Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 29 września 2010 r., V CSK 49/10
W razie nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową
budynku, w którym znajdują się dawne mieszkania zakładowe, najemca
ubiegający się o przeniesienie własności lokalu jest obowiązany spłacić
spółdzielni zadłużenie z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (art.
48 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Sędzia SN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Barbara Myszka
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Reginy B. i Wiesława B. przeciwko
Spółdzielni Mieszkaniowej "S.S." w B.-B. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia
woli, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 29
września 2010 r. skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Okręgowego w
Bielsku-Białej z dnia 13 października 2009 r.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Bielsku-
Białej do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wiesław i Regina B. domagali się wydania orzeczenia zastępującego
oświadczenie woli Spółdzielni Mieszkaniowej "S.S." w B.-B. o przeniesieniu na
rzecz powodów własności lokalu nr 97 w budynku przy ul. S. nr 41 w B.-B. wraz z
użytkowaną piwnicą.
Wyrokiem z dnia 4 stycznia 2008 r. Sąd Rejonowy w Bielsku-Białej oddalił
powództwo, ustalając, że powodowie są najemcami lokalu nr 97 w budynku przy
ulicy S. nr 41 w B.-B. Budynek ten był własnością przedsiębiorstwa państwowego
"F.S.M." w B.-B., które przekazało go w zarząd pozwanej umową z dnia 20 lipca
1990 r. W dniu 23 grudnia 1999 r. "F.S.M.W.W.R." S.A. w B.-B., będąca następcą
prawnym przedsiębiorstwa państwowego "F.S.M.", zawarła z pozwaną Spółdzielnią
umowę nieodpłatnego przekazania własności budynku położonego w B.-B. przy ul.
S. nr 41. Powodowie składali do pozwanej wnioski o ustanowienie odrębnej
własności lokalu. Lokal nr 97 został wyodrębniony uchwałą zarządu Spółdzielni z
dnia 22 maja 2003 r. Spółdzielnia przedstawiła powodom koszty przekształcenia
lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność oraz koszty przekształcenia
najmu według art. 48 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej:
"u.s.m.").
Sąd Rejonowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż
powodowie mogliby się domagać zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia
woli o przeniesieniu własności lokalu dopiero wówczas, gdyby uregulowali wszelkie
zobowiązania w stosunku do Spółdzielni określone w art. 48 u.s.m., w
szczególności pokryli koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych
przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Dopiero po
uregulowaniu tych zobowiązań i w razie odmowy przez pozwaną przeniesienia na
powodów prawa własności mogliby wystąpić do sądu ze stosownym żądaniem.
Wyrokiem z dnia 13 października 2009 r. Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej
oddalił apelację powodów, po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania
dowodowego mającego na celu zweryfikowanie zasadności stanowiska strony
pozwanej, która domagała się od powodów zapłaty kwoty 2429,04 zł, stanowiącej
równowartość poniesionych przez Spółdzielnię nakładów koniecznych jako warunku
zawarcia z powodami umowy przeniesienia własności lokalu. Przeprowadzono
dowody w celu ustalenia kosztów nakładów koniecznych poczynionych przez stronę
pozwaną na budynek, w którym mieści się lokal zajmowany przez powodów.
Postępowanie to okazało się jednak niecelowe dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż
Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07 (OTK-A Zb.Urz.
2009, nr 7, poz. 110) stwierdził niezgodność art. 48 ust. 3 u.s.m. z art. 64 ust. 1
Konstytucji. Utrata mocy prawnej przez ten przepis spowodowała, że nie mógł on
stanowić podstawy przeniesienia własności lokalu.
Powodowie w skardze kasacyjnej zaskarżyli wyrok Sądu Okręgowego w
całości, zarzucając naruszenie art. 48 ust. 1 pkt 1 i 2 u.s.m.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Według art. 48 ust. 1 u.s.m., najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego,
który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem
zakładowym przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub
państwowej jednostki organizacyjnej, przysługuje do spółdzielni roszczenie o
zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez najemcę
spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz
wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości
proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze
zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek
odpłatnie. Jeżeli zaś spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, zgodnie z art. 48
ust. 3 u.s.m., najemca powinien pokryć koszty dokonanych przez spółdzielnię
nakładów koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje
się ten lokal.
