Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SA Edyta Mroczek (spr.)

Sędziowie: SA Ewa Kaniok

SO del. Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska

Protokolant: staż. sąd. Małgorzata Szmit

po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2019 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. D. i M. S.

przeciwko (...) W.

o odszkodowanie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 12 marca 2018 r., sygn. akt II C 499/14

I. zmienia zaskarżony wyrok:

- w punkcie pierwszym częściowo w ten sposób, że oddala powództwo A. D. o zapłatę kwoty 104 099,48 zł (sto cztery tysiące dziewięćdziesiąt dziewięć złotych czterdzieści osiem groszy) z ustawowymi odsetkami od tej kwoty oraz odsetki ustawowe od kwoty 132 000,52 zł (sto trzydzieści dwa tysiące pięćdziesiąt dwa grosze) od dnia 1 kwietnia 2014 r. do dnia 1 kwietnia 2015 r.;

- w punkcie drugim częściowo w ten sposób, że oddala powództwo M. S. o zapłatę kwoty 104 099,48 zł (sto cztery tysiące dziewięćdziesiąt dziewięć złotych czterdzieści osiem groszy) z ustawowymi odsetkami od tej kwoty oraz odsetki ustawowe od kwoty 132 000,52 zł (sto trzydzieści dwa tysiące pięćdziesiąt dwa grosze) od dnia 1 kwietnia 2014 r. do dnia 1 kwietnia 2015 r.;

- w punkcie czwartym częściowo poprzez wskazanie, że powódki winni ponieść 67% kosztów procesu, a pozwany 33% tych kosztów;

II. oddala apelację w pozostałym zakresie;

III. zasądza od A. D. i M. S. na rzecz (...) W. kwoty po 4728,10 zł (cztery tysiące siedemset dwadzieścia osiem złotych dziesięć groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska Edyta Mroczek Ewa Kaniok

V A Ca 373/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 1 lipca 2014 r. A. D. i M. S. wniosły o zasądzenie od (...) W. na rzecz każdej z nich kwot po 400.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 15 -go dnia od daty doręczenia pozwu do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku posadowionego na nieruchomości położonej w W. przy Al. (...) w okresie od 1 lipca 2004 r. do 31 sierpnia 2013 r. Powódki wniosły również o zasądzenie od pozwanego na ich rzecz kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z normami przepisanymi.

W uzasadnieniu powódki wskazały, że są spadkobierczyniami byłego (...) po 15/72 części każda z nich. Wskazały, że decyzją nadzorczą Ministra Infrastruktury z dnia 8 sierpnia 2008 r. stwierdzona została nieważność orzeczenia Prezydium Rady Narodowej (...) W. z dnia 17 grudnia 1951 r. o odmowie przyznania prawa własności czasowej do nieruchomości gruntowej przy Al. (...), oznaczonej numerem hip. (...) oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 6 lutego 1952 r. Pozwany zwrócił właścicielom położony na nieruchomości budynek dopiero w dniu 31 sierpnia 2013 r., nie rozliczając się za okres korzystania z budynku bez tytułu prawnego.

W odpowiedzi na pozew (...) W. wniosło o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od każdej z powódek na jego rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu, pozwany zakwestionował legitymację czynną po stronie powódek i legitymacje bierną po stronie pozwanego, jak również spełnienie przez powódki przesłanek z art. 224 - 225 k.c. Pozwany zgłosił również zarzut przedawnienia wskazując, że odszkodowanie za bezpodstawne korzystanie jest świadczeniem okresowym, które przedawnia się w terminie trzyletnim.

Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 12 marca 2018 r. zasądził od pozwanego (...) W. na rzecz powódek po 236 100 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 kwietnia 2014 roku do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie oddalił powództwo i rozdzielił koszty procesu między stronami proporcjonalnie do wyniku postępowania stwierdzając, że powódki wygrały sprawę w 59,02%, pozwany zaś w 40,98%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Sąd Okręgowy ustalił, że zabudowana nieruchomość (...) położona przy ul. (...) o pow. 1.246 m ², opisana obecnie w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu 7-01-17, dla której prowadzona była księga hipoteczna nr (...) (obecnie jest prowadzona KW nr (...)), stanowiąca od 18 maja 1940 r. własność F. S., objęta została działaniem dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Na gruncie znajdował się niewykończony budynek, mieszkalny murowany, trzykondygnacyjny o łącznej powierzchni użytkowej 382 m ³ (suterena 143 m ², parter 112 m ² i piętro 127 m ²), wybudowany przed II wojną światową. Po wojnie zniszczony budynek został wyremontowany, a koszt remontu w całości pokrył F. S..

Z dniem 21 listopada 1945 r., tj. z dniem wejścia w życie ww. dekretu z 26 października 1945 r., nieruchomości (...), w tym przedmiotowy grunt, przeszły na własność gminy (...) W., a w 1950 roku - w chwili likwidacji gmin - na własność Skarbu Państwa . W 1948 r. w budynku prowadzona była Szkoła (...) nr (...), następnie budynek użytkowała na cele opieki zdrowotnej i wychowawczej Poradnia (...) w W. .

Z dalszych ustaleń Sądu wynika, że w dniu 8 lipca 1948 r. F. S. w trybie art. 7 ust. 1 dekretu, złożył wniosek o przyznanie za czynszem symbolicznym prawa własności czasowej do gruntu przedmiotowej nieruchomości. W dniu 17 grudnia 1951 r. Prezydium Rady Narodowej (...) W. decyzją nr (...) odmówiło F. S. przyznania prawa własności czasowej do ww. gruntu. Orzeczenie to, po rozpoznaniu odwołania, decyzją Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 6 lutego 1952 r. nr (...) utrzymane zostało w mocy .

