27 kwietnia 2017 roku w Nowym Sączu na rozprawie

sprawy z powództwa J. L., B. S. i W. D.

przeciwko Gminie M. Z.

o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej Gminy M. Z. na rzecz powodów J. L., B. S. i W. D. kwoty po 109 908,33 zł (sto dziewięć tysięcy dziewięćset osiem złotych trzydzieści trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 sierpnia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty,

II.  umarza postępowanie powyżej kwot po 109 908,33 zł (sto dziewięć tysięcy dziewięćset osiem złotych trzydzieści trzy grosze) w stosunku do każdego z powodów,

III.  zasądza od strony pozwanej Gminy M. Z. na rzecz powodów J. L., B. S. i W. D. kwoty po 9113 zł
(dziewięć tysięcy sto trzynaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu,

IV.  nakazuje ściągnąć od strony pozwanej Gminy M. Z. na rzecz Skarbu Państwa ( kasa Sądu Okręgowego w Nowym Sączu kwotę 2716,28 zł ( dwa tysiące siedemset szesnaście złotych dwadzieścia osiem groszy ) tytułem zwrotu wydatków wyłożonych w sprawie tymczasowo przez Skarb Państwa.

SSO Paweł Poręba

sygn. akt I C 896/15

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu

z dnia 11 maja 2017 roku

W pozwie z dnia 07 sierpnia 2015 roku ( k. 2-24 ) powodowie J. L., B. S. i W. D. reprezentowani w toku procesu przez pełnomocnika profesjonalnego wnieśli o zasądzenie od strony pozwanej Gminy M. Z. kwot po 133 000 zł na rzecz każdego z nich z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 25 sierpnia 2015 roku do dnia zapłaty z tytułu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) o powierzchni 0,0965 ha (...) Z. objęta księgą wieczystą KW nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Zakopanem wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2010 roku.

Uzasadniając żądanie powodowie podnieśli, iż są współwłaścicielami w częściach ułamkowych po 1/3 części w/w nieruchomości. Nieruchomość ta stanowi własność rodziny powodów od trzech pokoleń, a w przeszłości przed wydzieleniem była to część większej działki zabudowanej domem murowanym.

W dniu 12 maja 2008 roku Burmistrz Miasta Z. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej działki, z której wynikało, iż na działce nr (...) dopuszczona jest inwestycja budowlana polegająca na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi: komunikacją wewnętrzną, miejscami postojowymi. W oparciu o tę decyzję powódka B. S. zleciła opracowanie projektu budowlanego przewidującego wzniesienie na nieruchomości powodów budynku mieszkalnego dwukondygnacyjnego.

W dniu 29 lipca 2010 roku Rada Miasta Z. przyjęła uchwałę w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego P. – S., w którym to akcie ustalono, że działka nr (...) położona jest w terenach 2.R- tereny rolnicze, gdzie obowiązuje całkowity zakaz realizacji obiektów budowlanych z wyjątkiem obiektów budowlanych infrastruktury technicznej i wyciągów orczykowych.

Zdaniem powodów wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2010 roku spowodowało w stosunku do ich działki ten skutek, że dotychczasowe korzystanie z nieruchomości w sposób prawnie dozwolony, a określony w decyzji o warunkach zabudowy stało się niemożliwe. W bezpośrednim związku z tym skutkiem pozostaje zmniejszenie wartości nieruchomości powodów, albowiem cena gruntu dopuszczonego pod zabudowę jest istotnie większa od ceny tego samego gruntu w sytuacji, gdy nie można go zabudować.

Według powodów popartych prywatną opinią różnica pomiędzy wartością nieruchomości sprzed uchwalenia ( wejścia w życie ) planu i po tej dacie wynosi 399 000 złotych i jest to szkoda rzeczywista poniesiona przez powodów, a wynikająca ze spadku ceny ich nieruchomości.

Pismem z dnia 24 lutego 2015 roku powodowie wezwali stronę pozwaną do zapłaty odszkodowania w oparciu o art. 36 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale strona pozwana odmówiła zaspokojenia roszczeń powodów w jakimkolwiek zakresie z uwagi na brak przesłanek wskazanych w tym przepisie. W uzasadnieniu podano, że decyzja o warunkach zabudowy określa możliwy sposób korzystania z nieruchomości jednakże bez konkretnych działań faktycznych zmierzających do zagospodarowania terenu, a podjętych w jej wykonaniu nie daje podstaw o uwzględnienia zgłoszonego roszczenia.

W ocenie powodów stanowisko to jest błędne, bo decyzja o warunkach zabudowy terenu powinna być brana pod uwagę przy ocenie zasadności przedmiotowego roszczenia i to niezależnie od tego czy właściciel podjął działania faktyczne mające na celu zmianę zagospodarowania terenu. Przepis art. 36 ust. 1 pkt. 1 powołanej ustawy wiąże roszczenie z wyłączeniem lub ograniczeniem możliwości korzystania z nieruchomości w znaczeniu abstrakcyjnym, a tym samym dotyczy także potencjalnych uprawnień właściciela do korzystania z nieruchomości w określony sposób, nawet jeśli właściciel z uprawnień tych nie korzystał. Stąd bez znaczenia jest to, że powodowie nie podjęli żadnych istotnych czynności w kierunku zrealizowania planowanej inwestycji.

Sporną kwestią choć nie mającą znaczenia w praktyce jest jedynie to czy decyzja o warunkach zabudowy określa i wyznacza sposób korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, czy też sposób korzystania z nieruchomości zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew ( k. 29 -33 ) strona pozwana reprezentowana w toku procesu przez pełnomocnika profesjonalnego ( k. 64 ) nie uznała żądania pozwu, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Pozwana wskazała, iż decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi substytutu prawa miejscowego na danym obszarze, chociażby dlatego, że nie powstaje ona w wyniku jakiejkolwiek procedury planistycznej. Decyzja taka nie tworzy porządku prawnego i nie ma charakteru konstytutywnego. Stanowi jedynie urzędową informację o tym jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji i służy m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować.

Dlatego nie ma podstaw do przyjęcia, że powodowie doznali szkody w postaci różnicy wartości nieruchomości.

Od wydania decyzji o warunkach zabudowy ( 12 maja 2008 roku ) do wejścia w życie uchwały Rady Miasta Z. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego P. – S. ( 30 września 2010 roku ) upłynęło niemal 2,5 roku i w tym czasie powodowie nie złożyli wniosku o pozwolenie na budowę. W pouczeniu decyzji o warunkach zabudowy przytoczono zaś powodom art. 65 cytowanej ustawy przesądzający o losach decyzji o warunkach zabudowy nie skonsumowanej w pozwoleniu na budowę jako bezprzedmiotowej w sytuacji obowiązywania planu miejscowego.

Dodatkowo strona pozwana zarzuciła, iż w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, który stracił moc 31 grudnia 2003 roku nieruchomość powodów znajdowała się w przeważającej części w terenie 5 ZN- tereny zieleni urządzonej częściowo lub nieurządzonej oraz w terenie 5 ZL – tereny lasów, w których nie było możliwości lokalizacji zabudowy w tym mieszkaniowej jednorodzinnej. Skoro nieruchomość powodów obecnie znajduje się w miejscowym planie w terenach 2.R to oznacza, że jej przeznaczenie nie uległo zmianie.

Dlatego w odniesieniu do powodów można rozważać co najwyżej istnienie szkody ewentualnej, przez którą rozumie się utratę szansy uzyskania pewnej korzyści majątkowej, która jednak nie podlega naprawieniu w trybie art. 36 ustawy.

Z ostrożności procesowej strona pozwana zakwestionowała wysokość szkody podając, że różnica wartości nieruchomości wskazana przez powodów w pozwie jest rażąco zawyżona.

W piśmie procesowym z dnia 12 października 2015 roku ( k. 45- 52 ) powodowie podtrzymali pozew i przedstawioną argumentację. Powodowie wskazali dołączając umowę o wykonanie prac projektowych, że już w 2007 roku byli zdeterminowani do zabudowania swojej nieruchomości. Podstawa roszczeń dochodzonych pozwem może być wywodzona także z potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości.

Na rozprawie z dnia 22 lutego 2016 roku powodowie podtrzymali pozew ( k. 69 od 00:02:15 ) i wnieśli o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia różnicy między wartością działki nr (...) wynikającej z ceny sprzed uchwalenia planu a stanem obecnym.

Na rozprawie z dnia 22 lutego 2016 roku pełnomocnik strony pozwanej podtrzymał stanowisko zawarte w odpowiedzi na pozew ( k. 69 od 00:09:13 ) i dodatkowo w formie załącznika do protokołu przedstawił dalszą argumentację ( k. 65-68 ).

Powołała się strona pozwana na zasadę tzw. ciągłości planistycznej, która jej zdaniem oznacza, iż nie ma przeszkód do uwzględnienia danych wynikających z poprzedniego planu i pomocniczego odwoływania się do niego, gdyż brak jest podstaw do przyjęcia, że dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości i charakter terenu ulegają automatycznej zmianie wraz z wygaśnięciem w 2003 roku mocy obowiązującej poprzedniego planu.

Zdaniem strony pozwanej nadto charakter prawa własności wskazuje, że nie jest to prawo niczym nie ograniczone a może być ograniczone ustawowo. Jedno z ustawowych ograniczeń tego prawa wynika stąd, że w interesie ogółu przekazano jednostkom samorządu terytorialnego ( gminom ) uprawnienia do kształtowania polityki przestrzennej, realizowane poprzez ogólne i indywidualne akty władztwa planistycznego.