Trybunał Konstytucyjny stwierdził w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07,
że art. 48 ust. 3 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji, wyjaśniając m.in.,
że zgodnie z tym przepisem, jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie
zakładowe nieodpłatnie, to jest obowiązana przenieść jego własność na najemcę
tylko w zamian za spłatę zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy
najmu lokalu oraz pokrycie kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów
koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten
lokal. Wobec tego najemca uzyskuje prawo własności mieszkania za kwotę rażąco
odbiegającą od wartości rynkowej lokalu. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego,
kwestionowany przepis stanowi ingerencję w przysługujące spółdzielni
mieszkaniowej prawo własności, polegającą na takim jego ograniczeniu, które nie
znajduje dostatecznego uzasadnienia i nie spełnia konstytucyjnych warunków
dopuszczalności ograniczeń o tak daleko idącym zakresie.
W związku z utratą mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. wymaga
rozważenia, w jaki sposób wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r.
wpłynął na sposób rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
W wyroku z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK 292/09 (OSNC 2010, nr 6, poz.
93) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zgodnie z poglądem zdecydowanie przeważającym
w orzecznictwie Sądu Najwyższego, wyrok Trybunału Konstytucyjnego,
stwierdzający niezgodność przepisu ustawy z Konstytucją, jest w zasadzie
skuteczny ex tunc, tj. od dnia wejścia w życie zakwestionowanego przepisu, chyba
że co innego wynika z sentencji takiego wyroku albo – jak np. w wypadku
niekonstytucyjności art. 418 k.c. – utrata mocy obowiązującej przepisu następuje ze
skutkiem od dnia wejścia w życie Konstytucji z 2007 r. (zob. uchwała składu
siedmiu sędziów z dnia 7 grudnia 2006 r., III CZP 99/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 79,
uchwały z dnia 3 lipca 2003 r., III CZP 45/03, OSNC 2004, nr 9, poz. 136, z dnia 23
stycznia 2004 r., III CZP 112/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 61, z dnia 23 czerwca 2005
r., III CZP 35/05, OSNC 2006, nr 5, poz. 81 i z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06,
OSNC 2007, nr 3, poz. 39, oraz wyroki z dnia 9 października 2003 r., I CK 150/02,
OSNC 2004, nr 7-8, poz. 132 ze sprostowaniem w OSNC 2004, nr 10, s. 131, z
dnia 29 października 2003 r., III CK 34/02, OSP 2005, nr 4, poz. 54, z dnia 30
września 2004 r., IV CK 20/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 161, z dnia 26 listopada
2004 r., V CK 270/04, nie publ., z dnia 7 października 2005 r., II CK 756/04,
"Monitor Prawniczy" 2005, nr 21, s. 1027, z dnia 14 września 2006 r., III CSK
102/06, nie publ., wyrok z dnia 15 czerwca 2007 r., II CNP 37/07, nie publ., z dnia
13 grudnia 2007 r., I CSK 315/07, nie publ., z dnia 19 czerwca 2008 r., V CSK
31/08, OSNC-ZD 2009, nr A, poz. 16 i z dnia 20 maja 2009 r., I CSK 379/08, OSNC
2009, nr 12, poz. 172, a także postanowienie z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK
272/03, nie publ.). Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r.
spowodował zatem utratę mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. ze skutkiem od
dnia 31 lipca 2007 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o
zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych
ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873).
W wymienionym wyroku Trybunał Konstytucyjny rozważając problem
zgodności z Konstytucją art. 48 ust. 3 u.s.m., dokonał trafnej wykładni tego przepisu
w związku z art. 48 ust. 1 u.s.m. Podkreślił, że zgodnie z art. 48 ust. 3 u.s.m., gdy
spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe nieodpłatnie, była
obowiązana przenieść jego własność na najemcę tylko w zamian za spłatę
zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz za pokrycie
kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych, przeznaczonych na
utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal. Wynika z tego, że art. 48 ust.
1 u.s.m. przed utratą mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. lege non distinguente
odnosił się zarówno do odpłatnego, jak i nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię
budynku, w którym znajdowały się dawne mieszkania zakładowe. Odmienne były
jednakże przesłanki nabycia własności lokalu przez najemcę; w wypadku
odpłatnego nabycia budynku przez spółdzielnię najemca spłacał zadłużenie z tytułu
świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz wnosił wkład budowlany, jeżeli
zaś spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, najemca spłacał zadłużenie z tytułu
świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz pokrywał koszty dokonanych
przez spółdzielnię nakładów koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku,
w którym znajduje się ten lokal. Obecnie, w związku z utratą mocy obowiązującej
art. 48 ust. 3 u.s.m., w razie nieodpłatnego nabycia budynku przez spółdzielnię
najemca jest obowiązany spłacić jedynie zadłużenie z tytułu świadczeń
wynikających z umowy najmu lokalu, odpadła natomiast, ze skutkiem ex tunc,
podstawa prawna żądania przez spółdzielnię spłaty poniesionych przez nią
nakładów.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
orzekł, jak w sentencji.

V CSK 49/10

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia