Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 249/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 7 kwietnia 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Marian Kocon
SSN Agnieszka Piotrowska
Protokolant Bożena Kowalska
w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K.
przeciwko M. sp. z o.o. w W.
o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 7 kwietnia 2016 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 2 lutego 2015 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Wyrokiem z dnia 2 lutego 2015 r. Sąd Apelacyjny w sprawie z powództwa
Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K. przeciwko M. spółce z ograniczoną
odpowiedzialnością o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego oddalił
apelację strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 24 marca 2014
r.
Sąd Okręgowy w K. wyrokiem tym rozwiązał stosunek prawny użytkowania
wieczystego w odniesieniu do gruntu stanowiącego nieruchomość składającą się z
działek ewidencyjnych: nr 236/6, nr 236/4, nr 235/5 położoną przy ul. M. w K., dla
której prowadzona jest księga wieczysta, powstały na podstawie umowy z dnia 22
grudnia 1997 r o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, którego stronami są
aktualnie Skarb Państwa - Prezydent Miasta K. i M.. spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością.
Sąd Okręgowy ustalił, że Skarb Państwa - właściciel przedmiotowej
nieruchomości - na podstawie umowy zawartej w dniu 22 grudnia 1997 r. oddał
grunt w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym na 99 lat, tj. do dnia 22 grudnia
2096 r. Zgodnie z § 4 umowy, działki składające się na nieruchomość zostały
oddane w użytkowanie na cele zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem
terenu w planach zagospodarowania przestrzennego miasta K., tj. obszar urządzeń
komunikacji - symbol planu KU. Beneficjenci prawa użytkowania wieczystego
zostali zobowiązani do rozpoczęcia zagospodarowania gruntu do dnia 31 grudnia
2000 r. i zakończenia tego procesu do dnia 31 grudnia 2003 r.
Osoby fizyczne, którym oddano w użytkowanie wieczyste przedmiotową
nieruchomość, w dniu 16 lutego 1998 r. sprzedały przysługujące im prawo innej
osoby fizycznej, która z kolei zbyła prawo na rzecz C. spółki z o.o. na podstawie
umów zawartych w dniu 22 kwietnia 1999 r. i w dniu 16 września 2000 r. Spółka C.
połączyła się z C. spółką z o.o., przenosząc na tę spółkę cały swój majątek, w tym
prawo do przedmiotowej nieruchomości. C. uzyskała pozwolenie na budowę
między innymi na nieruchomości objętej sporem stron dworca autobusowego wraz
ze stacją paliw, układem drogowym i infrastrukturą. Po zakończeniu inwestycji
uzyskała decyzją z dnia 6 lutego 2004 r. pozwolenie na użytkowanie wymienionych
3
obiektów. Zostały one zlokalizowane na gruncie bezpośrednio sąsiadującym z
przedmiotową nieruchomością. Spółka C. przeniosła swoje prawa na pozwaną M.
spółkę z o.o. na podstawie umowy warunkowej z dnia 31 sierpnia 2011 r. oraz
umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego zawartej w dniu
21 października 2011 r. Na wniosek M.. spółki z o.o. Prezydent Miasta K. decyzją z
dnia 10 grudnia 2010 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, a
decyzją wydaną w dniu 9 stycznia 2012 r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił
pozwanej spółce pozwolenia na budowę na nieruchomości. Po uzyskaniu
pozwolenia pozwana M. wybudowała na przedmiotowej nieruchomości restaurację
oraz wewnętrzną drogę dojazdową wraz z miejscami parkingowymi dla klientów
restauracji.
Sąd Okręgowy uznał, że zaistniały przesłanki uzasadniające rozwiązanie
stosunku użytkowania wieczystego ustanowionego umową z dnia 22 grudnia 1997 r.
