Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 maja 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Edyta Jefimko (spr.)

Sędziowie: SA Paulina Asłanowicz

SA Marta Szerel

po rozpoznaniu w dniu 13 maja 2020 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa M. I. i D. I.

przeciwko (...) W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 26 września 2019 r., sygn. akt II C 67/15

1. zmienia zaskarżony wyrok w punktach pierwszym i trzecim w ten sposób, że z ich treści eliminuje wyrazy: „solidarnie”;

2. oddala apelację w pozostałej części.

SSA Paulina Asłanowicz SSA Edyta Jefimko SSA Marta Szerel

V ACa 731/19

UZASADNIENIE

M. I. i D. I. w pozwie skierowanym przeciwko (...) W. domagali się zasądzenia na swoją rzecz kwoty 161 086,90 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zwrotu kosztów procesu. Dochodzona pozwem kwota stanowiła równowartość nakładów poniesionych na lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) w W., którego powodowie byli najemcami.

(...) W. wniosło o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powodów na jego rzecz zwrotu kosztów procesu, kwestionując dochodzone pozwem roszczenie zarówno co do zasady, jak i co do wysokości.

Wyrokiem z dnia 24 października 2013 r. - Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, uwzględniając częściowo powództwo, zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 120 369,31 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 29 marca 2011 r. do dnia zapłaty, a w pozostałej części powództwo oddalił.

Na skutek apelacji złożonej przez stronę pozwaną od tego wyroku Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 29 sierpnia 2014 r. sygn. akt I ACa 220/14 uchylił wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie w punkcie I oraz III i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie wyrokiem z dnia 26 września 2019 r. :

I.  zasądził solidarnie od (...) W. na rzecz M. I. i D. I. kwotę 118 539 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od 29 marca 2011 r. do dnia zapłaty;

II.  umorzył postępowanie co do kwoty 1830, 31 zł;

III.  zasądził solidarnie od (...) W. na rzecz M. I. i D. I. kwotę 20 894 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 9 450 zł za zastępstwo procesowe,

IV.  nakazał pobrać od (...) W. na rzecz Skarbu Państwa –Sądu Okręgowego Warszawa –Praga w Warszawie kwotę 4 696,20 zł tytułem kosztów sądowych.

Powyższy wyrok Sąd Okręgowy wydał na podstawie następujących ustaleń faktycznych i wniosków:

Pozostający w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej M. I. i D. I., podjęli starania w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych poprzez dokonanie adaptacji na lokal mieszkalny części strychu usytuowanego w budynku przy ul. (...) w W..

Przedsiębiorstwo (...) w W. w piśmie z dnia 23 czerwca 1988 r. wyraziło zgodę na adaptację strychu przez D. I. pod warunkiem m. in. uzyskania przyrzeczenia władz lokalowych w sprawie przydziału lokalu powstałego w wyniku adaptacji, pozostawienia wyjścia na dach z części ogólnej budynku oraz wykonania adaptacji na własny koszt.

Wydział Lokalowy Urzędu Dzielnicowego W. P. w dniu 24 lutego 1989 r. wyraził wstępną zgodę D. I. na adaptację części strychu przy ulicy (...) na mieszkanie z zastrzeżeniem, że łączna powierzchnia mieszkalna nie może przekraczać 10 m ² na osobę, a osób ma być 3. Wskazano także, że po wykonaniu adaptacji, zgodnie z projektem przedstawionym w Wydziale Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego i uwzględnieniu powyższej informacji, Wydział Lokalowy wyda decyzję o przydziale.

Powodowie, po uzyskaniu zgody na wykonanie prac adaptacyjnych, zlecili sporządzenie projektu architektonicznego, który został przedstawiony do akceptacji administracji lokalowej dzielnicy. W wyniku adaptacji powstał lokal mieszkalny składający się z: 2 pokoi, kuchni, przedpokoju, wc, łazienki – o łącznej powierzchni 53,13 m ², a mieszkalnej (...) m ², wyposażony w instalację wodociągowo –kanalizacyjną i elektryczność. Koszty prac adaptacyjnych ponieśli w całości małżonkowie I., którzy nie zwracali się o ich zwrot do właściciela budynku. Powodowie wraz z małoletnim dzieckiem zaczęli korzystać z przedmiotowego lokalu mieszkalnego, oznaczonego numerem (...), na podstawie umowy najmu. W dniu 1 września 1990 r sporządzono dokument „stwierdzenia przedmiotu i warunków najmu” – umowę najmu lokalu mieszkalnego między Przedsiębiorstwem (...) jako wynajmującym i powodami -M. I. oraz D. I. jako najemcami. Przedmiotem najmu był lokal położony przy ulicy (...) w W., składający się z: 2 pokoi, przedpokoju, kuchni, wc, łazienki, o powierzchni użytkowej 53,13 m ², wyposażony w instalację wodociągowo – kanalizacyjną, łazienkę i elektryczność. Najemcy zostali zwolnieni z obowiązku wniesienia kaucji mieszkaniowej z uwagi na dokonaną adaptację strychu na cele mieszkaniowe.

W ramach robót adaptacyjnych wykonano przed zawarciem umowy najmu: rozebranie betonu niezbrojonego o grubości 15 cm, oblicowanie podsufitki płytą pilśniową, uzupełnienie ścian z bloczków betonu komórkowego, obsadzenie ościeżnic drewnianych, zawieszenie skrzydeł drzwiowych, stropodach, tynki wewnętrzne, stolarkę i oszklenie, podłogi i posadzki, malowanie, instalację co i grzejniki, instalację wodno – kanalizacyjną z rurami i armaturą, instalację elektryczną oraz instalację gazową.

W dniu 27 listopada 1990 r. Urząd Dzielnicy P. potwierdził przyjęcie zgłoszenia użytkowania obiektu budowlanego –adaptację części strychu na mieszkanie, który został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę oraz zatwierdzonego projektu budowlanego. Decyzją, wydaną w dniu 3 grudnia 1990 r., Urząd Dzielnicowy W. P. przydzielił powodom na czas nieoznaczony lokal mieszkalnych, oznaczając go numerem 7 oraz określając jego powierzchnię użytkową na 51,54 m ².

Po urodzeniu drugiego dziecka, najemcy zwrócili się do wynajmującego o wyrażenie zgody na wykonanie prac adaptacyjnych w zakresie dodatkowej powierzchni strychu, celem powiększenia zajmowanego lokalu mieszkalnego. Po uzyskaniu takiej zgody w dniu 27 września 1995 r. powodowie wykonali prace, wskutek których powstał dodatkowy pokój o powierzchni 14,10 m ², w wyniku czego ogólna powierzchnia lokalu wzrosła do 67,23 m ². W dniu 13 października 1989 r. decyzją Urzędu Dzielnicowego zmieniono liczbę lokali w budynku przy ul. (...) stwierdzając, że wskutek adaptacji strychu, powstanie w budynku dodatkowy lokal, a ogólna ich liczba wyniesie 12. Zezwolono jednocześnie na adaptację w tym celu części strychu.

Od powiększonej powierzchni lokalu rozpoczęto naliczanie czynszu najmu. Również w przypadku tych prac adaptacyjnych powodowie nie występowaniu do wynajmującego o zwrot poniesionych z tego tytułu kosztów. Lokal, wynajmowany powodom, nie został wyodrębniony jako przedmiot prawa własności

W okresie trwania umowy najmu M. i D. małżonkowie I. wykonali prace ulepszające lokal mieszkalny: w 1990 r. glazurę w łazience, w latach 1990 -1991 klepkę bukową w pokojach i przedpokoju, w 1993 r. boazerię w przedpokoju, kuchni, sufitach w dwóch pokojach, w 1994 r. panele na suficie i w 1 pokoju, w 1993 r. przyłączyli gaz, w 1998 r. położyli terakotę w kuchni i wymienili w lokalu okna (zamontowali okna PCV).