Na rozprawie z dnia 27 kwietnia 2017 roku powodowie podtrzymali pozew precyzując ( k. 229 od 00:02:46 ) iż w związku z treścią opinii biegłego rzeczoznawcy domagają się zapłaty kwot po 109 908,33 złotych z odsetkami jak w pozwie. W pozostałym zakresie cofnęli pozew.

Z uwagi na to, że pełnomocnik strony pozwanej nie wyraził zgody na częściowe cofnięcie pozwu ( k. 229/2 od 00:04:07 ) powodowie podtrzymali ( k. 229/2 od 00:04:23 ) oświadczenie o częściowym cofnięciu pozwu i w tym zakresie zrzekli się roszczenia.

Na rozprawie z dnia 27 kwietnia 2017 roku pełnomocnik strony pozwanej podtrzymał stanowisko zawarte w odpowiedzi na pozew ( k. 229/2 od 00:08:37 ) i dodatkowo w formie załącznika do protokołu przedstawił dalszą argumentację ( k. 222-227 ) co do ciągłości planistycznej i ograniczenia prawa własności. Powołał się nadto na proponowane zmiany prawa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie J. L., B. S. i W. D. są rodzeństwem a po rodzicach A. D. i E. D. są właścicielami po 1/3 części nieruchomości położonej w Z. oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) (...) o powierzchni 0,0965 ha objętej księgą wieczystą KW nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Zakopanem.

Rodzice powodów mieszkali w E. i posiadali od lat 80- tych XX wieku tytuł prawny do działki nr (...) przed jej podziałem na podstawie darowizny.

Od lat 80- tych XX wieku rodzice powodów w wyniku sprawy o zniesienie współwłasności nabyli własność działki nr (...) i nosili się z zamiarem budowy budynku mieszkalnego na tej działce. Planów tych nie udało się zrealizować z uwagi na chorobę matki powodów i jej śmierć w 1990 roku.

Po 2000 roku powodowie uzyskali wiedzę o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...), która nastąpiła w 1994 roku. Około 2006 roku powodowie uzyskali wiedzę, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 1994 roku już nie obowiązuje.

W tym czasie powódka B. S. mieszkała w L., powódka J. L. mieszkała w Ś. a powód W. D. mieszkał w B..

Powodowie mieli marzenie, aby na działce nr (...) wybudować dom w stylu góralskim.

Dowód: / odpis z księgi wieczystej KW nr (...), k. 10-12; zeznania powódki B. S. od 00:15:11 k. 69/2-70; zeznania powódki J. L. od 00:46:47, k. 70/2 /.

Powódka B. S. w dniu 16 lutego 2007 roku zawarła jako zamawiająca z Podhalańskim (...) w K. umowę o wykonanie usługi polegającej na wykonaniu koncepcji projektu architektoniczno budowlanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i uzyskanie warunków odpowiednich instytucji celem uzyskania warunków zabudowy oraz usługi polegającej na wykonaniu projektu architektoniczno – budowlanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego celem uzyskania pozwolenia na budowę.

Dowód: / kopia umowy o wykonanie prac projektowych z Podhalańskim (...) z dnia 16 lutego 2007 roku, k. 49-50; zeznania powódki B. S. od 00:15:11 k. 69/2-70 /.

Decyzją nr (...).III. (...)-302/07 z dnia 12 maja 2008 roku o warunkach zabudowy z Burmistrz Miasta Z. na wniosek powódki B. S. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na działce (...) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi.

W zakresie gabarytów i formy architektonicznej projektowanej zabudowy decyzja dopuszczała dwie kondygnacje naziemne ( w tym jedną w kubaturze dachu ) z podpiwniczeniem lub sutereną. Dachy dwuspadowe półszczytowe o nachyleniu połaci 49-54 stopni w kierunku głównej kalenicy zbliżonym do równoległego do lub prostopadłego do ulicy. Zarządca drogi gminnej postanowieniem z dnia (...) uzgodnił projekt decyzji poprzez włączenie działki nr (...) do drogi gminnej (...) ( ul. (...) ) poprzez drogę nr (...) będącą we władaniu gminy i istniejący zjazd. Zgodnie z decyzją do planowanej inwestycji należało zapewnić miejsca postojowe zlokalizowane na terenie działki budowlanej, minimum 2 .

W uzasadnieniu decyzji stwierdzano, iż działka nr (...) (...) jest sklasyfikowana jako tereny użytkowane rolniczo – PsV. Teren ten w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1994 roku stanowił teren zieleni nieurządzonej - 5ZN. Stwierdzano, że nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia działki na cele nierolnicze. Złożony wniosek dotyczy budowy domu jednorodzinnego, a taka zabudowa miała być kontynuacją obiektów zlokalizowanych w granicach obszaru analizowanego – rejon ul. (...), gdzie dominowała zabudowa mieszkalna jednorodzinna i mieszkalno zagrodowa.

Projekt decyzji został uzgodniony z Geologiem powiatowym, zarządcą drogi gminnej, (...) Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych oraz Starostą Powiatu (...).

W pouczeniu pod decyzją stwierdzano, iż zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ stwierdza wygaśnięcie decyzji, jeżeli dla terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż wydanej decyzji.

Dowód: / Decyzja nr (...).III. (...)-302/07 z dnia 12 maja 2008 roku o warunkach zabudowy wraz z załącznikami, k. 13-18 /.

Podhalańskie (...) w K. nie wywiązało się ze swojego zobowiązania wynikającego z umowy z 16 lutego 2007 roku zawartej z B. S. mimo decyzji o warunkach zabudowy.

W 2010 roku powódka J. L. w imieniu powodów dowiadywała się w Gminie M. Z. odnośnie czynności jakie należy podjąć, aby zabudować działkę. Wówczas powodowie uzyskali wiedzę, iż został wprowadzony nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dowód: / zeznania powódki B. S. od 00:15:11 k. 69/2-70; zeznania powódki J. L. od 00:46:47, k. 70/2 /.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonego uchwałą nr VII/42/94 Rady Gminy (...) z dnia 17 listopada 1994 ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) nr (...) z dnia 10 grudnia 1994 roku ), który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 roku działka nr (...) (...) położona była w obrębie jednostki strukturalnej (...) w terenach zieleni nieurządzonej i urządzonej częściowo oznaczonej symbolem 5.ZN, w strefie podstawowej ochrony przyrodniczej i w strefie ochrony krajobrazu i powiązań wizjalnych.

Dowód: / wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ogłoszonego w dzienniku urzędowym z dnia 10 grudnia 1994, k. 34; załącznik do planu, k. 35 /.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonego uchwałą nr LVIII/925/2010 Rady Miasta Z. z dnia 29 lipca 2010 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) nr (...) z dnia 30 sierpnia 2010 roku ) zmienionym uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 25 lipca 2013 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) poz. (...) z dnia 5 sierpnia 2013 roku ) działka nr (...) (...) położona jest w strefie ochrony pośredniej ujęcia wody – zewnętrzny teren ochronny oraz w obszarze górniczym (...) w terenach rolnych oznaczonych symbolem 2.R.

Plan ten obowiązuje od 30 września 2010 roku.

W terenach 2.R obowiązuje zakaz realizacji nowych obiektów budowlanych.

Dowód: / wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ogłoszonego w dzienniku urzędowym z dnia 30 sierpnia 2010 roku, k. 36-38; załącznik do planu, k. 39; wydruk z mapy ewidencyjnej k. 40 /.

Pismem z dnia 20 lutego 2015 roku skierowanym do Burmistrza Miasta Z. powodowie wystąpili z żądaniem zapłaty na ich rzecz kwoty 400 000 zł z tytułu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...) - w oparciu o art. 36 ust 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powodowie wskazali, iż decyzją z dnia 12 maja 2008 roku o warunkach zabudowy Burmistrz Miasta Z. ustalił dla ich działki nr (...) warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Nowo uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 29 lipca 2010 roku zmienił przeznaczenie działki, wprowadzono zakaz realizacji nowych obiektów budowlanych i wprowadzono strefę ochrony krajobrazu kulturowego. Powyższe postanowienia planu spowodowały niecelowość ubiegania się przez powodów o wydanie pozwolenia na budowę na podstawie opracowanego projektu budowlanego. Tym samym uchwalony plan uniemożliwił realizację inwestycji, tj. budowę budynku mieszkalnego zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości określonym decyzją o warunkach zabudowy.

Zdaniem powodów działka nr (...) przed uchwaleniem miejscowego planu P. – S. była działką o przeznaczeniu budowlanym i mogła być przez nich zagospodarowana zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy lub zbyta przez powodów jako działka budowlana. Szkoda rzeczywista według powodów z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wyniosła 398 500 złotych, a koszt opracowania projektu budowlanego wyniósł 1 500 złotych.

Dowód: / kopia pisma powodów z dnia 20 lutego 2015 roku, k. 19-21 /.

W odpowiedzi na powyższe pismo Burmistrz Miasta Z. pismem z dnia 23 marca 2015 roku odmówił powodom zapłaty na ich rzecz odszkodowania zarzucając, iż wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2010 roku nie zmienił się dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości powodów.

Zdaniem Burmistrza Miasta również poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący do 31 grudnia 2003 roku nie dawał powodom możliwości zabudowy działki w tym mieszkaniowej jednorodzinnej.