Zwrócił uwagę, że pozwana spółka, jako kolejny następca prawny osób, którym
oddano przedmiotowy grunt w użytkowanie wieczyste, weszła w sytuację prawną
swych poprzedników prawnych, także w zakresie sposobu zagospodarowania
nieruchomości. Sąd Okręgowy wskazał, że cel oddania gruntu w użytkowanie
wieczyste oraz jego przeznaczenie determinujące sposób zagospodarowania
nieruchomości określa przede wszystkim właściciel nieruchomości. Sposób
zagospodarowania nieruchomości może ulec zmianie, ale wyłącznie w wyniku
porozumienia właściciela nieruchomości z użytkownikiem wieczystym. Użytkownik,
gdy jego plany nie są zgodne z postanowieniami umowy, powinien podjąć starania
o zmianę umowy niezbędnym zakresie. Zdaniem Sądu Okręgowego, w niniejszej
sprawie nie budzi wątpliwości fakt, że zgodnym zamiarem stron, wynikającym
z postanowień zawartej umowy, było, by na przedmiotowej nieruchomości powstały
urządzenia z zakresu komunikacji, zgodnie z ówcześnie obowiązującym planem
zagospodarowania przestrzennego miasta; ponadto kwestia ta - uregulowana w § 4
umowy z dnia 22 grudnia 1997 r. - nie stanowiła przedmiotu kontrowersji pomiędzy
właścicielem nieruchomości a kolejnymi użytkownikami wieczystymi, poprzednikami
strony pozwanej. Sąd Okręgowy podkreślił, że pozwana spółka nie podjęła
działań zmierzających do zmian postanowień umowy określających sposób
zagospodarowania nieruchomości, nie podjęła tez negocjacji, gdy z taką inicjatywą
4
wystąpiła strona powodowa. W ocenie Sądu Okręgowego, działania pozwanej
spółki prowadziły do skutków sprzecznych z przeznaczeniem przedmiotowej
nieruchomości, a przy tym były to działania celowe i nacechowane złą wolą.
Sąd Apelacyjny rozpoznając sprawę na skutek apelacji strony pozwanej
uzupełnił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji ustając między innymi,
że poprzedni właściciele przedmiotowej nieruchomości zostali wywłaszczeni na
rzecz Skarbu Państwa, a grunt został oddany w użytkowanie wieczyste
Przedsiębiorstwu Państwowej Komunikacji Samochodowej w K. na cele kontynuacji
na nim infrastruktury dworca autobusowego. Stosunek użytkowania wieczystego z
tym Przedsiębiorstwem został rozwiązany na podstawie decyzji Kierownika Urzędu
Rejonowego z dnia 6 września 1996 r. wydanej zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z
dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu
nieruchomości (jedn. tekst Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej, jako
u.g.g.w.n.) a następnie, jak to zostało już ustalone, grunt został oddany w
użytkowanie spadkobiercom poprzednich właścicieli nieruchomości. Do czasu
rozpoczęcia przez stronę pozwaną budowy restauracji M. w oparciu o pozwolenie
na budowę z dnia 9 stycznia 2012 r. wydane przez Prezydenta Miasta K. objęta
sporem nieruchomość pozostawała niezagospodarowana. Przed podjęciem
zabudowy pozwana nie informowała o swym zamiarze inwestycyjnym właściciela
grunt, ani też nie występowała o zmianę umowy o ustanowieniu prawa wieczystego
użytkowania. Natomiast Skarb Państwa zasygnalizował w piśmie z dnia 29 lutego
2012 r. przyszłemu inwestorowi, że planowana inwestycja, której podstawą było
pozwolenie na budowę oraz wcześniejsza o ustaleniu warunków zabudowy i
zagospodarowania terenu nie da się pogodzić z celem, dla którego realizacji grunt
został oddany w użytkowanie wieczyste.
Zatem ewentualna jego zabudowa może doprowadzić do ziszczenia się
przesłanek z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2014 r., Nr 518, ze z m. - dalej, jako u.g.n.),
na którego podstawie Skarb Państwa może wystąpić o rozwiązanie stosunku
użytkowania wieczystego przed upływem terminu oznaczonego w umowie.