Najemcy występowali o zwrot kosztów wymiany okien, ale wynajmujący im odmówił z uwagi na brak środków. Wyposażenie lokalu w instalacje skutkowało uwzględnieniem tego przy naliczaniu przez wynajmującego najemcom czynszu najmu. Nakłady związane z adaptacją strychu powodowie czynili w nadziei, że w przyszłości będą mogli mieszkanie wykupić.

Pismem z dnia 9 czerwca 2006 r. Dyrektor Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy W. (...) W. wypowiedział powodom umowę najmu lokalu mieszkalnego, gdyż podnajmowali lokal bez zgody wynajmującego i posiadali tytuł prawny do innej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Termin wypowiedzenia upłynął w dniu 31 lipca 2006 r.

Pismem z dnia 27 lipca 2006 r. Burmistrz D. W. uznał wypowiedzenie umowy najmu za uzasadnione , stwierdzając że rozliczenie nakładów i ulepszeń mających wpływ na wysokość czynu zostanie dokonane zgodnie z art. 37 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 611), dalej powoływanej jako: „u.o.p.l”,

Wyrokiem z dnia 11 grudnia 2007 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi –Południe w Warszawie nakazał powodom opuszczenie i opróżnienie, a także wydanie pozwanemu uprzednio przez nich najmowanego lokalu mieszkalnego. Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 24 czerwca 2008 r. oddalił apelację od tego orzeczenia.

Byli najemcy zgłosili wynajmującemu roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na lokal mieszkalny w wysokości 216 480 zł, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego B. D. w operacie szacunkowym sporządzonym w czerwcu 2009 r.

Pozwany odmówił zaspokojenia zgłoszonego roszczenia, stwierdzając, iż kompleksowy remont podobnego lokalu winien zamknąć się kwotą 20 000 - 30 000 zł, a małżonkowie I. jako posiadacze zależni nieprawidłowo zakwalifikowali nakłady oraz nie przedstawili dokumentów potwierdzających zakup materiałów i ich przeznaczenie do wykonania robót oraz dokonania zapłaty na rzecz wykonawcy.

W dniu 12 maja 2010 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Pragi - Południe wykonał wyrok eksmisyjny z dnia 11 grudnia 2007 r.

W przeddzień eksmisji powodowie usunęli z lokalu drzwi wejściowe i grzejniki, szafki kuchenne, meble, kuchenkę gazową. W lokalu pozostał sedes, wanna, bateria i gniazdka elektryczne. Przyczyną usunięcia z lokalu tych przedmiotów były twierdzenia pracowników pozwanego, że w przypadku ich pozostawienia w lokalu, byli najemcy zostaną obciążeni kosztem ich wywiezienia i magazynowania. Ponadto została przez powodów zdemontowana cała instalacja co (grzejniki i rury).

W dniu 8 lipca 2010 r. pracownik powoda stwierdził brak drzwi wejściowych do lokalu, zdemontowane instalacje: grzewczą i wodną oraz zdjęcie wszystkich gniazdek elektrycznych. Instalacja miedziana dochodząca do kaloryferów została obcięta; krany były zdemontowane, a parapety wewnętrze zdjęte. Przywrócenie lokalu do pierwotnego użytku kosztowało pozwanego od 20 000 zł do 30 000 zł. W dniu 1 października 2010 r. pracownicy pozwanego sporządzili protokół zdawczo - odbiorczy lokalu.

Wartość rynkowa nakładów poniesionych przez powodów na adaptację lokalu i jego ulepszenie według stanu na dzień 12 maja 2010 r. wyniosła 118 539 zł.

Sąd Okręgowy na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. umorzył postępowanie odnośnie do kwoty 1830,31 zł, w zakresie której powództwo zostało cofnięte. W pozostałej części powództwo zostało uwzględnione.

Fakt poniesienia przez powodów nakładów na adaptację strychu na lokal mieszkalny, (który następnie został małżonkom I. wynajęty), nie był sporny pomiędzy stronami. Wynajmujący nie przedstawił dowodów, że doszło do zrzeczenia się przez małżonków I. tych roszczeń, a wyłącznie oświadczenie o przeprowadzeniu prac na ich koszty (por. art. 42 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe t.j. Dz.U. z 1987 r., Nr 30, poz. 165, z późn.zm.) dalej powoływanej jako: „pr.lok”. W dacie przekazania posiadania powodom strychu do adaptacji obowiązywało rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30 czerwca 1988 r . w sprawie zasad i trybu postępowania przy wydawaniu pozwoleń na dokonywanie przez osoby fizyczne nadbudowy lub rozbudowy obiektów budowlanych stanowiących własność Państwa albo przebudowy pomieszczeń niemieszkalnych w takich obiektach (Dz.U. Nr 27, poz.193), które znajduje w sprawie zastosowanie, a nie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 1987 r. w sprawie określenia sposobu wykonywania przez najemcę obowiązków związanych z opróżnieniem lokalu oraz trybu i zakresu rozliczeń z tego tytułu między najemcą a wynajmującym (Dz. U. nr 36, poz. 205).

Zgodnie z § 5 rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30 czerwca 1988 r. warunki udostępnienia budynku do nadbudowy, rozbudowy lub przebudowy oraz wykonywania robót, a także wzajemne obowiązki inwestora i jednostki zarządzającej budynkiem jak również rozliczenia z tym związane, powinny być określane w umowie zawartej z zarządcą budynku. Umowa taka nie została z powodami zawarta.

(...) W. nie przedstawiło dowodów, aby w związku z przekazaniem powodom nieruchomości do wykonywania prac adaptacyjnych został sporządzony jakikolwiek dokument regulującej kwestie ewentualnych rozliczeń związanych z dokonanymi pracami. Dowodem takim nie jest oświadczenie o wykonaniu prac na własny koszt powodów, bowiem dotyczy ono tylko tego, że kosztów tych nie poniesie Skarb Państwa, co nie jest tożsame ze zrzeczeniem się przez przyszłych najemców roszczeń związanych z poniesionymi nakładami.

Brak uzgodnienia między stronami zasad rozliczeń odnośnie do poniesionych nakładów skutkuje poddaniem łączącego strony stosunku, wynikającego z wykonania przez małżonków I. prac w zakresie adaptacji strychu, przepisom art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c.

Dotyczy to również robót związanych z dalszą rozbudową lokalu – czyli kontynuowania adaptacji strychu w 1995 r., które nie podlegają rozliczeniu na podstawie umowy najmu. Przedmiotem umowy najmu był bowiem wyłącznie lokal istniejący. Zmiany umowy co do zwiększonej powierzchni lokalu, dotyczyć mogłyby jedynie nakładów na wydaną powodom rzecz.

Wykonanie przez powodów dalszych prac (po zawarciu umowy najmu) podlega z kolei reżimowi umowy najmu i art. 676 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Z przedstawionych dokumentów, wynika wola wynajmującego zachowania ulepszeń za zwrotem ich wartości.

Zgodnie z art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. posiadacz zależny w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.

Sąd Okręgowy stwierdził, iż dokonane przez powodów nakłady miały charakter nakładów użytecznych. O ich zakresie właściciel budynku miał wiedzę, gdyż małżonkowie I. uzyskiwali od niego stosowne zgody na wykonanie prac. Wobec wyrażenia zgody przez pozwanego (jego poprzedników) na czynienie przez powodów nakładów i nieuregulowania przez strony zasad ich zwrotu, powinny one zostać rozliczone w oparciu o art. 226 k.c.

Wartość nakładów, w wyniku których poniesienia doszło do powstania lokalu mieszkalnego, musi być odnoszona do wartości nieruchomości. Strona pozwana przed zamknięciem rozprawy nie kwestionowała wartości wykonanych przez stronę powodową prac jedynie podnosząc, że co do zasady powództwo powinno zostać oddalone wobec amortyzacji ulepszeń, wynikającej z faktu korzystania przez powodów z nieruchomości przez okres ponad 20 lat oraz oświadczenia o wykonaniu prac na własny koszt. Wartość tych ulepszeń Sąd Okręgowy ustalił na kwotę 118 539 zł w oparciu o opinię biegłego J. S.