Dodatkowo Burmistrz Miasta Z. zarzucił, iż decyzja o warunkach zabudowy nie określa przeznaczenia nieruchomości, a jest to zarezerwowane właśnie dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter indywidualny i określa jedynie sposób zabudowy oznaczonej nieruchomości, dla której została wydana, czyli sposób korzystania z nieruchomości. Dodatkowo powodowie w ciągu 2,5 roku od wydania decyzji o warunkach zabudowy nie złożyli wniosku o pozwolenie na budowę budynku.

Zdaniem Burmistrza brak aktywności powodów w kierunku konsumowania ustalonych decyzją o warunkach zabudowy sposobów zagospodarowania trudno jest uznać za korzystanie z nieruchomości jako budowlanej, a zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ochrona praw nabytych w stosunku do nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy nie obejmuje praw nie skonsumowanych w pozwoleniu na budowę.

Burmistrz zarzucił, iż wprawdzie wygaśniecie takich decyzji wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego, jednak ewentualna decyzja wygaszająca w trybie art. 162 k.p.a. ma charakter jedynie porządkujący i jest decyzją deklaratoryjną, której brak wydania pozostaje bez wpływu na wynik postępowania w sprawie pozwolenia na budowę po wejściu w życie planu miejscowego.

Dowód: / kopia pisma Burmistrza Miasta Z. z dnia 23 marca 2015 roku, k. 22-23 /.

Działka nr (...) według ewidencji gruntów ma obszar 0,0966 ha a według księgi wieczystej (...) ha.

Działka nr (...) położona jest na terenie miasta Z. w północno – zachodniej części miasta na osiedlu (...) przy granicy z obrębem K. w odległości około 2,3 km w linii prostej na północny-zachód od centrum Z. – skrzyżowania ulic (...).

Działka nr (...) graniczy od zachodu z działką nr (...), na której mieszka ciotka powodów.

Działka nr (...) graniczy od północy z drogą dojazdową nr (...) nieutwardzoną a od wschodu i południa z lasem.

Od strony lasu i drogi działka nr (...) jest ogrodzona ogrodzeniem z siatki metalowej na słupkach drewnianych i przymocowanej dodatkowo do istniejących drzew w granicy działki. Nie jest ogrodzona od strony działki nr (...).

Od strony zachodniej w sąsiedztwie działki nr (...) znajduje się zabudowa mieszkalna jednorodzinna oraz pensjonatowa zlokalizowana głównie w granicach administracyjnych K.. W odległości około 500 metrów w kierunku południowym przebiegają ulice (...) łączące Z. i K.. W odległości około 450 metrów na południe znajduje się dolna stacja wyciągu B. W..

Dojazd do działki nr (...) możliwy jest od strony K. ulicą (...) poprzez drogę gruntową nr (...) na odcinku około 300 metrów. W obrębie K. droga gruntowa ( około 220 metrów ) jest częściowo utwardzona. W obrębie Z. droga gruntowa jest nieutwardzona z koleinami przejazdu ( około 80 metrów ).

Działka nr (...) porośnięta jest trawą i chwastami. Jest na niej od strony lasu kilka krzaków i drzew leśnych, tzw. samosiejek.

Przedmiotowa działka ma regularny kształt zbliżony do prostokąta o wymiarach 25 metrów x 38-39 metrów. ze spadkiem terenu w kierunku południowo- zachodnim o nachyleniu około 7-8 %.

Na działce nr (...) brak jest uzbrojenia. Na sąsiednich działkach od strony zachodniej istnieje uzbrojenie w postaci linii elektroenergetycznej, wody i kanalizacji.

Dowód: / zeznania powódki B. S. od 00:15:11 k. 69/2-70; zeznania powódki J. L. od 00:46:47, k. 70/2; mapa ewidencyjna w skali 1:1000, mama zasadnicza w skali 1:1000 zdjęcie z geoportal, zdjęcia – z opinii biegłego rzeczoznawcy A. W. (1) z dnia 11 kwietnia 2016 roku, k. 105-107 i k. 110; zdjęcia z opinii biegłego rzeczoznawcy E. H. z dnia 13 października 2016 roku, k. 188; opinia biegłego rzeczoznawcy E. H. z dnia 13 października 2016 roku, k. 170-172; opinia biegłego rzeczoznawcy A. W. (1) z dnia 11 kwietnia 2016 roku, k. 82 /.

Wartość rynkowa działki nr (...) jako przedmiotu prawa własności określona przy uwzględnieniu wydanej decyzji o warunkach zabudowy i według cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego z 13 października 2016 roku wynosi 375 426 zł.

Wartość rynkowa działki nr (...) jako przedmiotu prawa własności określona przy uwzględnieniu przeznaczenia tej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego polana S. z 2010 roku i według cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego z 13 października 2016 roku wynosi 45 701 zł.

Obniżenie wartości rynkowej działki nr (...) wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 329 725 zł ( 375 426 zł – 45 701 zł ).

Dowód: / opinia biegłego rzeczoznawcy E. H. z dnia 13 października 2016 roku, k. 166-188; uzupełniająca opinia biegłej E. H. z dnia 06 grudnia 2016 roku, k. 206-207 /.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, tj. dokumentów które nie zostały podważone przez strony i nie wzbudziły zastrzeżeń Sądu, opinii biegłych oraz zeznań powódek B. S. i J. L..

Bezspornie powodowie B. S., J. L. i W. D. są współwłaścicielami po 1/3 części nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) w Z. objętej księgą wieczystą KW nr (...) ( k. 10-12 ). Prawo własności nabyli oni na podstawie postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku po rodzicach w sprawach I Ns 502/91 i (...) Sądu Rejonowego w Elblągu.

Sąd dał wiarę zeznaniom powódek B. S. ( od 00:15:11 k. 69/2-70 ) i J. L. ( od 00:46:47, k. 70/2 ), iż przedmiotową nieruchomość rodzice powodów nabyli w drodze zniesienia współwłasności i mieli zamiar zabudowania działki przed 1990 rokiem. Plany te nie zostały urzeczywistnione z uwagi na śmierć matki powodów.

W oparciu o decyzję z dnia 12 maja 2008 roku Burmistrza Miasta Z. ( k. 13-16 ) o warunkach zabudowy Sąd ustalił jej treść.

Bezspornie decyzja ta wydana została z uwagi na wniosek powódki B. S., która w imieniu powodów około 2007 roku podjęła działania zmierzające do zabudowy działki nr (...). W dniu 16 lutego 2007 roku B. S. zawarła bowiem umowę z biurem projektowym na wykonanie prac projektowych wraz z czynnościami związanymi z uzyskaniem pozwolenia na budowę ( k. 49-50 ).

Treść decyzji o warunkach zabudowy wskazuje ( k. 13-16 ), iż Burmistrza Miasta Z. ustalił faktyczne warunki zabudowy na działce nr (...) budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi. Wyznaczono ( k. 18 ) linie rozgraniczające teren inwestycji oraz nieprzekraczalną linię zabudowy. Dopuszczono budowę dwóch kondygnacji nadziemnych z podpiwniczeniem lub sutereną.

W dacie wydania tej decyzji działka nr (...) nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie dołączonego do odpowiedzi na pozew wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( k. 34-35 ) Sąd ustalił , iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 17 listopada 1994 ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) nr 23 poz. 232 z dnia 10 grudnia 1994 roku ), który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 roku działka nr (...) (...) położona była w obrębie jednostki strukturalnej (...) w terenach zieleni nieurządzonej i urządzonej częściowo oznaczonej symbolem 5.ZN, w strefie podstawowej ochrony przyrodniczej i w strefie ochrony krajobrazu i powiązań wizjalnych.

Wskazać trzeba, iż od 01 stycznia 2014 roku do 29 września 2010 roku działka nr (...) nie była objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie zaś z obowiązującym od 30 września 2010 roku ( k. 36-39 ) z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonym uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 29 lipca 2010 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) nr (...)z dnia 30 sierpnia 2010 roku ) zmienionym uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 25 lipca 2013 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) poz.(...) z dnia 5 sierpnia 2013 roku ) działka nr (...) (...) położona jest w strefie ochrony pośredniej ujęcia wody – zewnętrzny teren ochronny oraz w obszarze górniczym (...) w terenach rolnych oznaczonych symbolem 2.R.

Jak wynika z tego planu w terenach 2.R obowiązuje zakaz realizacji nowych obiektów budowlanych.

Sąd dał wiarę zeznaniom powódek B. S. ( od 00:15:11 k. 69/2-70 ) i J. L. ( od 00:46:47, k. 70/2 ), iż wiedzę o nowym planie zagospodarowania przestrzennego uzyskały one wkrótce po jego uchwaleniu.

Między stronami nie było sporu, iż powodowie wystąpili z żądaniem zapłaty na ich rzecz odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...) - w oparciu o art. 36 ust 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym zakresie Sąd w oparciu o pismo powodów z dnia 20 lutego 2015 roku skierowanym do Burmistrza Miasta Z. ustalił treść sformułowanego żądania i jego uzasadnienie ( k. 19-21 )

Bezspornie Burmistrz Miasta Z. pismem z dnia 23 marca 2015 roku ( k. 22-23 ) odmówił powodom zapłaty na ich rzecz odszkodowania.

Sąd ustalił, iż Burmistrz Miasta Z. stanął na stanowisku, że wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2010 roku nie zmienił się dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości powodów, bo również poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący do 31 grudnia 2003 roku nie dawał powodom możliwości zabudowy działki w tym mieszkaniowej jednorodzinnej.