5
Na tej podstawie faktycznej Sąd Apelacyjny uznał zarzuty apelacji za
nieuzasadnione. Według Sądu, nie może budzić wątpliwości fakt, że umowa
o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego jest wiążąca dla jej stron, dopóki jej
postanowienia nie zostaną zmienione w drodze wzajemnego porozumienia
właściciela gruntu i użytkownika wieczystego, a użytkownik przez czas trwania
prawa jest obciążony obowiązkiem wykorzystania nieruchomości zgodnie
z postanowieniami umowy. Wskazane w umowie przeznaczenie nieruchomości,
implikujące sposób zagospodarowania nieruchomości, będący równocześnie
pochodną celu oddania jej w użytkowanie wieczyste, wiąże nie tylko stronę –
użytkownika pierwotnego, lecz także wszystkich następców prawnych, którzy nabyli
prawo pod tytułem szczególnym w drodze umowy z pierwszym lub kolejnym
beneficjentami. Z drugiej strony właściciel gruntu przez czas trwania prawa
pozostaje uprawniony do egzekwowania korzystania z niego w sposób zgodny
z postanowieniami zawartej umowy. Wobec powyższego, nie można zgodzić się
z twierdzeniem pozwanej, że wbrew temu, co przyjął Sąd Okręgowy, wolą stron
umowy z dnia 22 grudnia 1997 r. nie było objęte bliższe określenie przeznaczenia
przedmiotowej nieruchomości, które determinowało sposób zagospodarowania
nieruchomości, a strony poprzestały jedynie na powołaniu się na postanowienia
ówcześnie obowiązującego planu zagospodarowania, stanowiącego, że jest to
obszar urządzeń komunikacji. Nietrafny jest też pogląd strony pozwanej, że
w sytuacji późniejszego ustania obowiązywania planu, kolejny użytkownik
wieczysty nie był związany umownym określeniem przeznaczenia i sposobu
zagospodarowania gruntu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie sposób przyjąć,
że pozwana spółka wstępując w prawa poprzednika prawnego była wolna od
obowiązków w zakresie sposobu zagospodarowania, nawet w sytuacji, gdy plan
zagospodarowania, na który powołano się w umowie, nie obowiązywał. Natomiast
fakt zabudowy sąsiedniej nieruchomości przeprowadzonej przez poprzedniego
użytkownika wieczystego mógł wpłynąć jedynie na rodzaj infrastruktury
przynależnej do szeroko rozumianego pojęcia „urządzeń komunikacji”, do której
wzniesienia pozwana spółka była nadal zobowiązana. Sąd Apelacyjny uznał za
niezasadny zarzut naruszenia art. 240 k.c. w zw. z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W tym względzie Sąd
6
Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że w niniejszej sprawie
zostały spełnione normatywne przesłanki wcześniejszego rozwiązania stosunku
użytkowania wieczystego. Sąd Apelacyjny wskazał, że pozwana spółka po nabyciu
prawa użytkowania wieczystego nie przystąpiła do zagospodarowania gruntu
w sposób wskazany umowie. Podjęła decyzję o wykorzystaniu nieruchomości
w celach zabudowy o charakterze komercyjnym. Wystąpiła do Prezydenta miasta K.
o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu
zgodnie z zamierzonym celem, a następnie o decyzję na podstawie, której
zatwierdzony miał być projekt budowy restauracji wraz infrastrukturą oraz
zezwalającej na budowę. Po uzyskaniu odpowiednich decyzji, nie informując
właściciela nieruchomości, przystąpiła do realizacji inwestycji. Jednocześnie nie
zabiegała wobec Skarbu Państwa, jako właściciela nieruchomości o zmianę
postanowień umowy w zakresie celu i przeznaczenia przedmiotu prawa.
Okoliczność, iż była informowana przez reprezentantów Skarbu Państwa,
że planowana inwestycja jest niezgodne z umową, nie wpłynęła na zaniechanie jej
realizacji. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, sposób wykorzystania działek przez stronę
pozwaną nie pozostawał w jakimkolwiek związku z powstałym w sąsiedztwie
dworcem autobusowym, stacją paliw wraz z towarzyszącą tym obiektom
infrastrukturą. Sąd Apelacyjny ocenił, że nie miała znaczenia okoliczność
podniesiona przez pozwaną, iż realizowany przez nią sposób zagospodarowania
nieruchomości miał podstawę w uzyskanych ostatecznych decyzjach
administracyjnych wydanych przed rozpoczęciem inwestycji przez Prezydenta
Miasta K. Sąd Apelacyjny wskazał, że z uwagi na obowiązujące przepisy rola
Prezydenta Miasta K. była w odniesieniu do spornej nieruchomości dwojaka:
występując, jako organ administracji samorządowej, w zakresie, w jakim
rozpoznawał wnioski pozwanej o wydanie decyzji, realizował uprawnienia
w zakresie dominium, pozostając równocześnie statio fisci Skarbu Państwa
wykonującym także uprawnienia z zakresu władztwa nad przedmiotem własności
państwowej (dominium) i w tej roli występuje również w niniejszym postępowaniu.