Ponadto Sąd stwierdził, że wartość wykonanych przez powodów prac w latach 90-tych (powiększenie lokalu o 13 m ²), jest proporcją w ramach łącznej wartości lokalu, co stanowi 19,33 % w ustalonej łącznie wartości nakładów (67,23 m ² odpowiada 100 % - więc 13 m ² odpowiada 19,33 %). Przy przyjęciu kwoty 118 539 zł jako 100%, wartość powiększonej powierzchni odpowiada kwocie 22 918,01 zł.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie orzeczono na podstawie art. 481 k.c., przy uwzględnieniu, że datą początkową naliczania odsetek jest dzień złożenia pozwu.

Rozstrzygniecie o kosztach procesu zapadło na podstawie art. 98 §1 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c., a w zakresie nieuiszczonych kosztów sądowych w oparciu o art. 83 ust 2 u.k.s.c. w zw. z art. 113 u.k.s.c.

Apelację od powyższego wyroku złożyło (...) W., zaskarżając orzeczenie Sądu Okręgowego w punktach I, III i IV na podstawie następujących zarzutów:

1.naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w wyniku braku wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, co skutkowało sprzecznością ustaleń faktycznych w zakresie:

a) pominięcia oświadczeń powoda z pisma z dnia 26 czerwca 1990 r. oraz protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 1 września 1990 r. w przedmiocie wykonania prac adaptacyjnych we własnym zakresie i na własny koszt,

b)błędnej wykładni oświadczeń woli wynajmującego, który zezwolił na dokonanie prac remontowych w spornym lokalu tylko pod warunkiem poniesienia ich kosztów przez najemcę,

c) błędnego ustalenia treści porozumienia stron, dotyczącego udostępnienia strychu w budynku mieszkalnym przy ulicy (...) w W. w celu wykonania prac adaptacyjnych, bez uwzględnienia dowodów z dokumentów oraz zeznań powoda, z których wynika, że małżonkowie mieli świadomość, że wykonują prace na własny koszt, bez zwracania tych kosztów im przez wynajmującego,

d) błędnego ustalenia, iż warunkiem braku roszczenia o zwrot nakładów było zrzeczenie się tego roszczenia przez powodów, gdy z treści przepisów wynika, że podstawowe znaczenie ma umowa stron w zakresie rozliczenia tych nakładów,

e) pominięcia znaczenia wyjaśnień powoda złożonych na rozprawie w dniu 19 września 2019 r., z których wynika, że powód w dacie dokonania nakładów nie oczekiwał ich zwrotu od wynajmującego, a jako wieloletni pracownik jednostki organizacyjnej zajmującej się wynajmem lokali komunalnych znał zasady udostępniania strychów w celu ich adaptacji i zdawał sobie sprawę, iż żadnych pieniędzy od wynajmującego nie otrzyma, zresztą to D. I. sam wyszukał strych nadający się do adaptacji i to on wystąpił do wynajmującego z prośbą o możliwość adaptacji, a następnie o zawarcie umowy najmu na stworzony lokal mieszkalny,

f) nieuwzględnienia § 7 umowy najmu z dnia 1 września 1990 r., w którym znajduje się odwołanie do przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 1987 r. w sprawie określenia sposobu wykonywania przez najemcę obowiązków związanych z opróżnieniem lokalu oraz trybu i zakresu rozliczeń z tego tytułu między najemcą a wynajmującym, które to przepisy obowiązywały w dacie czynienia nakładów na nieruchomość i przewidywały amortyzację nakładów z upływem 20 lat;

2.naruszenia prawa materialnego:

a) art. 65 § 1 i § 2 k.c. w wyniku błędnej wykładni oświadczeń woli stron w zakresie rozliczenia nakładów na lokal mieszkalny, skutkującej niewłaściwym przyjęciem, iż powodom przysługuje roszczenie o zwrot nakładów,

b) § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 1987 r. w sprawie określenia sposobu wykonywania przez najemcę obowiązków związanych z opróżnieniem lokalu oraz trybu i zakresu rozliczeń z tego tytułu między najemcą a wynajmującym poprzez jego niezastosowanie, chociaż przepis ten obowiązywał w czasie poczynienia przez powodów nakładów na nieruchomość w 1990 r. i regulował zasady amortyzacji po upływie 20 lat nakładów na lokal powstały w wyniku adaptacji strychu,

c) art. 42 ust. 3 pr. lok. poprzez jego niezastosowanie w odniesieniu do budowy przyłącza gazowego do lokalu,

d) art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 6 e oraz art. 6 b ust. 1 i 2 u.o.p.l. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że strona pozwana wzbogaciła się kosztem powodów, podczas gdy małżonkowie wstępując w stosunek najmu otrzymali lokal nowy, z zerowym zużyciem, natomiast wydali wynajmującemu lokal zdewastowany, ze zużyciem poszczególnych elementów, które wynosiło nawet i 100 %,

e) art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie, podczas gdy w zakresie rozliczenia nakładów obowiązywały przepisy szczególne.

W oparciu o powyższe zarzuty (...) W. wniosło o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanych kosztów procesu, ewentualnie uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

W obydwu przypadkach pozwany domagał się zasądzenia od powodów na jego rzecz zwrotu kosztów procesu za wszystkie instancje.

Sąd Apelacyjny zważył , co następuje:

Apelacja jest w nieznacznej części uzasadniona.

Zgodnie z art. 378 § 1 k.p.c., w postępowaniu apelacyjnym Sąd rozpoznaje sprawę w granicach apelacji, w granicach zaskarżenia bierze jednak pod uwagę z urzędu nieważność postępowania. Apelacja jest środkiem zaskarżenia co do zasady prowadzącym do kontynuacji merytorycznego rozpoznania sprawy, a nie tylko do kontroli poprawności postępowania przeprowadzonego przez Sąd pierwszej instancji; Sąd drugiej instancji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 9 sierpnia 2019 r., II CSK 342/18, Lex nr 2784000).

Sąd Okręgowy, zasądzając solidarnie od (...) W. na rzecz M. I. i D. I. kwotę 118 539 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od 29 marca 2011 r do dnia zapłat, naruszył art. 369 k.c.

W obowiązującym de lege lata ustawodawstwie brak przepisów zastrzegających solidarność wierzycieli. Należy przypomnieć, że zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej ( art. 369 k.c.). Stąd więc znaczenie praktyczne solidarności wierzycieli jest niepomiernie mniejsze niż solidarności dłużników, a jej źródłem może być jedynie czynność prawna. Również w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej ustawodawca nie wprowadził prawnego zastrzeżenia solidarności czynnej małżonków, gdy występują oni w roli wierzycieli. Ze względu na występującą łączną wspólność majątku małżeńskiego nie można także, w trakcie zasądzania należnego świadczenia, rozdzielać go na części przypadające każdemu z małżonków. Do istoty takiej wspólności należy bowiem zaniechanie określenia wielkości udziałów przypadających każdemu z małżonków; najczęściej zresztą określa się ją mianem „wspólności bezudziałowej”. Poprawną formułą jest więc „zasądzenie świadczenia na rzecz powodów”; bez zastosowania konstrukcji zasądzenia solidarnego, ale też bez rozdzielania świadczenia na części przypadające każdemu z małżonków(por. E.Gniewek- O wadliwościach stosowania zasad solidarności czynnej w postępowaniu sądowym – uwag kilka.MP 2009, Nr 3, Legalis).