Odmowę uzasadniono także w ten sposób, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa przeznaczenia nieruchomości, a jest to zarezerwowane dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Na wniosek powodów ( k. 4 i k. 70/2 od 00:50:20 ) Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy ( k. 70/2 od 00:54:05 ) na okoliczność ustalenia różnicy między wartością działki nr (...) przed uchwaleniem miejscowego planu z dnia 29 lipca 2010 roku a aktualną wartością tego gruntu.

Opinię biegłego rzeczoznawcy A. W. (2) z dnia 11 kwietnia 2016 roku ( k. 76-110 ) zasadniczo należało podzielić jako rzetelną.

Powodowie do opinii nie składali zarzutów.

Strona pozwana kwestionowała tę opinię ( k. 116-118 ) zarzucając, iż biegły stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami użył zbyt mało ( zaledwie 3 ) nieruchomości do porównania. Nadto zarzucono, iż użyte zostały do porównania nieruchomości z rejonu Z., podczas gdy prawidłowo należało przyjąć do porównania nieruchomości położone w K. z uwagi na przynależność geograficzną nieruchomości wycenianej.

W ocenie Sądu zarzuty te nie dyskwalifikują opinii.

Na zarzuty strony pozwanej biegły A. W. (2) udzielił wyczerpującej odpowiedzi w uzupełnieniu opinii z dnia 30 maja 2016 roku ( k. 126-127 ). Biegły logicznie wyjaśnił, iż do porównania wybrano nieruchomości z Z., gdyż działka powodów administracyjnie znajduje się w Z.. Z. jest miastem, a K. wsią. Pod względem wielkości, charakteru i stopnia zurbanizowania są to nieporównywalne miejscowości. Dodatkowo K. posiada ważny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i brak jest już na wstępie do porównania transakcji z nieruchomościami położonymi w obszarach bez ważnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Porównanie ewentualnie nieruchomości położonych w Z. na obszarach, na których brak jest ważnego planu miejscowego z wydanymi warunkami zabudowy z ewentualnymi transakcjami z K., których przeznaczenie ustalono by w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego naruszałoby zapis art. 4 pkt. 16 i art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Ostatecznie z uwagi na dalsze zarzuty strony pozwanej ( k. 134 ) Sąd na wniosek strony pozwanej dopuścił dowód z opinii biegłej E. H. ( k. 155 ).

Opinię biegłej E. H. z dnia 13 października 2016 roku ( k. 166-191 ) Sąd w całości podzielił i na podstawie tej opinii Sąd poczynił ustalenia wysokości szkody powodów.

Powyższa opinia jest wnikliwa, rzetelna, wyczerpująca, jest przy tym na tyle kategoryczna i przekonująca, że wystarczająco wyjaśnia zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych. Biegła dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości – podobnie jak biegły A. W. (2) - dokonała szczegółowej analizy stanu nieruchomości.

Ostatecznie biegła wskazała, iż wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności określona wg stanu przed wejściem w życie obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( z 30 września 2010 roku .) uwzględniającego decyzje o warunkach zabudowy i wg cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego wynosi 375 426 zł. Wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności określona wg stanu po wejściu obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( od dnia 30 września 2010 roku ) i wg cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego wynosi 47 701 zł. Natomiast obniżenie wartości rynkowej nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 329 725 zł ( 375 426 zł – 47 701 zł ).

Biegła stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami użyła do porównania kilkanaście nieruchomości zarówno z rejonu Z. jak i K..

Uwzględniła wszystkie czynniki wycenianej nieruchomości, takie jak położenie, otoczenie, urbanizacja terenu, funkcjonalność działki, dostęp komunikacyjny, możliwości inwestycyjne i wielkość powierzchni ( k. 182 i k. 185 ) oraz uzasadniła należycie wycenę nieruchomości metodą korygowania ceny średniej.

Opisała przyjętą metodologię dokonanej wyceny, opisała kryteria jakie były decydującej dla tejże wyceny. Wskazała także, iż określając wagi poszczególnych cech nieruchomości posłużyła się macierzą korelacji, czyli metodą matematyczną. Wyjaśniała także, iż wagi cech odzwierciedlają zachowanie uczestników rynku.

Precyzyjnie i przekonująco biegła wyjaśniła skąd wynika różnica w przyjętym wyliczeniu obniżenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu decyzji o warunkach zabudowy a aktualną wartością tej nieruchomości.

Sąd podzielił w pełni wnioski zawarte w opinii biegłej, które nie zostały skutecznie podważone przez strony procesu.

Zastrzeżenia zgłoszone przez stronę pozwaną w piśmie z dnia 09 listopada 2016 roku ( k. 198-199 ) stanowiły w istocie polemikę z prawidłowymi, logicznymi i należycie uzasadnionymi wnioskami opinii biegłej. Zarzuty te nie osłabiają opinii.

W zarzutach strona pozwana podkreśliła, iż biegła do porównania uwzględniła nieruchomości położone w obszarach, gdzie obowiązują ważne miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego a nie obszary bez planów z wydanymi lub możliwymi do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem w istocie strona pozwana sformułowała do opinii biegłej E. H. zarzuty będące przeciwieństwem zarzutów do opinii Biegłego A. W. (2).

Do zarzutów tych biegła odniosła się w uzupełnieniu opinii z dnia 06 grudnia 2016 roku ( k. 206-207 ).

Zgodzić należy się z biegłą, iż przeznaczenie nieruchomości nie jest jedynym, a jednym z wielu kryteriów decydujących o podobieństwie nieruchomości. Atrybut ten został przez biegłą uwzględniony w kategorii określonej jako „możliwości inwestycyjne”.

Zatem precyzyjnie i przekonująco biegła wyjaśniła przyjętą metodologię dokonanej wyceny, opisała kryteria jakie były decydującej dla tejże wyceny.

Sąd uznał, że wobec fachowej, pełnej i jasnej opinii biegłych, co wynika nie tylko z wiedzy specjalnej, ale i logicznego myślenia oraz konstruowania racjonalnych wniosków na postawie materiału badawczego, jakim biega dysponowała, nie było potrzeby dopuszczania kolejnego dowodu w tym przedmiocie.

Samo bowiem niezadowolenie strony nie może być impulsem decydującym o dopuszczeniu przez Sąd opinii innego zespołu biegłych, bowiem doprowadziłoby to do zbędnego mnożenia materiału dowodowego wywołanego dążeniem strony do uzyskania korzystnej dla siebie opinii, pomimo braku zasadnego podważenia opinii już opracowanych w sprawie.

Potrzeba powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 1999 roku, sygn. akt I PKN 20/99, publ.OSNP 2000/22/87).

Dodać trzeba, iż działka nr (...) według ewidencji gruntów ma obszar 0,0966 ha a według księgi wieczystej (...) ha. Stąd do wyliczeń matematycznych prawidłowo przyjęto powierzchnię wynikającą z ewidencji gruntów, bo powierzchnia wykazana w dziale I księgi wieczystej nie korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Na marginesie podkreślić trzeba, iż ocena wiarygodności i mocy dowodów jest podstawowym zadaniem sądu orzekającego, wyrażającym istotę sądzenia, a więc rozstrzygania kwestii spornych w warunkach niezawisłości, na podstawie własnego przekonania sędziego przy uwzględnieniu całokształtu zebranego materiału ( tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 1996 roku, II CRN 173/95, publ. Lex nr 1635264).

Skuteczne przedstawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania, lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu ( tak: orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 5 sierpnia 1999 r., II UKN 76/99, publ. OSNAPiUS 2000, Nr 19, poz. 732; z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, publ. OSNC 2000, Nr 10, poz. 189; z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, publ. Lex nr 53136; z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, publ. Lex nr 56096).

Ocena dowodów polega na ich zbadaniu i podjęciu decyzji, czy została wykazana prawdziwość faktów, z których strony wywodzą skutki prawne. Celem sądu jest tu dokonanie określonych ustaleń faktycznych, pozytywnych bądź negatywnych, i ostateczne ustalenie stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia ( tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2003 r., II CK 75/02). Na sądzie orzekającym ciąży obowiązek dokonania oceny wszechstronnej, w czym mieści się wymaganie rozważenia wszystkich dowodów mających znaczenie dla przedmiotu sprawy oraz kierowania się w ocenie regułami logiki i doświadczenia życiowego nakazującego uwzględniać wzajemne związki między poszczególnymi faktami ( tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2005 r., II CK 385/04).

Dodatkowo należy zaznaczyć, iż zgodnie z art. 3 k.p.c. obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach, jednak ciężar udowodnienia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy obciąża stronę, która z faktów tych wywodzi skutki prawne ( art. 6 k.c. ).

Artykuł 6 k.c. zawiera jedynie ogólną zasadę rozkładu ciężaru dowodu i określa reguły dowodzenia, nie stanowi natomiast samodzielnej podstawy rozstrzygnięcia, gdyż tę tworzy przepis prawa materialnego, który także konkretyzuje rozkład ciężaru dowodu. Ciężar dowodu w postępowaniu cywilnym z reguły spoczywa na powodzie. Zasadniczo powinien on dowieść wystąpienia faktów tworzących jego prawo podmiotowe będące źródłem roszczeń oraz faktów uzasadniających jego odpowiedź na zarzuty pozwanego, natomiast pozwany dowodzi faktów uzasadniających jego zarzuty przeciwko roszczeniu powoda - fakty tamujące oraz niweczące (wyroki SN: z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 299/06, LEX nr 233051; z dnia 29 września 2005 r., III CK 11/05, LEX nr 187030). Reguły rozkładu ciężaru dowodu mają charakter gwarancyjny, wskazując stronę, która poniesie negatywne konsekwencje nieudowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia istotne znaczenie.

Zgodnie z dyspozycją art. 232 k.p.c. to strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Sąd może dopuścić dowód niewskazany przez stronę.

Z art. 232 k.p.c. wynika zasada, że to strony, a nie sąd, powinny przedstawiać materiał pozwalający poczynić ustalenia faktyczne, z których wywodzą skutki prawne. Sąd nie jest odpowiedzialny za wynik procesu (wyrok SN z dnia 7 października 1998 r., II UKN 244/98, OSNAPiUS 1999, nr 20, poz. 662), jak również nie jest jego rzeczą zarządzanie dochodzenia w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, sąd nie jest też zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (wyrok SN z dnia 17 grudnia 1996 r., I CKU 45/96, OSNC 1997, nr 6-7, poz. 76). Dopuszczenie dowodu z urzędu powinno nastąpić przede wszystkim wtedy, gdy wiadomość o konkretnych środkach dowodowych, istotnych dla poczynienia ustaleń, poweźmie sąd drogą urzędową, np. z oświadczeń strony lub z akt danej sprawy, nie zaś drogą pozaprocesową, i jeżeli przemawiają za tym szczególne względy.

Wskazać należy, że przewidziana w zdaniu drugim art. 232 k.p.c. możliwość dopuszczenia dowodu niewskazanego przez strony jest prawem, a nie obowiązkiem sądu ( tak: uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 19 maja 2000 r., III CZP 4/00, OSNC 2000, nr 11, poz. 195), i ma charakter dyskrecjonalnej czynności podejmowanej przez sąd z urzędu. Czynności sądu z urzędu w tym zakresie powinny mieć charakter subsydiarny, a więc mogą być podjęte, gdy inne działania zmierzające do pobudzenia aktywności stron przez właściwe pouczenia (art. 5 k.p.c., ) czy zobowiązania (art. 207 § 2 i 3 k.p.c. ) nie przyniosą właściwego rezultatu.

Pamiętać trzeba także, że przewidziane w art. 232 k.p.c. uprawnienie sądu do dopuszczenia dowodu nie wskazanego przez strony ma charakter wyjątkowy, co oznacza, że nieprzeprowadzenie tego dowodu przez sąd z urzędu tylko w szczególnym wypadku może uzasadniać podstawę kasacyjną (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 roku, II CKN 656/97, publ. OSNC 1998, nr 12, poz. 208).

Przewidziane w art. 232 zdanie drugie uprawnienie sądu do działania z urzędu może przekształcić się w procesowy obowiązek sądu tylko w wyjątkowych okolicznościach, ale nie wtedy, gdy strona nie realizuje swoich obowiązków procesowych, negując zarządzenia sądu.

Taki szczególny przypadek uzasadniający dopuszczenie dowodu z urzędu z reguły zachodzi, gdy strona w postępowaniu przed sądami niższych instancji nie była reprezentowana przez adwokata lub radcę prawnego ( tak: wyrok SN z dnia 26 marca 2009 r., I CSK 415/08, LEX nr 577152; postanowienie SN z dnia 21 marca 2003 r., II CK 1267/00, niepubl.).

W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd uznał zatem, iż nie ma podstawy do dopuszczenia dowodów z urzędu, gdyż obie strony działały przez profesjonalnych pełnomocników procesowych a postępowanie wydłużało się w czasie.

Stąd inicjatywa dowodowa należała do stron postępowania, a strony doskonale wiedziały jakie okoliczności podlegają dowodzeniu.

W ocenie Sądu brak podstaw do kwestionowania powyższych ustaleń

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowi art. 36 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jednolity Dz. U z 2016 poz. 778).

Zgodnie z powyższym przepisem jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę.

Legitymowani czynnie do dochodzenia cywilnoprawnych roszczeń odszkodowawczych z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. są zgodnie z jego treścią właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości, których dotknęły skutki zmian w planowaniu przestrzennym, czyli są to osoby, którym przysługiwały wymienione prawa do nieruchomości w chwili wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego a status tych osób musi być utrzymany do chwili zamknięcia rozprawy przed sądem drugiej instancji. ( wyrok SA w Białymstoku z 13 maja 2016 roku I ACa 586/15 publ. LEX nr 2061947 ; wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2015 r., II CSK 653/14, (niepubl.), wyrok SN z dnia 29 września 2015 roku II CSK 653/14, publ. LEX 1920173 ).

Przepis art. 37 ust. 9 powyższej ustawy wskazuje, iż wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

Bezspornie pismem z dnia 20 lutego 2015 roku ( k. 19-21 ) skierowanym do Burmistrza Miasta Z. powodowie wystąpili z żądaniem zapłaty na ich rzecz kwoty 400 000 zł z tytułu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...) - w oparciu o art. 36 ust 1 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powodowie wskazali wówczas, iż decyzją z dnia 12 maja 2008 roku o warunkach zabudowy Burmistrz Miasta Z. ustalił dla ich działki nr (...) warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Nowo uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzony uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 29 lipca 2010 roku zmienił przeznaczenie działki, wprowadzono zakaz realizacji nowych obiektów budowlanych i wprowadzono strefę ochrony krajobrazu kulturowego. Zdaniem powodów powyższe postanowienia planu spowodowały niecelowość ubiegania się przez powodów o wydanie pozwolenia na budowę na podstawie opracowanego projektu budowlanego. Tym samym według powodów uchwalony plan uniemożliwił im realizację inwestycji, tj. budowę budynku mieszkalnego zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości określonym decyzją o warunkach zabudowy.

Zdaniem powodów działka nr (...) przed uchwaleniem miejscowego planu P. – S. była działką o przeznaczeniu budowlanym i mogła być przez nich zagospodarowana zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy lub zbyta przez powodów jako działka budowlana. Szkoda rzeczywista według powodów z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wyniosła 398 500 złotych, a koszt opracowania projektu budowlanego wyniósł 1 500 złotych.

W odpowiedzi na powyższe pismo Burmistrz Miasta Z. pismem z dnia 23 marca 2015 roku ( k. 22-23 ) odmówił powodom zapłaty na ich rzecz odszkodowania zarzucając, iż wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2010 roku nie zmienił się dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości powodów. Zdaniem Burmistrza Miasta również poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący do 31 grudnia 2003 roku nie dawał powodom możliwości zabudowy działki w tym mieszkaniowej jednorodzinnej.

Dodatkowo Burmistrz Miasta Z. zarzucił, iż decyzja o warunkach zabudowy nie określa przeznaczenia nieruchomości, a jest to zarezerwowane właśnie dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter indywidualny i określa jedynie sposób zabudowy oznaczonej nieruchomości, dla której została wydana, czyli sposób korzystania z nieruchomości. Dodatkowo powodowie w ciągu 2,5 roku od wydania decyzji o warunkach zabudowy nie złożyli wniosku o pozwolenie na budowę budynku.

Zdaniem Burmistrza brak aktywności powodów w kierunku konsumowania ustalonych decyzją o warunkach zabudowy sposobów zagospodarowania trudno jest uznać za korzystanie z nieruchomości jako budowlanej. Ochrona praw nabytych w stosunku do nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy nie obejmuje praw nie skonsumowanych w pozwoleniu na budowę.

Burmistrz zarzucił, iż wprawdzie wygaśniecie takich decyzji wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego, jednak ewentualna decyzja wygaszająca w trybie art. 162 k.p.a. ma charakter jedynie porządkujący i jest decyzją deklaratoryjną, której brak wydania pozostaje bez wpływu na wynik postępowania w sprawie pozwolenia na budowę po wejściu w życie planu miejscowego.

Z uwagi na powyższe dokonanie oceny zasadności powództwa w niniejszej sprawie wymaga rozważenia, czy na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 29 lipca 2010 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) nr(...) z dnia 30 sierpnia 2010 roku ) zmienionego uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 25 lipca 2013 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) poz.(...) z dnia 5 sierpnia 2013 roku ) obowiązującego od 30 września 2010 roku korzystanie przez powodów ze stanowiącej ich własność nieruchomości w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe albo istotnie ograniczone i czy ewentualna szkoda ma charakter szkody rzeczywistej.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie zostały spełnione opisane powyżej przesłanki uzasadniające roszczenie powódki oparte o normę art. 36 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wbrew odmiennemu stanowisku strony pozwanej należy uznać, iż na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonego uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 29 lipca 2010 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) nr(...) z dnia 30 sierpnia 2010 roku ) zmienionego uchwałą nr (...) Rady Miasta Z. z dnia 25 lipca 2013 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) poz. 4926 z dnia 5 sierpnia 2013 roku ) korzystanie przez powodów ze stanowiącej ich własność nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe a poniesiona przez nich szkoda ma charakter szkody rzeczywistej.

Zgodnie z w/w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka powodów nr (...) (...) w Z. położona jest w strefie ochrony pośredniej ujęcia wody – zewnętrzny teren ochronny oraz w obszarze górniczym (...) w terenach rolnych oznaczonych symbolem 2.R. ( k. 36-40 ).

Dla terenów rolnych 2.R obowiązuje zakaz realizacji nowych obiektów budowlanych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż art. 36 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługuje się dwoma odmiennymi pojęciami:

a.  pojęciem „korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy”

b.  pojęciem „korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem”.

Korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy oznacza faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem oznacza, że decydujące jest przeznaczenie nieruchomości bądź w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź w akcie administracyjnym.

W piśmiennictwie twierdzi się, że ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana.

Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Na równi więc z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Poglądy te znajdują wyraźne oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w wyrokach z dnia 19 grudnia 2006 roku, V CSK 332/06, z dnia 8 stycznia 2009 roku, I CNP 82/08, z dnia 9 września 2009 roku, V CSK 46/09, z dnia 5 lipca 2012 roku, IV CSK 619/11 i z dnia 9 kwietnia 2015 roku, II CSK 336/14 nie łączy znaczenia analizowanego pojęcia tylko z faktycznym korzystaniem z nieruchomości, lecz uznaje za wystarczające ustalenie potencjalnej możliwości korzystania z niej w zamierzony sposób, i to niezależnie od tego, czy uprawniony te potencjalne możliwości jakkolwiek już zrealizował.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy nieruchomości następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania konkretnego terenu ( tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 grudnia 2013r., I ACa 659/13, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013r., II CSK 98/13).

W wyroku z dnia 19 października 2016 roku w sprawie do sygn. akt. V CSK 117/16 ( publ. LEX 2192629 ) Sąd Najwyższy wskazał, iż w razie naruszenia zasady ciągłości planistycznej przy ocenie, czy właściciel na skutek wejścia w życie nowego planu doznał ograniczeń w stosunku do jej dotychczasowego przeznaczenia, przeznaczenie to nie może być utożsamiane z określonym w poprzednio obowiązującym planie. Punktem wyjścia dla takiej oceny powinno być przyjęcie, że prawo do zabudowy stanowi element prawa własności, natomiast regulacje planistyczne stanowią wraz z innymi szczególnymi regulacjami ustawowymi elementy ograniczenia tego prawa. W sytuacji, gdy dla danej nieruchomości nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, sposób korzystania z nieruchomości wyznaczają faktycznie podejmowane przez właściciela czynności w ramach uzyskiwanych decyzji i zezwoleń. W przypadku nieuchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez gminę, potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości w okresie nieobowiązywania planu określa decyzja o warunkach zabudowy.

Użyty w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą" oznacza, że przesłanką powstania roszczeń określonych tym przepisem jest wyłącznie zajście tego zdarzenia prawnego, a nie dalszych zdarzeń, czy czynności prawnych lub faktycznych.

Sąd orzekający w niniejszej sprawie pogląd ten podziela.

W judykaturze i piśmiennictwie wskazuje się, że w planowaniu przestrzennym gminy powinna być przestrzegana tzw. zasada ciągłości planistycznej. Nie jest ona wprost zapisana w u.p.z.p., ale odkodowuje się ją z przepisów ustawy. Zgodnie z tą zasadą planowanie przestrzenne to pewien proces o charakterze ciągłym, z czym wiąże się oczekiwanie, że uchylenie obowiązującego miejscowego planu łączy się z jednoczesnym uchwaleniem nowego planu (np. wyroki TK z 9 lutego 2010 roku, P 58/08 i z 18 grudnia 2014 r., K 50/13). Oznacza to, że gmina nie powinna doprowadzać do wystąpienia tzw. luki planistycznej, czyli etapu, w którym poprzedni plan utracił moc obowiązującą, a nie został jeszcze uchwalony nowy plan. Taka sytuacja świadczy o nieprawidłowym prowadzeniu przez gminę polityki przestrzennej, a jej konsekwencji nie powinni ponosić właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości.

Podzielić należy prezentowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, zgodnie z którym, w razie naruszenia zasady ciągłości planistycznej przy ocenie, czy właściciel na skutek wejścia w życie nowego planu doznał ograniczeń w stosunku do jej dotychczasowego przeznaczenia, przeznaczenie to nie może być utożsamiane z określonym w poprzednio obowiązującym planie.

Punktem wyjścia dla takiej oceny powinno być – jak już wskazano - przyjęcie, że prawo do zabudowy stanowi element prawa własności, natomiast regulacje planistyczne stanowią wraz z innymi szczególnymi regulacjami ustawowymi elementy ograniczenia tego prawa (zob.m.in. wyroki SN z dnia 13 maja 2016 roku, III CSK 271/15 i z dnia 8 stycznia 2009 roku I CNP 82/08 - nie publikowane).

W sytuacji gdy dla danej nieruchomości nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, sposób korzystania z nieruchomości wyznaczają zatem faktycznie podejmowane przez właściciela czynności w ramach uzyskiwanych decyzji i zezwoleń. W przypadku nieuchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez gminę, potencjalną możliwość korzystania z nieruchomości w okresie nieobowiązywania planu określa decyzja o warunkach zabudowy.

Decyzje o warunkach zabudowy, to nie mają charakteru substytutu planu miejscowego, nie tworzą porządku prawnego, nie zmieniają sytuacji prawnej nieruchomości i nie regulują przeznaczenia terenu (por. wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lipca 2010 roku, K 17/08, OTK-A 2010, Nr 6, poz. 61 i z dnia 20 grudnia 2007 roku, P 37/06, OTK ZU 2007, nr 11/a, poz. 160).

W sprawie poza sporem było, że skutkiem bezczynności strony pozwanej doszło do przerwania ciągłości planistycznej, w następstwie czego po wygaśnięciu z dniem 1 stycznia 2004 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1994 roku, aż do dnia 30 września 2010 roku, teren, na którym położona jest przedmiotowa działka powodów nr (...) nie miał urządzonego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozróżnia pojęcia "przeznaczenia terenu" oraz "sposobu korzystania" z niego.

Przepis art. 36 ust. 1 u.p.z.p. znajduje zastosowanie zarówno wówczas, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą właściciel nieruchomości utraci możliwość korzystania z niej w sposób dotychczasowy lub też zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza – jak już wskazano - korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy, natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego jej użytkowania.

Dla oceny zasadności roszczenia opartego na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona.

Z powyższego wynika, że w okresie od utraty mocy planu zagospodarowania przestrzennego z 1994 roku do uchwalenia nowego planu miejscowego w 2010 roku , sposób korzystania z nieruchomości obejmującej działkę nr (...) zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 u.p.z.p., określała decyzja o ustaleniu warunków zabudowy z 12 maja 2008 roku ( k. 13-16 ).

Utrata mocy prawnej miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych przed 1995 roku spowodowała, że jeżeli nie uchwalono nowych planów, to od 1 stycznia 2004 roku zabudowa na tych obszarach była możliwa wyłączenie po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy,

Zasadnie zatem powodowie twierdzą, iż w związku z uchwaleniem planu miejscowego w 2010 roku, który wszedł w życiowe w dniu 30 września 2010 roku utracili oni możliwości korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób, ponieważ nie zrealizowali uprawienia wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy.

Wprowadzenie w 2010 roku nowego planu miejscowego zgodnie z art. z art. 65 ust. 1 i 2 u.p.z.p., wskazywało na możliwość wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy z dnia 12 maja 2008 roku, gdyż w uchwalonym po jej wydaniu planie zagospodarowania przyjęto ustalenia odmienne niż w decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie przez powodów pozwolenia na budowę stało się zatem niemożliwe, stąd aktualizacja roszczeń na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. ( tak wyroki SN z dnia 13 maja 2016 roku III CSK 271/15 i z dnia 22 listopada 2013 roku II CSK 98/13, nie publ.).

Użyty w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą" oznacza bowiem, że przesłanką powstania roszczeń określonych tym przepisem jest wyłącznie zajście tego zdarzenia prawnego, a nie dalszych zdarzeń, czy czynności prawnych lub faktycznych ( tak: wyrok SN z dnia 5 lipca 2012 roku, IV CSK 619/11 - nie publ.).

Takim dalszym zdarzeniem nie stanowiącym jednak przesłanki powstania dochodzonego przez powodów roszczenia związanego byłaby np. utrata możliwości korzystania z działki nr (...) wskutek utraty ważności pozwolenia na budowę - już po wejściu w życie planu miejscowego uchwalonego w 2010 roku.

W myśl art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku zachowały moc do czasu uchwalenia nowych planów jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 roku. Zatem z dniem 1 stycznia 2004 roku wygasły wszystkie dotychczas obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to także przedmiotowej nieruchomości ( działki nr (...) w Z.), która do tej daty objęta była planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 17 listopada 1994 roku ( Dziennik Urzędowy Województwa (...) nr (...) z dnia 10 grudnia 1994 roku ). Plan ten obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 roku działka nr (...) (...) położona była w obrębie jednostki strukturalnej (...) w terenach zieleni nieurządzonej i urządzonej częściowo oznaczonej symbolem 5.ZN, w strefie podstawowej ochrony przyrodniczej i w strefie ochrony krajobrazu i powiązań wizjalnych ( k. 34 ).

Od 1 stycznia 2004 roku do daty uchwalenia nowego – obecnie obowiązującego miejscowego planu, tj. do dnia 30 września 2010 roku przedmiotowa nieruchomość, stanowiąca własność powodów nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jak już wskazano zasadą jest, iż określenie przeznaczenia nieruchomości może nastąpić wyłącznie w planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan ustala zatem statut prawny poszczególnych działek i kształtuje wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności.

Jednakże w przypadku braku planu określenie sposobu zagospodarowania nieruchomości lub zmiana dotychczasowego sposobu dokonywana była na mocy decyzji o warunkach zabudowy przewidzianą w art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z zapisem art. 4 ust. 2 ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten nie przewiduje obowiązku uzyskania decyzji w każdym przypadku, nawet jeśli właściciel nie zamierzał realizować inwestycji lub prowadzić budowy obiektu budowlanego, ale uzyskana decyzja w sposób jednoznaczny ustalała potencjalne możliwości korzystania z nieruchomości w okresie nieobowiązywania miejscowego planu. Decyzja taka nie obligowała do rozpoczęcia inwestycji lub budowy, nie podlegała wykonaniu, określając jedynie ich warunki. Może być postrzegana jako akt zawierający szczegółową informację o terenie, a dokładniej o zasadach gospodarowania terenem ( tak: wyrok SN z dnia 13 czerwca 2013 roku, IV CSK 680/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 23 kwietnia 2014 roku, I ACa 89/14).

Niezależnie od powyższego należy podkreślić, iż o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje lub jest realizowana, ale to czy taka zabudowa na danym terenie jest dopuszczalna ( tak: wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 14 marca 2012r. II SA/Wr 816/11).

Z tych względów bez znaczenia pozostaje przywołana przez stronę pozwaną okoliczność odnośnie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. Plan ten utracił moc obowiązującą z dniem 1 stycznia 2004 roku, a nowy plan obowiązuje od dnia 30 września 2010 roku, natomiast decyzją o warunkach zabudowy z dnia 12 maja 2008 roku Burmistrz Miasta Z. na wniosek powódki B. S. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą (dla każdego budynku: przyłącze energetyczne, budową szczelnego zbiornika na nieczystości – szamba, budową studni głębinowej) i urządzeniami realizowanej na nieruchomości powodów.

Należy przy tym podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter indywidualny i określa sposób zabudowy oznaczonej nieruchomości, dla której została wydana. Celem wydania wskazanej decyzji nie jest zatem ustalenie przeznaczenia nieruchomości, gdyż to może nastąpić tylko w planie zagospodarowania przestrzennego, a jedynie określenie sposobu korzystania z danej nieruchomości.

Wobec powyższego rozważenie kluczowej dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kwestii, czy na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie przez powodów z przedmiotowej nieruchomości lub jej części w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, wymaga odniesienia do wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzją nr (...).III. (...) (...) z dnia 12 maja 2008 roku ( k. 13-18 ) o warunkach zabudowy z Burmistrz Miasta Z. na wniosek powódki B. S. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na działce (...) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z urządzeniami budowlanymi. W zakresie gabarytów i formy architektonicznej projektowanej zabudowy decyzja dopuszczała dwie kondygnacje naziemne ( w tym jedną w kubaturze dachu ) z podpiwniczeniem lub sutereną. Dachy dwuspadowe półszczytowe o nachyleniu połaci 49-54 stopni w kierunku głownej kalenicy zbliżonym do równoległego do lub prostopadłego do ulicy. Zarządca drogi gminnej postanowieniem z dnia (...) uzgodnił projekt decyzji poprzez włączenie działki nr (...) do drogi gminnej (...) ( ul. (...) ) poprzez drogę nr (...) będąca we władaniu gminy i istniejący zjazd. Zgodnie z decyzją do planowanej inwestycji należy zapewnić miejsca postojowe zlokalizowane na terenie działki budowlanej, minimum 2 . W uzasadnieniu decyzji stwierdzano, iż działka nr (...) obręb. 95 jest sklasyfikowana jako tereny użytkowane rolniczo – PsV. Teren ten w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1994 roku stanowił teren zieleni nieurządzonej - 5ZN. Nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia działki na cele nierolnicze. Złożony wniosek dotyczy budowy domu jednorodzinnego, a taka zabudowa jest kontynuacją obiektów zlokalizowanych w granicach obszaru analizowanego – rejon ul. (...), gdzie dominuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna i mieszkalno zagrodowa. Projekt decyzji został uzgodniony z Geologiem powiatowym, zarżadcą drogi gminnej, (...) Z. Melioracji i (...) oraz Starostą Powiatu (...).

W pouczeniu pod decyzją stwierdzano, iż zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ stwierdza wygaśnięcie decyzji, jeżeli dla terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż wydanej decyzji.

Strona pozwana nie przedstawiła dowodu ( art. 6 k.c. ), iż w związku z wejściem w życie nowego planu wydana została decyzja administracyjna w trybie art. 65 w/w ustawy.

Przepis art. 65 ust. 1 wymienionej ustawy stanowi, iż organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

W myśl art. 65 ust. 2 przepisu ust. 1 pkt. 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Zgodnie zaś z art. 65 ust. 3 powołanej ustawy stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt. 1 kodeksu postępowania administracyjnego.

Przepis art. 65 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. daje zatem możliwość wygaszenia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w przypadku, gdy ustalenia planu miejscowego są inne niż w wydanej decyzji. Inność ustaleń oznacza wprost wyrażoną odmienność treści decyzji ustalającej warunki zabudowy z treścią planu miejscowego w takim zakresie, w jakim nie da się tych warunków wynikających z obu ww. źródeł pogodzić. Uchwalenie planu miejscowego na terenie, wobec którego wcześniej wydano decyzję o warunkach zabudowy, nie oznacza bezwzględnego obowiązku jej wygaszenia. Ważny jest stopień różnicy między postanowieniami planu a treścią decyzji i to, czy dają się one pogodzić ( tak: wyrok WSA w Krakowie z dnia 17 stycznia 2017 roku (...) SA/Kr (...) publ. LEX nr 2203374 ).

Skutkiem wygaszenia decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 65 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest utrata mocy obowiązującej takiej decyzji, a ocenę zamierzenia inwestycyjnego opisanego we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dokonywać w oparciu o ustalenia obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma zatem podstaw do oceny przez organ architektoniczno-budowlany zamierzenia inwestycyjnego przez pryzmat wygaszonej (nieobowiązującej już) decyzji, skoro zasadą jest, iż zgodnie z treścią art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego właściwy organ przed wydaniem pozwolenia na budowę ma obowiązek sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a tylko wobec jego braku, z decyzją o warunkach zabudowy ( tak: wyrok NSA w W. z dnia 21 stycznia 2011 roku II OSK 152/10, publ. LEX nr 952961 ).

Powyższe oznacza, iż na wypadek, gdyby obecnie powodowie zamierzali zrealizować inwestycję budowlaną w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy z dnia 12 maja 2008 roku to i tak nie byłoby podstaw do oceny przez organ architektoniczno-budowlany zamierzenia inwestycyjnego przez pryzmat takiej decyzji, a właściwy organ przed wydaniem pozwolenia na budowę miałby obowiązek sprawdzić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2010 roku przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie oznaczonym symbolem 2.R., w terenach rolnych i obowiązuje co do niej zakaz realizacji nowej zabudowy mieszkaniowej.

Wobec powyższego Sąd uznał, iż w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego z 2010 roku korzystanie przez powodów z przedmiotowej nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, stało się niemożliwe.

Powtórzyć trzeba jeszcze raz, iż zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z 12 maja 2008 roku powodowie mogli wykorzystać przedmiotową nieruchomość na cele budownictwa mieszkaniowego, mogli wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny, dwukondygnacyjny wraz z infrastrukturą.

Dla oceny zasadności powództwa wymagane jest zatem rozważenie kolejnej przesłanki określonej w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mianowicie rozważenie czy następstwem niemożności korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem jest poniesiona przez powodów szkoda i czy na ona charakter szkody rzeczywistej.

Należy przy tym podkreślić, iż użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pojęcie „szkoda rzeczywista” obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem ( tak: wyrok SN z dnia 9 kwietnia 2015 roku, II CSK 336/14).

Chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości ( tak: wyrok SN z dnia 12 października 2007 roku V CSK 230/07, publ. LEX 485903 ).

Pojęcie "rzeczywista szkoda" obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości, który wynika z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego ( tak: wyrok SN z dnia 13 czerwca 2013 roku V CSK 680/12, publ. M.Praw. (...) ).

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, iż poniesiona przez powodów szkoda w postaci obiektywnego spadku wartości ich nieruchomości wynikającego z uniemożliwienia na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2010 roku korzystania z niej w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, stanowi szkodę rzeczywistą.

Ustalenia wysokości tej szkody Sąd dokonał w oparciu o opinię biegłej E. H. z dnia 13 października 2016 roku ( k. 166-188 ).

Powyższa opinia jest wnikliwa, rzetelna, wyczerpująca, jest przy tym na tyle kategoryczna i przekonująca, że wystarczająco wyjaśnia zagadnienia wymagające wiadomości specjalnych. Biegła dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonała szczegółowej analizy stanu nieruchomości.

Odszkodowanie, o którym mowa w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi ustaloną na dzień sprzedaży różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał sprzedając nieruchomość po zmianie planu.

W praktyce chodzi o różnicę między ceną jaką właścicieli albo użytkownik wieczysty uzyskałby gdyby nie zmieniono planu, a ceną faktycznie przez niego uzyskaną przy sprzedaży po zmianie planu ( tak: wyrok SA w Białymstoku z 13 maja 2016 roku I ACa 586/15 publ. LEX nr 2061947)

Wobec braku przepisu szczególnego, wskazującego chwilę właściwą dla określenia ceny rynkowej nieruchomości, a do takiej nawiązuje art. 2 pkt. 18 u.p.z.p., przy ustalaniu wysokości odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 1 pkt. 1 należy stosować art. 363 § 2 k.c., który formułuje zasadę ustalania wysokości odszkodowania pieniężnego według cen z daty ustalania odszkodowania, korespondującą z wyrażoną w art. 316 § 1 k.p.c. zasadą uwzględniania przez sąd przy wyrokowaniu stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy ( tak: wyrok SN z dnia 29 września 2015 roku II CSK 653/14, publ. LEX 1920173 ).