Jak podkreślił Sąd Apelacyjny, po pierwsze, kompetencje ustawowe są w tych
przypadkach różne i nie krzyżują się rzeczowo, po drugie, okoliczność powyższa
pozostaje bez wpływu na ocenę zachowania użytkownika wieczystego, które było
7
sprzeczne z celem i przeznaczeniem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste,
określonymi w umowie wiążącej dla pozwanej, jako użytkownika. Sąd Apelacyjny
uznał też za nieusprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 5 k.c. W ocenie Sądu
Apelacyjnego, okoliczność, że Prezydent Miasta, realizując swoje uprawnienia
ustawowe, wydał określone decyzje administracyjne, a następnie Skarb Państwa
reprezentowany przez Prezydenta Miasta wystąpił z roszczeniem z o rozwiązanie
stosunku użytkowania wieczystego nie może być w opisanych okolicznościach
faktycznych sprawy uznany za przejaw nielojalności czy braku uczciwości.
Strona pozwana M. spółka z o.o. wniosła skargę kasacyjną od wyroku Sądu
Apelacyjnego z dnia 2 lutego 2015 r. Skarżąca podniosła zarzut naruszenie prawa
materialnego, tj.: art. 65 § 1 i § 2 k.c. polegające na niedopuszczalnym i
nieusprawiedliwionym zaniechaniu całościowej wykładni § 4 umowy o ustanowieniu
użytkowania wieczystego z dnia 22 grudnia 1997 r.; art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3
ustawy o gospodarce nieruchomościami; art. 140 k.c. przez niezastosowanie tego
przepisu; art. 20 i 21 ust. 1 i 2 oraz art. 64 ust. 1, 2, 3 Konstytucji RP; art. 1
Protokołu 1 do konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności w
związku z art. 91 ust. 1 i 2 Konstytucji RP; art. 240 k.c. i art. 33 ust. 3 ustawy o
gospodarce nieruchomościami przez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów; art.
5 k.c. przez jego niezastosowanie.
Na tej podstawie skarżąca wniosła o uchylenie w całości wyroku Sądu
Apelacyjnego z dnia 2 lutego 2015 r. i orzeczenie, co do istoty sprawy poprzez
zmianę wyroku Sądu Okręgowego z dnia 24 marca 2014 r. i oddalenie powództwa
w całości oraz orzeczenie o kosztach postępowania przed Sądem Najwyższym
oraz za wszystkie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i
przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na tle przepisu art. 65 k.c., którego naruszenie zarzuca się w skardze
kasacyjnej, przyjęta została tzw. kombinowana metoda wykładni oświadczeń woli
(zob. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia
29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168). Metoda ta
8
przyznaje pierwszeństwo - w wypadku oświadczeń woli składanych innej osobie -
temu znaczeniu oświadczenia woli, które rzeczywiście nadały mu obie strony
w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec wykładni). Podstawą tego
pierwszeństwa jest zawarty w art. 65 § 2 k.c. nakaz badania raczej, jaki był zgodny
zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierania się na dosłownym jej brzmieniu.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2007 r. (sygn. akt
II CSK 489/06, niepubl.), wyrażane niekiedy zapatrywanie, że nie można uznać
prawnej doniosłości znaczenia nadanego oświadczeniu woli przez same strony,
gdy odbiega ono od jasnego sensu oświadczenia woli wynikającego z reguł
językowych, nawiązuje do niemającej oparcia w art. 65 k.c., anachronicznej
koncepcji wyrażonej w paremii clara non sunt interpretanda. Najnowsze wypowiedzi
nauki prawa odrzuciły tę koncepcję. W orzeczeniach wydanych w ostatnich latach
zerwał z nią także Sąd Najwyższy (zob. np. wyroki: z dnia 21 listopada 1997 r.,
I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz. 81, z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98,
OSNC 2000, nr 1, poz. 10, z dnia 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, nr
6, poz. 95, z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, niepubl., z dnia 25 marca
2004 r., II CK 116/03, niepubl. i z dnia 8 października 2004 r., V CK 670/03,
OSNC 2005, nr 9, poz. 162). Zacieśnienie wykładni umowy tylko do jej "niejasnych"
postanowień - jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 marca 2004 r.,
II CK 116/03 - miałoby oparcie w art. 65 k.c., gdyby uznawał on za wyłącznie
doniosłe takie znaczenie umowy, jakie wynika z reguł językowych. Jednak według
art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel
umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Przepis ten dopuszcza