W granicach zaskarżenia Sąd Apelacyjny ( art. 378 § 1 k.p.c.) z urzędu miał więc obowiązek uwzględnić naruszenie przez Sąd Okręgowy art. 369 k.c., pomimo że zarzut naruszenia prawa materialnego nie został w tym zakresie zgłoszony w apelacji. Wskazać należy także, że wyeliminowanie z zaskarżonego wyroku konstrukcji solidarności czynnej nie stanowi orzeczenia na niekorzyść strony wnoszącej apelację ( art. 384 k.p.c.). W sytuacji, gdy pozwany zaskarża wyrok, żądając oddalenia powództwa, a nie zarzuca w swej apelacji naruszenia prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie przepisów o solidarności czynnej wierzycieli, zachodzi kompetencja Sądu drugiej instancji do odpowiedniej korekty wadliwego merytorycznie orzeczenia pierwszoinstancyjnego. Sąd odwoławczy może zatem zmienić zaskarżony wyrok i oddalić powództwo przynajmniej w tej części, w której dokonano solidarnego zasądzenia na rzecz powodów (por. E.Gniewek- O wadliwościach stosowania zasad solidarności czynnej w postępowaniu sądowym – uwag kilka - MP 2009, Nr 3, Legalis).

Ponieważ powodowie nigdy nie domagali się solidarnego zasądzenia na ich rzecz równowartości poniesionych nakładów (pismo procesowe k.873 oraz załącznik do protokołu k.906), dlatego zmiana, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., wyroku w zakresie punktów I i III, będąca rezultatem częściowego uwzględnienia apelacji ogranicza się jedynie do wyeliminowania z ich treści wyrazów: „solidarnie” bez konieczności oddalenia powództwa w tym zakresie.

W prawie polskim nie ma uniwersalnego, abstrakcyjnego modelu roszczenia o zwrot nakładów. Zatem wszelkie uogólnienia co do charakteru tego roszczenia (rzeczowego, czy obligacyjnego) są zawodne i dlatego musi być ono oceniane w kontekście poszczególnych instytucji prawa cywilnego, z których w konkretnych okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy ono wynika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2018 r., Lex nr 2490616, uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05, OSNC 2006/3/40 oraz z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 11/06, OSNC 2007/3/38).

Kluczową dla oceny zasadności apelacji jest kwestia, na podstawie jakiego stosunku prawnego powodowie korzystali z nieruchomości usytuowanej w budynku przy ul. (...) w W. w okresie dokonywania nakładów i w ramach jakiego stosunku prawnego nakłady te poczynili.

Nakłady poniesione przez małżonków I. należy podzielić na dwie grupy. Na nakłady, w wyniku których (poprzez adaptację powierzchni strychu) doszło do powstania przedmiotu najmu oraz na nakłady czynione na przedmiot najmu, w okresie gdy strony wiązała umowa najmu.

Warunkiem zawarcia umowy najmu lokalu przez powodów była uprzednia adaptacja w latach 1989-1990 części strychu przy ulicy (...) na mieszkanie z zastrzeżeniem, że łączna powierzchnia mieszkalna nie może przekraczać 10 m ² na osobę, a osób ma być 3. Natomiast po uzyskaniu zgody na powiększenie lokalu powodowie wykonali w 1995 r. prace adaptacyjnych dalszej części strychu, wskutek których powstał dodatkowy pokój o powierzchni 14,10 m ², a ogólna powierzchni lokalu wzrosła do 67,23 m ².

Nakłady obejmujące prace adaptacyjne nie były czynione na przedmiot najmu, ponieważ ich celem było dopiero utworzenie tego przedmiotu; dokonano ich w okresie poprzedzającym nawiązanie pomiędzy stronami stosunku najmu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 stycznia 2014 r., I ACa 704/13, Lex nr 1459046).

Przedsiębiorstwo (...) w W. w piśmie z dnia 23 czerwca 1988 r. wyraziło zgodę na adaptację strychu przez D. I. pod warunkiem m. in. uzyskania przyrzeczenia władz lokalowych w sprawie przydziału lokalu powstałego w wyniku adaptacji, pozostawienia wyjścia na dach z części ogólnej budynku oraz wykonania adaptacji na własny koszt.

Wydział Lokalowy (...) Dzielnicowego W. P. w dniu 24 lutego 1989 r. wyraził wstępną zgodę D. I. na adaptację części strychu przy ulicy (...) na mieszkanie z zastrzeżeniem, że łączna powierzchnia mieszkalna nie może przekraczać 10 m ² na osobę, a osób ma być 3. Wskazano także, że po wykonaniu adaptacji, zgodnie z projektem przedstawionym w Wydziale Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego i uwzględnieniu powyższej informacji, Wydział Lokalowy wyda decyzję przydziału lokalu.

Budynek został udostępniony powodom nieodpłatnie, w celu dokonania jego adaptacji na cele mieszkalne, z zastrzeżeniem zawarcia umowy najmu („przydzielenia lokalu”) w przyszłości. Podstawą udostępnienia powodom pomieszczeń do przebudowy była umowa zawarta pomiędzy jednostką zarządzającą budynkiem, a D. I., który złożył wniosek o wyrażenie zgody na adaptację pomieszczenia strychowego. Była to umowa nienazwana, czyli szczególny rodzaj umowy nie przewidzianej w Kodeksie cywilnym, której strony, ze względu na szczególny charakter stosunku prawnego, nadały określoną treść. Do umów tego rodzaju mają zastosowanie przepisy prawa cywilnego o umowach w ogólności, ponadto zaś odpowiednie przepisy części ogólnej k.c. oraz w miarę potrzeby - w drodze analogii lub wprost - przepisy o umowach nazwanych (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 września 1986 roku II CR 224/86, OSNC 1987/12/204 i z dnia 24 marca 1987, III CRN 57/87, Lex nr 1402796 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 września 2014 r., I ACa 567/14, Lex nr 1563609).

Umowa ta mogła zostać skutecznie zawarta także w ustnej formie, gdyż zasada swobody umów, przewidziana w art. 353 ¹ k.c., obejmuje także swobodę w wyborze formy zawarcia umowy, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Jak wynika z niekwestionowanych w apelacji ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego, w chwili przekazania posiadania powodom strychu do adaptacji obowiązywało rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30 czerwca 1988 r. w sprawie zasad i trybu postępowania przy wydawaniu pozwoleń na dokonywanie przez osoby fizyczne nadbudowy lub rozbudowy obiektów budowlanych stanowiących własność Państwa albo przebudowy pomieszczeń niemieszkalnych w takich obiektach (Dz.U. Nr 27, poz.193), które uchyliło z dniem 15 sierpnia 1988 r. zarządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 29 lipca 1981 r. w sprawie zagospodarowania zbędnych suszarń, strychów i innych pomieszczeń w budynkach stanowiących własność Państwa (M.P. Nr 19, poz. 182). Uchylone zarządzenie zawierało przepisy bezwzględnie obowiązujące odnośnie do sposobu rozliczenia nakładów poczynionych przez przyszłego najemcę na adaptację lokalu (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 września 1986, II CR 224/86, OSNC 1987/12/204 i z dnia 24 marca 1987, III CRN 57/87, Lex nr 1402796).

Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30 czerwca 1988 r. nie zawierało, w przeciwieństwie do uchylonego przez nie wskazanego powyżej zarządzenia, żadnych obowiązujących powszechnie regulacji co do sposobu rozliczenia kosztów poniesionych na adaptację, pozostawiając to umowie stron (por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 28 lutego 2018 r., I ACa 1724/17, Lex nr 2686302).

Zgodnie z § 5 rozporządzenia z dnia 30 czerwca 1988 r. warunki udostępnienia budynku do nadbudowy, rozbudowy lub przebudowy oraz wykonywania robót, a także wzajemne obowiązki inwestora i jednostki zarządzającej budynkiem, jak również rozliczenia z tym związane, powinny być określone w umowie zawartej z zarządcą budynku. Równocześnie należy podkreślić, iż - co wynika z § 1 tego rozporządzenia - osoba fizyczna mogła uzyskać pozwolenie na budowę, polegającą na dokonaniu na swój koszt nadbudowy lub rozbudowy obiektów budowlanych, będących budynkami, stanowiących własność Państwa, albo przebudowy znajdujących się w nich zbędnych strychów, suszarń, pralni i innych pomieszczeń, nie wchodzących w skład już istniejących lokali mieszkalnych lub użytkowych, w celu wybudowania lub powiększenia zajmowanego lokalu mieszkalnego albo pracowni twórcy bądź łącznie lokalu mieszkalnego z pracownią twórcy.

Zatem fakt, iż koszt prac adaptacyjnych ponosili wyłącznie powodowie, był konsekwencją tej regulacji, która nie przewidywała żadnych wyjątków w tym zakresie. Jednak powyższy przepis nie może być, zdaniem Sądu Apelacyjnego, interpretowany jako wyłączający w przyszłości roszczenie inwestora o zwrot kosztów adaptacji. Jeżeli ustawodawca wyłączał prawo zwrotu kosztów poniesionych na cel przebudowy, to czynił to wprost, o czym świadczy np. treść art. 42 ust. 3 pr. lok. Z § 1 rozporządzenia podobnej normy nie można wyinterpretować zwłaszcza z uwagi na treść z § 5 rozporządzenia z dnia 30 czerwca 1988 r., z którego wynika „powinność” umownego określenia wzajemnych obowiązków inwestora i jednostki zarządzającej budynkiem m.in. odnośnie do rozliczenia kosztów przebudowy.

Wprawdzie w złożonych zeznaniach powód stwierdził, że nie oczekiwał zwrotu poniesionych nakładów, ale powyższa wypowiedź nie potwierdza istnienia pomiędzy małżonkami I. jako inwestorami i jednostką zarządzającą budynkiem porozumienia o zwolnieniu z długu ze skutkiem jego wygaśnięcia. Powinna być ona również interpretowana w kontekście niezakwestionowanego w apelacji ustalenia Sądu Okręgowego, że nakłady związane z adaptacją strychu powodowie czynili w nadziei, że w przyszłości będą mogli mieszkanie wykupić, co przecież ostatecznie nie nastąpiło.

Z kolei, gdyby tego typu wypowiedź potraktować jako dowód, zaakceptowanej przez pozwanego, czasowej lub warunkowej rezygnacji przez powodów z dochodzenia od strony pozwanej roszczenia, czyli jako umowę pactum de non petendo, mocą której powodowie jako wierzyciele, zobowiązaliby się wobec dłużnika do niedochodzenia roszczeń z tytułu poniesionych nakładów przez oznaczony czas lub w ogóle, to zawarcie takiej umowy nie skutkowałoby wygaśnięciem długu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2014 r., III CSK 224/13, OSNC 2015/4/52).

W ocenie Sądu Apelacyjnego złożone oświadczenie nie ma charakteru oświadczenia woli, jest to bowiem oświadczenie wiedzy o skutku wyłącznie deklaratywnym (por. Teza 34 do art. 508 Kodeksu Cywilnego w: Kodeks cywilny. Komentarz pod red. K.Osajdy, Legalis 2020). Oznacza to, że roszczenie powodów o zwrot nakładów na prace adaptacyjne strychu, poprzedzające zawarcie umowy najmu, nie wygasło.

W § 7 zawartej w dniu 1 września 1990 r. umowy najmu, wynajmujący i najemcy wskazali, że ich uprawnienia i obowiązki regulują, w szczególności postanowienia ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, przepisy w oparciu o nią wydane oraz regulamin porządku domowego. Do przepisów wykonawczych Prawa lokalowego zaliczyć należy m.in. § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 1987 r. w sprawie określenia sposobu wykonywania przez najemcę obowiązków związanych z opróżnieniem lokalu oraz trybu i zakresu rozliczeń z tego tytułu między najemcą a wynajmującym (Dz. U. nr 36, poz. 205), zgodnie z którym w razie opróżnienia lokalu uzyskanego w wyniku dokonanej na koszt najemcy przebudowy pomieszczeń niemieszkalnych, a także nadbudowy lub rozbudowy budynku, przed upływem 20 lat od dnia jego objęcia, najemca otrzymuje zwrot wartości poniesionych nakładów finansowych w wysokości 5% za każdy rok brakujący do upływu tego okresu.

Przepis ten obowiązywał w okresie od dnia 1 stycznia 1988 r. do dnia 12 listopada 1994 r., dlatego nie mógł znaleźć zastosowania do dokonanej w 1995 r. adaptacji na cele mieszkalne dodatkowej powierzchni strychu, w wyniku której powstał dodatkowy pokój o powierzchni 14,10 m ², a ogólna powierzchni przedmiotu najmu wzrosła do 67,23 m ². Jeżeli adaptację dalszej części strychu, przeprowadzoną w 1995 r., uznać za przebudowę mieszkania, to do takiej przebudowy nie mógł mieć zastosowania także art. 42 ust. 3 pr. lok, gdyż ustawa z 10 kwietnia 1974 r. -Prawo Lokalowe utraciła moc z dniem 12 listopada 1994 r., a w przepisach ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. poz. 787, z późn. zm.), dalej powoływanej jako: u.n.l.”, nie znalazł się odpowiednik art. 42 ust. 3 pr. lok. W tym czasie nie obowiązywało także (uchylone z dniem 1 stycznia 1995 r.) rozporządzenie z dnia 30 czerwca 1988 r. w sprawie zasad i trybu postępowania przy wydawaniu pozwoleń na dokonywanie przez osoby fizyczne nadbudowy lub rozbudowy obiektów budowlanych stanowiących własność Państwa albo przebudowy pomieszczeń niemieszkalnych w takich obiektach.

Zgodnie z art. 230 k.c., przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym ( art. 224–229 k.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, tj. osobą, która włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą ( art. 336 k.c.), niezależnie od tego, czy czyni to na podstawie właściwego stosunku prawnego czy bezumownie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2017 r., V CSK 154/17, Lex nr 2510955).

Jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, (a taki stan zachodzi właśnie w rozpoznawanej sprawie), a zostały one dokonane za zgodą właściciela wówczas zgodnie z art. 230 k.c. mogą mieć odpowiednie zastosowanie przepisy art. 226-227 k.c. (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2018 r., IV CSK 493/17, Lex nr 2618482, z dnia 27 czerwca 2012 r., IV CSK 601/11, Lex nr 1229972 i z dnia 5 grudnia.2013 r., V CSK 13/13, Lex nr 1425056). Zastosowanie art. 230 k.c. jest bowiem możliwe nie tylko wtedy gdy posiadacz zależny jest posiadaczem bez tytułu prawnego, ale również w sytuacji gdy z umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a posiadaczem zależnym i przepisów normujących tego rodzaju umowy, nie wynika sposób rozliczenia poczynionych przez posiadacza nakładów. Inaczej mówiąc, ustawodawca nadał priorytet stosowania przepisów regulujących dany stosunek. Bez wątpienia dopuścił również odpowiednie stosowanie przepisów określających roszczenia uzupełniające w sytuacji, gdy właściciel i posiadacz zależny związani są węzłem umownym, z którego wynika uprawnienie posiadacza do władania rzeczą (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 20 stycznia 2017 r., I ACa 716/16, Lex nr 2233006).

Zatem do adaptacji strychu, poprzedzającej zawarcie w 1990 stosunku najmu należy odpowiednio stosować art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Przepisy te znajdą także zastosowanie do adaptacji dokonanej w 1995 r., w wyniku przebudowy wynajmowanego lokalu, ponieważ z umowy najmu zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a posiadaczem zależnym i przepisów normujących tego rodzaju umowę, nie wynika sposób rozliczenia poczynionych przez posiadacza nakładów.

Odpowiednio stosowane przepisy art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. wymagają oceny, czy nakładów dokonał posiadacz będący w dobrej wierze, czy też w złej wierze. Posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy, oraz zwrotu innych nakładów, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi ( art. 226 § 1 zd. pierwsze i drugie w zw. z art. 230 k.c.).