Ostatecznie biegła wskazała, iż wartość rynkowa gruntu powodów jako przedmiotu prawa własności określona wg stanu przed wejściem w życie obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( z 2010 roku ) uwzględniającego decyzję o warunkach zabudowy i wg cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego wynosi 375 426 zł.

Wartość rynkowa gruntu jako przedmiotu prawa własności określona wg stanu po wejściu obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( z 2010 roku ) i wg cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego wynosi 47 701 zł.

Natomiast obniżenie wartości rynkowej nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 329 725 zł ( 375 426 zł – 47 701 zł ).

Na każdego z powodów przypada zatem - stosownie do udziału każdego z powodów w prawie własności po 1/3 części – kwota po 109 908,33 zł ( 329 725 zł :3 ).

Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz każdego z powodów sprecyzowane na rozprawie z dnia 27 kwietnia 2017 roku ( k. 229 od 00:02:46 ) kwoty po 109 908,33 zł tytułem odszkodowania za szkodę poniesioną na skutek uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który uniemożliwił powodom korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem.

Kwotę tę Sąd zasadził z odsetkami jak w pozwie.

Jak już wskazano zgodnie bowiem z art. 37 ust. 9 powołanej ustawy wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe ( od 01 stycznia 2016 roku odsetki ustawowe za opóźnienie ).

W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania właścicielowi przysługują odsetki ustawowe. Odsetki należne na opóźnienie w wykonaniu obowiązku od gminy naliczaną są od upływu 6-miesięcznego terminu od złożenia wniosku o wykonanie któregokolwiek z przewidzianych w art. 36 ust. 1- 3 u.p.z.p. roszczeń, z tym zastrzeżeniem, że strony nie ustaliły inaczej ( tak: wyrok SA w Warszawie z dnia 07 września 2016 roku VI ACa 1526/16 publ. LEX nr 2139367 ).

Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 lutego 2013 roku (I CSK 305/12) art. 37 ust. 9 u.p.z.p. ma pełnić funkcję dyscyplinującą gminę do podjęcia działań.

Art. 23 ustawy z dnia 09 października 2015 roku o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2015 poz. 1830 .) zmienił treść przepisu art. 37 ust. 9 u.p.z.p k.c., który otrzymał od dnia 01 stycznia 2016 roku nowe brzmienie przez sprecyzowanie, że przy realizacji roszczenia przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

O odsetkach Sąd orzekł zatem na podstawie art. 481 k.c. w związku z art. art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zasądzając odsetki ustawowe od dnia 25 sierpnia 2015 roku, tj. po upływie sześciu miesięcy od złożenia przez powodów wniosku o wypłatę odszkodowania do dnia 31 grudnia 2015 roku i z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 01 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty.

Na marginesie dodać trzeba, iż dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie ma znaczenia argumentacja strony pozwanej zaprezentowana na rozprawie z dnia 27 kwietnia 2017 roku i przedstawiona w załączniku do protokołu rozprawy co do projektowanych zmian prawnych ( k. 226-227 ) na uzasadnienie wniosku o oddalenie powództwa.

Zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. po zamknięciu rozprawy sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy;

Stan rzeczy brany pod uwagę przez sąd przy wydaniu wyroku obejmuje podstawę faktyczną i podstawę prawną wyroku ( tak: wyroki SN: z dnia 13 marca 1997 roku, II CKN 70/96, publ. OSNC 1997, nr 8, poz. 113; z dnia 8 lutego 2006 roku, II CSK 153/05, publ. LEX nr 192012). Zatem w obu zakresach decydujące znaczenie ma chwila orzekania.

Również z zasady ogólnej praworządności mającej walor zasady konstytucyjnej wyrażonej w art. 7 Konstytucji RP z dnia 02 kwietnia 1997 roku ( Dz.U. 1997 Nr 78, poz. 483 ) wynika, że organy władzy publicznej mają obowiązek działać na podstawie i w granicach prawa. To zaś implikuje w szczególności powinność rozpoznawania i rozstrzygania spraw przez Sąd na gruncie obowiązującego aktualnie (tj. na dzień orzekania) stanu prawnego.

Sąd orzeka zatem w oparciu o obowiązujące przepisy prawa procesowego i materialnego a nie projekty ustaw, które nie stanowią jeszcze obowiązującego prawa.

Jeśli zaś faktycznie ustawodawca podejmuje działania zmierzające do zmiany obowiązujących na dzień orzekania regulacji prawnych, to tym bardziej logiczny jest wniosek co do zasadności przedstawionej wyżej wykładni art. 36 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.

Powodowie żądali pierwotnie zasądzenia kwot po 133 000 zł, ale na rozprawie z dnia 27 kwietnia 2017 roku w tym zakresie cofnęli pozew powyżej kwot po 109 908,33 zł i zrzekli się roszczenia ( k. 229/2 od 00:04:23 ).

W myśl art. 203 § 1 k.p.c. w zw. z § 1 k.p.c. pozew może być cofnięty przez powoda bez zgody pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z tym oświadczenie połączone jest zrzeczenie roszczenia aż do wydania wyroku.

Dopuszczalne jest przy tym częściowe cofnięcie pozwu ( np. w stosunku do niektórych roszczeń ).

Cofnięcie pozwu jest czynnością procesową, aktem dyspozytywnym powoda, będącym wyrazem rezygnacji z dochodzenia w danym postępowaniu żądania udzielenia mu ochrony prawnej w postaci skonkretyzowanej w pozwie i oznacza rezygnację powoda z rozpoznania określonego żądania w danym procesie ( tak: wyrok SN z dnia 28 czerwca 2007 roku IV CSK 110/07, publ. LEX nr 488981 ).

Jako akt dyspozycji materialnej częściowe cofnięcie pozwu w niniejszej sprawie przez powodów ( co do dochodzonej kwoty ) wyprzedza stosowanie innych przepisów do sytuacji powstałej w postępowaniu ( tak: orzeczenie SN z 1 lutego 1966 roku I PR 463/65, publ. OSNCP 1966/11/195 ).

Skuteczne cofnięcie pozwu niweczy bowiem wszelkie czynności procesowe dokonane dotychczas w niniejszej sprawie, które z tego powodu stały się bezprzedmiotowe, a postępowanie podlega umorzeniu.

W ocenie Sądu częściowe cofnięcie pozwu ( powyżej kwot po 109 908,33 zł ) nie jest sprzeczne z prawem, ani z zasadami współżycia społecznego i nie zmierza do obejścia prawa ( art.. 203 § 4 k.p.c. ).

Z tych względów należało umorzyć postępowanie powyżej kwot po 109 908,33 zł w stosunku do każdego z powodów na podstawie powołanych przepisów oraz art. 355 k.p.c.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 k.p.c.

Powództwo zostało uwzględnione niemal w całości a w części w jakiej pozew cofnięto zostało postępowanie umorzono.

Roszczenia powodów zawarte w pozwie co do zasady zasługiwały na uwzględnienia, zaś co do wysokości rozstrzygnięcie sprawy zależało jednak od obrachunku i wymagało wiadomości specjalnych.

Przedmiotem zasądzenia nie mogła być bowiem kwota wynikająca z operatu prywatnego.

Dlatego powodowie są w ocenie Sądu stroną wygrywającą postępowanie w całości mimo częściowego cofnięcia powództwa ze zrzeczeniem się roszczenia i koszty postępowania obciążają stronę pozwaną

Gdy współuczestnictwo zachodzi po stronie wygrywającej ( inaczej niż w sytuacji z art. 105 k.p.c. ), to w takim wypadku zastosowanie mają ogólne zasady o kosztach procesu i każda ze stron wygrywających proces ma prawo żądać zwrotu kosztów niezbędnych do celowej obrony.( tak: wyrok SN z dnia 10 października 2012 roku I CZ 105/12, publ. LEX nr 1232739 ).

Sąd zasądził zatem od strony pozwanej na rzecz każdego z powodów zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwotach po 5400 złotych ustalone w oparciu o §2 pkt. 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800) stosowanego ze względu na datę wszczęcia postępowania wraz z opłatami od pełnomocnictwa w kwotach po 17 zł oraz z tytułu opłaty sądowej kwoty po 5496 złotych.

Sąd uwzględnił w rozliczeniu z tytuły opłaty sądowej kwotę 16 488 zł ( po 5496 na każdego z powodów ). Jest to opłata wyliczona od uwzględnionych roszczeń ( po 109 908,33 x 5 % ) .

W pozostałym zakresie skoro powodowie cofnęli skutecznie pozew to ta opłata obciąża powodów, podobnie jak zaliczka na opinię biegłego 1000 zł ( k. 72 )

Na podstawie art.113 ustawy z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( tekst jednolity Dz.U. 2016 poz. 623 ) w zw. z art. 98 k.p.c. Sąd nakazał ściągnięcie od strony pozwanej kwoty 2 716,28 złotych tytułem wyłożonych w sprawie tymczasowo przez Skarb Państwa wydatków na wynagrodzenie biegłego ( k. 119, 130 i 212 ).

SSO Paweł Poręba