więc taką sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu
wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej "jasnego" znaczenia w świetle
reguł językowych. Proces interpretacji umów może się, zatem zakończyć
ze względu na jej "jasny" sens dopiero wtedy, gdy treść umowy jest "jasna" po
zastosowaniu kolejnych reguł wykładni. Jeżeli okaże się, że strony różnie
rozumiały treść złożonego oświadczenia woli, to za prawnie wiążące - zgodnie
z kombinowaną metodą wykładni oświadczeń woli - należy uznać znaczenie
oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej fazie wykładni
treści umowy potrzeba ochrony adresata oświadczenia woli przemawia za tym, aby
9
było to znaczenie oświadczenia, które jest dostępne adresatowi przy założeniu - jak
określa się w doktrynie i judykaturze (por. np. uchwałę składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95) - starannych z jego
strony zabiegów interpretacyjnych. Potwierdza to nakaz zawarty w art. 65 § 1 k.c.,
aby oświadczenie woli tłumaczyć tak, jak tego wymagają ze względu
na okoliczności, w których zostało ono złożone, zasady współżycia społecznego
i ustalone zwyczaje (zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2010 r.,
IV CSK 382/09, niepubl.). Jednocześnie, w zależności od ustaleń w tym zakresie,
celowe jest zwrócenie uwagi na powszechnie aprobowaną regułę interpretacyjną,
według której wątpliwości, co do znaczenia oświadczeń zawartych w dokumencie
obejmującym czynność prawną powinny być tłumaczone na niekorzyść
jego autora (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 8 stycznia 2010 r.,
IV CSK 269/09, niepubl.; z dnia 5 marca 2010 r., IV CSK 382/09, niepubl. oraz
z dnia 9 października 2014 r., IV CSK 10/14, niepubl.).
Ustalając rzeczywistą treść zawartej przez strony w dniu 22 grudnia 1997 r.
umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości Sąd
Apelacyjny poprzestał na pierwszej fazie wykładni umowy. Uznał bowiem,
iż strony pierwotnej umowy jednakowo rozumiały sens złożonych oświadczeń,
co wobec użytkowników wieczystych - osób fizycznych następców prawnych
wywłaszczonych właścicieli nieruchomości - miało między innymi oznaczać,
że w terminie określonym w umowie byli oni zobowiązani do wybudowania na
gruncie oddanym do użytkowania wieczystego urządzeń komunikacyjnych
służących użyteczności publicznej. W tej kategorii, zgodnie z obowiązującym
wówczas planem zagospodarowania przestrzennego miasta K., mieścił się nawet
dworzec autobusowy. Nic nie wskazywało, że zakres korzystania z tych urządzeń
miał być ograniczony do użytkownika wieczystego. Taki rezultat wykładni może
budzić wątpliwości. Pomijając kwestię, czy właściwe było oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste poprzednim właścicielom, a nie powrotne przeniesienie
na nich prawa własności nieruchomości, należy rozstrzygnąć niewątpliwą kolizję
pomiędzy oddaniem gruntu w użytkownie wieczyste osobom fizycznym, którzy nie
prowadzili działalności gospodarczej, z jednoczesnym obowiązkiem jego
zagospodarowania na cele użyteczności publicznej. Ten historyczny kontekst
10
powinien być rozważony zwłaszcza, że rekonstrukcja pierwotnej intencji stron jest
utrudniona po tak znacznym upływie czasu, kiedy nie jest możliwe uzyskanie
stosownych informacji od bezpośrednich uczestników tej czynności. Sąd drugiej
instancji uznając, że oświadczenia złożone w dniu 22 grudnia 1997 r. nie były przez
strony tej czynności prawnej rozumiane rozbieżnie, nie wskazał, na jakiej podstawie
doszedł do takiego wniosku. Poza przesłuchaniem stron, to jak same strony
rozumiały oświadczenie woli można wykazywać za pomocą wszelkich innych
środków dowodowych (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2013 r.,
I CSK 688/12, niepubl.). Pole do rozważań na temat rzeczywistej intencji stron
umowy może otworzyć podnoszona przez pozwaną okoliczność dotycząca
odwołania w umowie z dnia 22 grudnia 1997 r. do „planów” a nie „planu”
zagospodarowania przestrzennego miasta K. i związana z tym odwołaniem
wzmianka o „obszarze urządzeń komunikacji - symbol planu KU” odnosząca się
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu
zawarcia umowy. Powstaje wobec tego pytanie o interpretację postanowień umowy
uwzględniającą zmiany planu zagospodarowania przestrzennego lub też utratę jego
mocy obowiązującej i wieloletniego braku nowego planu.