Nakłady dokonane na adaptację strychu miały charakter nakładów użytecznych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 8 czerwca 2016 r., I ACa 1575/15, Lex nr 2231458 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 września 2008 r., I ACa 623/07, Lex nr 1641148). Nakładów koniecznych nie stanowi bowiem rozbudowanie, modernizacja istniejącego budynku, adaptacja całości czy części pomieszczeń na inne cele, ich poniesienie nie jest bowiem niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym, choć mają swoje użytkowe i gospodarcze uzasadnienie. Tego rodzaju nakłady (użyteczne) służą ulepszeniu rzeczy, podniesieniu jej funkcjonalności i wartości (por.m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 1983 r., IV CR 67/83, OSNC 1983/11/186 i z dnia 19 stycznia 2005 r., I CK 476/04, Lex nr 477630).

Z uwagi na treść art. 226 k.c., nie ulega wątpliwości w orzecznictwie, że kwestia wymagalności roszczenia o nakłady inne niż konieczne (użyteczne i zbytkowne) została wyraźnie uregulowana. Ich wymagalność została powiązana z chwilą wydania rzeczy właścicielowi, co w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nastąpiło w dniu 12 maja 2010 r., kiedy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Pragi - Południe wykonał wyrok eksmisyjny z dnia 11 grudnia 2007r. Nakłady zwrotne muszą być bowiem użyteczne, zwiększające wartość majątku pozwanego w chwili zwrotu, a nie w innym, dowolnie dobranym momencie (por. wyr. Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2009 r., V CSK 111/09, Legalis nr 288312).

Dług z tytułu poczynienia przez posiadacza zależnego w dobrej wierze nakładów użytecznych na cudzą rzecz jest długiem bezterminowym i powinien zostać zaspokojony niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania (art. 455 k.c.). Jeżeli dłużnik nie płaci w terminie, tj. z reguły niezwłocznie po wezwaniu, o którym mowa w art. 455 k.c., wierzyciel nie ma możliwości czerpania korzyści z należnego mu świadczenia pieniężnego. Doznany przez niego z tego powodu uszczerbek powinien być pokryty przez przyznanie mu odsetek za opóźnienie w zapłacie wymaganej sumy. Według art. 481 k.c. odsetki należą się za samo opóźnienie, choćby zatem wierzyciel nie poniósł żadnej szkody i choćby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi; przysługują one przy tym w zasadzie według stopy ustawowej.

Nadto dłużnik miał świadomość istnienia zobowiązania na skutek doręczenia mu przez wierzycieli sporządzonego na ich zlecenie operatu szacunkowego, w którym wartość nakładów została oszacowana na kwotę wyższą niż ostatecznie zasądzona na ich rzecz przez Sąd Okręgowy. Skoro zatem (...) W. popadło w opóźnienie przed wniesieniem pozwu, zasadne było żądanie, aby przynajmniej od tej daty zasądzić odsetki (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu, z dnia 13 lipca 2018 r., I ACa 1415/17 , Lex nr 2546271 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 28 czerwca 2018 r., I ACa 339/18, Lex nr 2578780).

Przy tym to dłużnik, który nie spełnił świadczenia w terminie wskazanym mu przez wierzyciela w wezwaniu zobowiązany jest wykazać, że wystąpiły okoliczności uzasadniające udzielenie mu dłuższego czasu na spełnienie świadczenia, bądź że odsetki powinny być przyznane według odmiennych zasad, lub przynajmniej od niższej kwoty, jeżeli roszczenie nie było od początku uzasadnione w pełnym zasądzonym zakresie, a jego kwotowe zwiększenie się było skutkiem zmian wartości nieruchomości w okresie pomiędzy wezwaniem do zapłaty a oszacowaniem szkód (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2019 r., III CZP 32/19, Lex 2737757). Zaistnienia powyższych okoliczności dłużnik nie wykazał.

Natomiast do nakładów poniesionych przez powodów na przedmiot najmu, mają zastosowanie przepisy regulujące stosunek najmu (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r. III CKN 793/00, LexPolonica nr 358732 i z dnia 12 listopada 1997 r. I CKN 318/97, LexPolonica nr 1609962).

W dniu 1 września 1990 r. doszło do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego pomiędzy Przedsiębiorstwem (...) jako wynajmującym i powodami M. I. oraz D. I. jako najemcami. Przedmiotem najmu był lokal przy ulicy (...) w W. składający się z 2 pokoi, przedpokoju, kuchni, wc, łazienki, o powierzchni użytkowej 53,13 m ², wyposażony w instalację wodociągowo – kanalizacyjną, łazienkę, elektryczność. Najemcy zostali zwolnieni z obowiązku wniesienia kaucji mieszkaniowej z uwagi na dokonaną adaptację strychu na cele mieszkaniowe. W dniu 3 grudnia 1990 r. Urząd Dzielnicowy W. P. wydał powodom decyzję o przydziale im na czas nieoznaczony lokalu mieszkalnego, oznaczając go numerem 7 oraz określając jego powierzchnię użytkową na 51,54 m ². Po uzyskaniu zgody w dniu 27 września 1995 r. na powiększenie lokalu powodowie wykonali prace, wskutek których powstał dodatkowy pokój o powierzchni 14,10 m ², a ogólna powierzchnia wynajmowanego lokalu wyniosła 67,23 m ². Dodatkowy pokój stał się także przedmiotem najmu. Umowa najmu łącząca strony uległa rozwiązaniu z dniem 31 lipca 2006 r. na skutek wypowiedzenia dokonanego przez wynajmującego.

Skarżący w apelacji w zakresie nakładów na przedmiotu najmu wprost zakwestionował jedynie wykonanie instalacji gazowej. Nakłady tego typu należy uznać za ulepszenie lokalu. Ulepszenie oznacza nadanie pożytecznych właściwości przedmiotowi najmu, mimo że bez ich nadania przedmiot był zdatny do umówionego użytku (zob. Z. Radwański, w: System PrCyw, t. III, cz. 2, s. 291–291).W judykaturze ulepszenia definiowane są jako nakłady, które zwiększają w chwili wydania przedmiotu najmu jego wartość lub użyteczność z uwzględnieniem przeznaczenia danego przedmiotu, a jednocześnie nie obciążają ani wynajmującego, zwłaszcza jako nakłady konieczne (art. 662 § 1 k.c. i art. 663 k.c.), ani najemcy, jako drobne nakłady, o których mowa w art. 662 § 2 k.c. (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2009 r., V CSK 111/09, Legalis nr 288312 i z dnia 5 marca 2008 r., V CSK 418/07, Legalis nr 313317).

W chwili ustania pomiędzy stronami stosunku najmu obowiązywała ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która zgodnie z art. 1 u.o.p.l. regulowała zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i była stosowana w zasadzie do wszystkich stosunków prawnych uprawniających lokatora do używania lokalu mieszkalnego, z wyjątkami wyraźnie określonymi w ustawie (art. 1a i 3 u.o.p.l.). Wyłącznie zaś do mieszkaniowego zasobu gminy stosuje się tylko te przepisy ustawy, z których wyraźnie to wynika (art. 4, 8 i 20-25 u.o.p.l. oraz dotyczące publicznego zasobu mieszkaniowego art. 6f, 7 i 14 ust. 7 u.o.p.l.) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 19 października 2007 r., I CNP 66/07, Lex nr 861680).

W art. 37 u.o.p.l. ustawodawca wskazał sposób rozliczenia ulepszeń dokonanych w lokalu przez najemcę przed wejściem w życie tej ustawy.

Art. 37 ust. 1 u.o.p.l., w zakresie ulepszeń dokonanych w okresie obowiązywania ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, stanowi, że jeżeli najemca przed dniem 12 listopada 1994 r., za zgodą wynajmującego, dokonał w lokalu ulepszeń mających wpływ na wysokość czynszu regulowanego, wynajmujący może zwrócić najemcy wartość ulepszenia i podwyższyć odpowiednio czynsz; w razie niezwrócenia wartości ulepszenia najemca opłaca czynsz w wysokości nieuwzględniającej ulepszenia.