Wyprzedzając niejako dalsze rozważania w tym miejscu trzeba podkreślić,
że im bardziej ogólne określenie sposobu korzystania z gruntu, tym większy zakres
swobody użytkownika wieczystego. W piśmiennictwie zwraca się też uwagę,
że trudniej w takich przypadkach wykazać użytkownikowi wieczystemu działanie
w sposób oczywiście sprzeczny ze sposobem zagospodarowania nieruchomości.
Prawo wieczystego użytkowania jest wprawdzie prawem terminowym,
ale trwałość tego stosunku prawnorzeczowego wyrażająca się znaczną rozległością
czasową jego istnienia a także treść tego prawa sytuuje je najbliżej prawa
własności. Co do zasady stosunek ten wygasa z upływem okresu, na który grunt
został oddany w użytkowanie wieczyste. Zarówno art. 33 ust. 3 u.g.n. jak i art. 240
k.c. dopuszczają wyjątkowe jego wygaśnięcie przed terminem określonym
w umowie. Stosownie do treści art. 240 k.c. użytkowanie wieczyste może zostać
rozwiązane, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób
oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie. Jednocześnie
w tym samym przepisie wskazany został przykład korzystania z nieruchomości,
11
który może prowadzić do wygaśnięcia stosunku użytkowania wieczystego. Jest nim
nie wzniesienie, wbrew umowie, określonych w niej budynków lub urządzeń.
Z kolei według art. 33 ust. 3 u.g.n. - który z mocy jego ust. 4 ma zastosowanie
do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób, niż w drodze umowy
zawartej w formie aktu notarialnego - właściwy organ może żądać rozwiązania
użytkowania wieczystego przed upływem okresu stosownie do art. 240 kodeksu
cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób
sprzeczny z ustalonym w umowie, przy czym również w tej regulacji został
wskazany podobny przykład niezabudowania gruntu w ustalonym terminie.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 2010 r. (sygn. akt V
CSK 414/09, OSNC-ZD 2011/2/24) w obu przepisach różnie określa się przesłanki
rozwiązania, ponieważ z jednej strony odnosi się je do „przeznaczenia
nieruchomości" a z drugiej do „sposobu korzystania z nieruchomości" Mimo to
istnieją uzasadnione racje, aby uznać, że pozostają one ze sobą w związku.
Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość.
Natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę
lub tryb wykonania. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu
wyroku z dnia 29 czerwca 2007 r. (sygn. akt I CSK 133/07, niepubl.) oceniając
zakres użytego w art. 29 ust. 1 u.g.n. pojęcia "celu”, na który nieruchomość zostaje
oddana w użytkowanie wieczyste" oraz „sposobu korzystania z nieruchomości".
Sposób korzystania z nieruchomości, przy braku szczególnych wymagań, musi,
co do zasady odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Dopiero taka zmiana
sposobu korzystania z nieruchomości, która prowadzi do zmiany jej przeznaczenia
może stanowić podstawę rozwiązania stosunku prawnego użytkowania
wieczystego. Przeznaczenie nieruchomości może zostać określone bardzo
precyzyjnie i mogą zostać temu podporządkowane szczególne obowiązki
użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2002 r.,
I CKN 891/2000, niepubl.).
W tym samym wyroku Sąd Najwyższy podniósł, że pomiędzy przepisami
kodeksu cywilnego a ustawą o gospodarce nieruchomościami należy uwzględnić,
że art. 33 ust. 3 u.g.n. nowej - wobec kodeksu cywilnego - ustawy odwołuje się
w ten sposób do treści art. 240 k.c., że nakazuje jego zastosowanie przy ocenie
12
dopuszczalności rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego na podstawie
art. 33 ust. 3 u.g.n. Wobec tego należy przyjąć, że do rozwiązania użytkowania
wieczystego niezbędne jest w każdym przypadku spełnienie kryterium "oczywistej"
sprzeczności sposobu korzystania z nieruchomości z jej przeznaczeniem.
Oczywista sprzeczność, to nie tylko proste naruszenie warunków decyzji
stanowiącej podstawę prawa wieczystego użytkowania, ale naruszenie ewidentne,
rażące. Na wymaganie "oczywistego" naruszenia warunków zwraca się uwagę
w orzecznictwie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2003 r., III CKN
1409/2000, niepubl.; z dnia 28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10, niepubl.; z dnia
8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10, niepubl.; z dnia 28 marca 2012 r., V CSK 163/11,
OSNC - ZD 2013 nr C, poz. 63) łącząc je też (jak w wyroku Naczelnego Sądu
Administracyjnego z dnia 31 maja 1994 r., S.A./Lu 1650/93, ST 1994/7-8/150)
ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika, ukierunkowanej na złamanie
warunków oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wprawdzie nie sposób
wyprowadzić z treści wymienionych przepisów aż tak daleko idących wymagań,
wskazujących wręcz na umyślne zachowania użytkownika wieczystego, to jednak
nie można w ramach przesłanki "oczywistej" sprzeczności korzystania z gruntu
w sposób sprzeczny z przeznaczeniem określonym w umowie pomijać przyczyn,
które do tego doprowadziły. Jednak zanim dojdzie do tej oceny należy przede
wszystkim rozważyć, czy dotychczasowe korzystanie z nieruchomości przez
pozwanego może być rzeczywiście uznane za sprzeczne i to oczywiście
z przeznaczeniem gruntu, o którym mowa w art. 240 k.c. Dlatego w pierwszej
kolejności należy wyjaśnić wątpliwości dotyczące określonego w umowie
przeznaczenia przedmiotowego gruntu.
W tym zakresie wymaga uwzględnienia, iż nieruchomość objęta umową
stanowiła tylko część większego obszaru przeznaczonego pod budowę urządzeń
komunikacji, na którym to obszarze, w bezpośrednim sąsiedztwie działką
w użytkowaniu wieczystym pozwanej, zostały zrealizowane dwie najistotniejsze
inwestycje komunikacyjne a mianowicie: dworzec autobusowy oraz stacja paliw.
Wobec tego należy rozstrzygnąć, jakie to ma obecnie znaczenie dla interpretacji
pojęcia „obszaru urządzeń komunikacyjnych” zawartego w umowie z dnia
13
22 grudnia 1997 r. w kontekście potrzeby stawiania kilku urządzeń tego typu na tym
samym obszarze oraz charakteru obiektu postawionego przez pozwaną spółkę.
Słusznie w skardze kasacyjnej podnosi się zarzut uwzględnienia powództwa,
bez bliższej analizy, w odniesieniu do całego gruntu oddanego w użytkowanie
wieczyste. Nie zostało, bowiem precyzyjnie ustalone położenie budynku restauracji
oraz zagospodarowanie pozostałej nieruchomości oddanej w użytkowanie
wieczyste, co może mieć znaczenie wobec dopuszczanemu w orzecznictwie Sądu
Najwyższego (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2002 r., III CKN
1411/00, niepubl.; z dnia 5 lipca 2007 r., III CSK 110/07, niepubl.; z dnia 11 marca
2011 r., II CSK 4238/10, niepubl.) rozwiązaniu umowy o oddaniu gruntu
w użytkowanie wieczyste w odniesieniu do części gruntu będącego przedmiotem
umowy, jeżeli określone w art. 240 k.c. przesłanki rozwiązania umowy są spełnione
tylko, co do części gruntu, dającego się wyodrębnić w drodze podziału
nieruchomości.