Powyższy przepis wprowadził dla wynajmującego dodatkową podstawę podwyższenia czynszu najmu, jeśli ulepszenia zostały przez najemcę dokonane za zgodą wynajmującego, miały wpływ na wysokość czynszu regulowanego, a wynajmujący zwrócił najemcy wartość tych ulepszeń. Ustawodawca decyzję, czy wartość dokonanych ulepszeń powinna zostać najemcy zwrócona, a czynsz podwyższony, czy też wartość ulepszeń nie zostanie zwrócona, pozostawił wynajmującemu. Wynajmujący mógł skorzystać z tego uprawnienia przez cały czas trwania stosunku najmu (por. Komentarz do art. 37 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz pod red. K. Osajdy, Legalis 2019).

Przepis ten nie stanowi natomiast podstawy do oceny roszczenia o zwrot nakładów dokonanych w okresie obowiązywania ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, która powinna zostać dokonana w oparciu o przepisy tego aktu prawnego.

Ustawodawca w art. 27 ust. 1 u.o.p.l. wprowadził retrospektywność, czyli zasadę bezpośredniego działania nowej ustawy w odniesieniu do stosunków prawnych o charakterze ciągłym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 7 kwietnia 2004 r., IV CK 223/03, Lex nr 1125289). Wprowadzenie tej regulacji nie narusza jednak zasady retroaktywności. Zgodnie bowiem z powszechnie akceptowanym poglądem, skutki zdarzeń prawnych, (a takim zdarzeniem jest dokonanie ulepszeń lokalu), powstałych pod rządem dawnego prawa należy oceniać według przepisów dotychczasowych (por. np. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 1990 r., III CZP 24/90, OSNCP 1991/2-3/18 i z dnia 29 listopada 1991 r., III CZP 123/91, OSNCP 1992/6/101). Wyrażona w art. 3 k.c. zasada lex retro non agit oznacza, że nowa ustawa obowiązuje dopiero od chwili wejścia w życie, to zaś upoważnia do stwierdzenia, iż nowa ustawa nie powinna zmieniać ocen prawnych dokonanych pod rządem dawnego prawa. Wymaga tego ochrona bezpieczeństwa prawnego oraz zaufania podmiotów prawa do państwa, co m.in. oznacza, aby ustalone już prawa i obowiązki tych podmiotów nie uległy zmianom, zwłaszcza zmianom niekorzystnym.

Wykonanie instalacji gazowej bezspornie wpłynęło na poprawę standardu wynajmowanego powodom lokalu w okresie obowiązywania ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, co warunkowało wysokość czynszu (podwyższenie go), który najemcy płacili wynajmującemu.

Jak wynika z art. 21 ust. 2 pr.lok., (w brzmieniu obowiązującym w okresie doprowadzenia do lokalu za zgodą wynajmującego przez najemców instalacji gazowej), instalacja ta stanowiła ulepszenie lokalu. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pr. lok., jeżeli najemca dokonał w lokalu ulepszenia przez założenie instalacji wymienionych w art. 12 ust. 3 pkt 3 lit. a pr. lok., których istnienie ma wpływ na wysokość czynszu najmu, wynajmujący mógł zwrócić najemcy wartość ulepszenia i podwyższyć odpowiednio czynsz; w razie niezwrócenia wartości ulepszenia, najemca opłacał czynsz nie podwyższony.

W przypadku ulepszenia w 1993 r. lokalu, które polegało na zamontowania w nim instalacji gazowej, skutki tego zdarzenia regulował art. 21 ust. 1 i 2 pr. lok., a nie art. 42 ust. 1 i 3 pr. lok. W ocenie Sądu Apelacyjnego art. 42 ust. 1 i ust. 3 pr. lok., jako przepis szczególny w stosunku do art. 21 ust. 1 i 2 pr. lok., znalazłby zastosowanie w sprawie tylko wtedy, gdyby zamontowanie instalacji było połączone z przeróbką lub przebudową lokalu, bowiem wtedy założenie określonych urządzeń technicznych mieściłoby się w tego typu robotach budowlanych. Zatem gdyby do montażu w mieszkaniu instalacji gazowej konieczne byłoby wykonanie robót polegających na przeróbce lub przebudowie lokalu, to w takiej sytuacji norma prawna dotycząca przeróbki lub przebudowy lokalu (art.42 ust. 1 i 3 pr.lok.) wyłączałaby zastosowanie normy (art. 21 ust. 1 i 2 pr. lok.) dotyczącej montażu instalacji. Stanowisko takie wyrażone zostało w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 1987 r., III AZP 19/86, opublikowanej z glosą Z.Radwańskiego w OSP 1988/7-8/167, w którym pojęcie przeróbki zdefiniowano jako „wykonanie jakiegoś przedmiotu z innego”, a przebudowę określono jako zmianę „istniejącego stanu na inny”. Zauważyć należy, iż uchwała dotyczyła stanu faktycznego, w którym terenowy organ administracji państwowej zezwolił najemcom na zmianę sposobu użytkowania pokoju przez przerobienie go na kuchnię i kuchni przez przerobienie jej na łazienkę.

Przebudowa jest szczególnym rodzajem wykonywania robót budowlanych. Mają one m.in. doprowadzić do zmiany parametrów użytkowych (np. powiększenie liczby pomieszczeń w lokalu, co może zostać dokonane poprzez wydzielenie pomieszczenia higieniczno-sanitarnego w postaci łazienki związane z wykonaniem instalacji wodno-kanalizacyjnej czy też grzewczej) lub technicznych (np. zwiększenie przepustowości instalacji) istniejącego obiektu budowlanego, wykonanie otworu drzwiowego w miejscu otworu okiennego, montaż wc na korytarzu (stanowiącym ciąg komunikacyjny), jak też poprzedzające ten montaż roboty polegające na przebiciu się z korytarza do istniejącej w mieszkaniu instalacji wodno-kanalizacyjnej (por. wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r., II OSK 1946/11, Lex nr 1559494, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 23 maja 2013 r., II SA/Ol 233/13, Lex nr 1323700 oraz wyrok NSA z dnia 18 listopada 2014 r., II OSK 1033/13, Lex nr 1592110).

Sytuacja taka nie miała miejsca w przypadku robót wykonanych przez powodów, a związanych z zamontowaniem w lokalu instalacji gazowej. Zamontowanie instalacji gazowej w lokalu nastąpiło po przyłączeniu całego budynku do sieci gazowej (zeznania świadka M. N. k.180-181) , przy czym z materiału dowodowego zebranego w sprawie (decyzja nr (...) k. 48, protokoły z próby szczelności instalacji gazowej k.49-50 oraz z przyjęcia napełnionej gazem instalacji wraz z gazomierzami i reduktorami k.51) nie wynika, aby prace te były połączone z przeróbką lub przebudową lokalu wynajmowanego powodom. Na tego typu dowody skarżący nie powołuje się także w apelacji.

Po doprowadzeniu do lokalu instalacji gazowej wynajmujący podwyższył najemcom czynsz, działając zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe (Dz.U. Nr 40, poz. 230), zgodnie z którym jeżeli w czasie trwania stosunku najmu nastąpi zmiana stawek czynszowych lub zmiana okoliczności mających wpływ na wysokość czynszu najmu, wynajmujący określa wysokość czynszu najmu stosownie do zmienionych stawek i okoliczności. Najemca jest obowiązany bezzwłocznie zawiadomić wynajmującego o okolicznościach uzasadniających zmianę wysokości czynszu. Przytoczona treść przepisu wykonawczego do Prawa lokalowego wskazuje, iż mam do czynienia z formą generalnego wyboru przez wynajmującego jednej z dwóch ewentualności przewidzianych w art. 21 ust. 1 pr.lok. (por. K.Krzekotowska - Prawo lokalowe z komentarzem, Warszawa 1986, s. 33 i K.Zdun-Załęcka - Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, LexisNexis, 2014 ).

Podwyższając czynsz najmu, wynajmujący wyboru tego dokonał. Założenie urządzeń technicznych wpływających zwyżkowo na wysokość czynszu na własny koszt jest prawem najemcy; wynajmującemu zaś pozostawiono wybór - bądź zwrotu nakładów poczynionych przez najemcę na założenie nowego urządzenia technicznego i podwyższenia czynszu, bądź pobierania czynszu w dotychczasowej wysokości i rozliczenia się z tytułu założenia nowego urządzenia technicznego przez najemcę z momentem opróżnienia przez niego lokalu. Niedochodzenie przez najemców od wynajmującego zwrotu kosztów nabycia i podłączenia instalacji w czasie trwania stosunku najmu nie oznacza, aby z dniem opróżnienia lokalu nie mieli oni prawa do rozliczenia z tytułu ulepszenia lokalu, gdyż takie uprawnienie gwarantował im art. 21 ust. 1 pr. lok.

Z tych względów zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 42 ust. 3 pr. lok. należy uznać za bezzasadny, bowiem prawo najemców do żądania od wynajmującego, (który po zainstalowaniu instalacji gazowej podwyższył najemcy czynsz najmu), zwrotu wartości ulepszenia wynika z art. 21 ust. 1 i 2 pr.lok. w zw. z art. 3 k.c.

Natomiast w zakresie innych ulepszeń (np. polegających na położeniu parkietu, glazury czy wymiany okien), w tym także tych które zostały dokonane bez zgody wynajmującego, prawa najemcy, w okresie obowiązywania ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, zostały uregulowane w art. 21 ust. 3 pr. lok.. Przepis ten w brzmieniu obowiązującym w dacie czynienia przez małżonków I. nakładów użytecznych stanowił, iż w razie rozwiązania stosunku najmu lokalu ulepszonego na koszt najemcy, wynajmujący może żądać usunięcia ulepszenia i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo zatrzymać ulepszenie za zwrotem jego wartości w dniu opróżnienia lokalu. Wynajmujący nie może jednak domagać się usunięcia ulepszenia, jeżeli najemca pozostawia je w lokalu bez żądania zwrotu jego wartości.

Nie jest sporne pomiędzy stronami, że wynajmujący nie żądał usunięcia tych ulepszeń (doprowadzenia lokalu do stanu istniejącego w chwili zawarcia umowy najmu), czyli powinien dokonać najemcom zwrotu ich wartości.

Natomiast, zgodnie z art. 37 ust. 2 u.o.p.l., rozliczeń z tytułu ulepszeń dokonanych przez najemcę w lokalu w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. poz. 787, z późn. zm.), dalej powoływanej jako: „u.n.l.” strony dokonują zgodnie z treścią zawartej w tej sprawie umowy. Art. 16 u.n.l., w brzmieniu obowiązującym w dacie wprowadzania przez najemców w lokalu po dniu 12 listopada 1994 r. ulepszeń, przewidywał, że najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Jednak jeśli umowy takiej strony nie zawarły, rozliczenie takie powinno wówczas nastąpić na zasadach określonych w art. 17 u.n.l. (por. Komentarz do art. 37 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz pod red. K. Osajdy, Legalis 2019).

Zgodnie z art. 17 ust. 2 u.n.l. wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 16 u.n.l. i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu. Zatem wynajmującemu przysługuje prawo wyboru pomiędzy żądaniem usunięcia wprowadzonych ulepszeń a zgodą na ich zatrzymanie za zwrotem wartości. Wynajmujący może ulepszenia zatrzymać nawet wtedy, gdy nie wyraził zgody na ich wprowadzenie lub gdy zostały dokonane wbrew jego woli. Wybór ten nie jest też uzależniony od tego, czy strony wcześniej zawarły na piśmie umowę określającą sposób rozliczeń z tego tytułu, jak to przewidywał art. 16 u.n.l. Nawet jeśli umowy takiej strony nie zawarły, to rozliczenie ulepszeń nie jest wykluczone (por. Komentarz do art.17 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych w: A.Gola i J.Suchecki - Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Komentarz, LexisNexis, 2001 oraz Komentarz do art. 37 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz pod red. K. Osajdy, Legalis 2019 r.).

Nie jest sporne, że wynajmujący nie żądał usunięcia ulepszeń, co oznacza, że zatrzymując je zaciągnął wobec najemców zobowiązanie do zwrotu ich wartości na zasadach określonych w art. 17 ust. 2 u.n.l.

Także dług wynajmującego dotyczący obowiązku zwrotu równowartości zatrzymanych ulepszeń lokalu jest długiem bezterminowym i powinien zostać zaspokojony niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do spełnienia świadczenia pieniężnego (art. 455 k.c.), co uzasadnia zasądzenie odsetek na podstawie art. 481 k.c.

Sąd Okręgowy, na podstawie uzupełniającej opinii biegłego sądowego J. S. k. 835—856, prawidłowo ustalił, że doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, (stanowiącej własność strony pozwanej), według stanu na dzień wykonania wyroku eksmisyjnego (12 maja 2010 r. ), o kwotę 118 539 zł w wyniku nakładów dokonanych przez powodów w okresie od 1990 r. do 1998 r. w lokalu przy ulicy (...).

Ponieważ w okresie badania rynku lokalnego nie zostały odnotowane transakcje sprzedaży strychów, dlatego wartość rynkową ulepszeń obliczono jako iloczyn wartości rynkowej lokalu mieszkalnego i wyrażonego w % stopnia nakładów wykonanych na adaptację, z uwzględnieniem demontażu elementów, w stosunku do udziału % robót w całym obiekcie. Stopień nakładów wykonanych na adaptację lokalu z uwzględnieniem demontażu elementów w stosunku do udziału % w całym obiekcie wyniósł 61%. Zużycie elementów lokalu, które w nim pozostały po jego zwrocie, zostało przez biegłego uwzględnione w wycenie wartości rynkowej lokalu, poprzez ocenę cechy rynkowej „standard lokalu”. Wagę tej cechy biegły przyjął na poziomie 35%, a wartość współczynnika 0,3000.

Ustalenie to jest prawidłowe. Uwzględnia zarówno stan lokalu w chwili jego wydania (wykonania wyroku nakazującego eksmisję), a także ówczesną wartość ulepszeń (w zakresie standardu lokalu odzwierciedlającego stopień zużycia poszczególnych elementów), co czyni bezzasadnym zarzut naruszenia art. 675 § 1 k.c. w zw. z art. 6e oraz art. 6 b ust. 1 i 2 u.o.p.l.

W art. 226 § 1 k.c. w szczególny sposób uregulowano kwestię zakresu roszczenia o zwrot nakładów koniecznych poprzez przyznanie samoistnemu posiadaczowi roszczenia o zwrot nakładów koniecznych w ograniczonym zakresie, bo tylko o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które czyniący uzyskał z rzeczy. Zaliczenie – na poczet nakładów koniecznych – może dotyczyć np. korzyści, jakie osiągnął posiadacz samoistny nie płacąc czynszu za zajmowane mieszkanie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 1967 r., III CRN 356/67, OSNCP 1968/8–9/148) lub z tytułu niewykonania napraw rzeczy obciążających go jako najemcę.

Zaliczenie takie w przypadku wykonanych przez powodów prac adaptacyjnych lub ulepszeń nie może mieć miejsca, ponieważ tego typu nakłady nie miały charakteru koniecznych. Natomiast apelujący nie dochodził w procesie wobec najemców roszczeń odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania przez nich umowy najmu co do obowiązku zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym, czy to w formie powództwa wzajemnego lub poprzez zgłoszenie zarzutu potrącenia.

Uznając apelację za częściowo uzasadnioną Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w punktach I i III poprzez wyeliminowanie z ich treści słowa: solidarnie, a na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację w pozostałej części jako bezzasadną.

Ponieważ apelacja uwzględniona została w nieznacznej części, dlatego Sąd Apelacyjny zgodnie z art. 100 k.p.c. włożył na stronę pozwaną obowiązek pokrycia w całości kosztów procesu za drugą instancję, przy czym powodowie nie zgłosili w postępowaniu apelacyjnym wniosku o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów tego postępowania.

SSA Paulina Asłanowicz SSA Edyta Jefimko SSA Marta Szerel