Podwójna rola Prezydenta Miasta K., który z jednej strony, jako organ
wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego podejmuje decyzje w zakresie
korzystania z nieruchomości i jej zabudowy, z drugiej zaś wypełnia obowiązki
reprezentanta Skarbu Państwa w zakresie w zakresie gospodarowania
nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa zgodnie z art. 11 ust. 1
u.g.n. w związku z art. 4 pkt 9b1 u.g.n., w zasadzie nie powinna mieć istotnego
wpływu w zakresie oceny żądania rozwiązania użytkowania wieczystego
(zob. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2009 r., I CSK 263/08,
niepubl.). Chodzi zwłaszcza o wydane w stosunku do przedmiotowych
nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej zgodę na budowę restauracji wraz
z infrastrukturą. Uzyskana w ten sposób wiedza - w ramach realizacji zadań
przez inne jednostki wydzielone w strukturze Prezydenta Miasta K., jako organu
administracji samorządowej - o planowanych inwestycjach na działce nie powinna
być utożsamiana z wiedzą samego Skarbu Państwa, jako właściciela
nieruchomości, na której inwestycje ta miały być realizowane. Inaczej jednak należy
oceniać wiedzę Prezydenta Miasta K. o planowanej inwestycji na przedmiotowej
nieruchomości uzyskaną przez jego jednostki organizacyjne w ramach
14
gospodarowania zasobem nieruchomości Skarbu Państwa i związaną z tym
bezczynność, aż do poinformowania pozwanej spółki w piśmie z dnia 29 lutego
2012 r. o swoich zastrzeżeniach, co do zgodności zabudowy nieruchomości z
celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Taką wiedzę niewątpliwie uzyskał
Skarb Państwa już w chwili zawiadomienia Prezydenta Miasta K. o zawarciu
umowy zobowiązującej do nabycia tego prawa pod warunkiem nieskorzystania
przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu. Wymaga, zatem rozważenia brak od tej
chwili reakcji, podobnej do wyrażonej w piśmie z dnia 29 lutego 2012 r. zarówno w
kontekście wykładni samej umowy jak i realizacji przez powoda podmiotowego
prawa rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Nie można, bowiem pominąć,
iż proces budowy restauracji jest złożony, wymaga wyłożenia znacznych środków i
to już na etapie projektowania inwestycji.
Uprawnienie przewidziane w art. 240 k.c. jak i w art. 33 ust. 3 u.g.n.
wynika niewątpliwie z prawa własności. Prawo użytkowania wieczystego jest
prawem najbliższym prawu własności. Różnice występują między innymi
w możliwości umownego ukształtowaniu prawa użytkowania wieczystego.
Ten szczególnie bliski prawu własności charakter prawa użytkowania wieczystego
pozwolił przyjąć Sądowi Najwyższemu w wyroku z dnia 19 listopada 2002 r.
(sygn. akt IV CKN 1476/00, niepubl.), że jeżeli umowa ustanawiająca prawo
użytkowania wieczystego nie określa bliżej sposobu korzystania z nieruchomości
pozostającej w użytkowaniu wieczystym, przy ustalaniu treści przysługującego
prawa, możliwe jest odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia
prawa (por. też wyrok SN z dnia 22 maja 1968 r., II CR 237/88, OSPiKA 1969,
nr 11, poz. 234). Okoliczności te, określające granice wykonywania prawa
własności (art. 140 k.c.), powinny być uwzględniane przy realizacji uprawnienia
właściciela nieruchomości do żądania rozwiązania użytkowania wieczystego.
Brak ustaleń i rozważenia wskazanych okoliczności nie pozwala na
skuteczne odparcie zarzutu naruszenia zarówno art. 65 jak i art. 240 k.c. i 33 ust. 3
u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowanie (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego:
dnia 11 marca 2003 r., V CKN 1825/00, niepubl.; z dnia 5 września 2012 r.,
IV CSK 76/12, niepubl. oraz z dnia 27 czerwca 2013 r., III CSK 270/12 niepubl.;
z dnia 6 grudnia 2013 r., I CSK 112/13, niepubl.). Wobec tego przedwczesne jest
15
też odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej, które dotyczą
przepisów, które mogłyby mieć zastosowanie, gdyby uznać, co do zasady,
iż istniały podstawy do rozwiązania prawa użytkowania wieczystego.
Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi
drugiej instancji.
kc
jw