Sąd Okręgowy ustalił kolejno, iż powódki są spadkobierczyniami po F. S., zmarłym w dniu 28 marca 1980 r. - w 15/72 udziałach.

Powódki A. D. i M. S. w dniu 10 lipca 1991 r. złożyły wniosek o zwrot prawa własności nieruchomości do Gminy W. Ż., a w dniu 28 grudnia 1998 r. do Gminy (...). Starostwo Powiatu (...) w dniu 8 czerwca 1999 r. zwróciło się do (...) D. Ż. Gminy W. – (...)o przesłanie akt i wypisy z rejestru gruntów dla nieruchomości położonej w W. przy Al. (...). Akta własnościowe tej nieruchomości przesłane zostały do Starostwa Powiatu (...) wraz z pismem
z dnia 30 lipca 1999 r.

Z dalszych ustaleń wynika, że Wojewoda (...) decyzją z dnia 22 sierpnia 2000 r. nr (...) (dalej też decyzja powiatyzacyjna) stwierdził nieodpłatne nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r . przez Powiat (...) własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) oraz przejęcie przez Powiat (...) z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. Poradni (...) w W., użytkującej budynek na cele opieki zdrowotnej i wychowawczej .

Z dniem 27 października 2002 r., na mocy art. 16 ustawy z dnia 15 marca 2002 r.
o ustroju (...) W. (Dz. U. 2002 nr 41 poz. 361), Powiat (...) został zniesiony, a jego zobowiązania i wierzytelności, na mocy art. 20 ust. 1 i 5 tej ustawy, stały się zobowiązaniami i wierzytelnościami (...) W..

Na mocy uchwały Rady Miasta Stołecznego W. nr (...) z dnia 18 grudnia 2003 r. prowadzenie Poradni (...) przejęła D. Ż. (...) W..

W dniu 16 maja 2007 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wpłynął wniosek spadkobierców dawnego właściciela nieruchomości o stwierdzenie nieważności decyzji Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 6 lutego 1952r.
i poprzedzającego ją orzeczenia Prezydium Rady Narodowej m.st W. z dnia 17 grudnia 1951 r., który przekazany został do rozpatrzenia Ministrowi Infrastruktury.

W dniu 8 sierpnia 2008 r. Minister (...) decyzją nr (...) stwierdził nieważność decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 6 lutego 1952 r. oraz orzeczenia administracyjnego Rady Narodowej (...) W. z dnia 17 grudnia 1951 r.

Pismem z dnia 8 grudnia 2008 r. Biuro (...)
m.st W. powiadomiło Burmistrza D. Ż. m.st W. o prowadzonym postępowaniu w przedmiocie rozpoznania wniosku byłych właścicieli hipotecznych
o przyznanie własności czasowej gruntu przy ul. (...), oznaczonego hip. (...). Następnie w piśmie z dnia 22 stycznia 2010 r. Biuro (...) m.st W. wystąpiło do Burmistrza D. Ż. m.st W. o zajęcie stanowiska czy Urząd D. Ż. planuje dalsze zajmowanie tego terenu przez Poradnię (...) (...). W piśmie z dnia 8 lutego 2010 r. Burmistrz D. Ż. m.st W. wskazał, że planowane jest dalsze użytkowanie terenu zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem .

W dniu 19 maja 2011 r. decyzją nr (...), zmienioną decyzją
nr (...), z dnia 9 października 2012 r., Prezydent (...) W. orzekł
o ustanowieniu na 99 lat prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu
o powierzchni 1.246 m ² położonego w W. przy al. (...), oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...), z obrębu 7-01-14, na rzecz: A. D. w udziale 15/72 części, M. S. w udziale 15/72 części, A. C. w udziale 12/72 części, K. G.
w udziale 18/72 części i W. C. w udziale 12/72 części .

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 21 września 2011r.
nr (...) uchyliło decyzję Prezydenta m.st W. z dnia 19 maja 2011r.
w części dotyczącej obowiązku przedłożenia przez spadkobierców wymienionych w decyzji protokołu zdawczo – odbiorczego przejęcia budynku znajdującego się na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste, zawierającego rozliczenie ewentualnych nakładów na remonty
i modernizację budynku wykraczających poza zakres napraw bieżących związanych z jego zarządem i administracja, w tej części umarzając postępowanie.

W dniu 29 maja 2012 r. Minister Skarbu Państwa stwierdził nieważność ostatecznej decyzji Wojewody (...) nr (...) z dnia 22 sierpnia 2000 r., w części stwierdzającej nabycie przez Powiat (...) z dniem 1 stycznia 1999 r. nieodpłatnie prawa własności nieruchomości zabudowanej przy Al. (...), oznaczonego jako działka ew. nr 218 o pow. 1.246 m ² .

W piśmie z dnia 11 marca 2013 r. Burmistrz D. Ż. m.st W. poinformował dyrektora Biura (...) m.st W., że Poradnia (...) zmieni lokalizację i opuści budynek przy Al. (...) w W. do 31 sierpnia 2013 r. Pismem z dnia 2 sierpnia 2012 r. pełnomocnik A. C., K. G. i A. D. wystąpił do Prezydenta m.st W. o wydanie i opróżnienie nieruchomości zabudowanej zlokalizowanej przy Al. (...) w W..

Przychodnia (...) zajmująca nieruchomość przy Al. (...) w W. zmieniła swa siedzibę i z dniem 1 września 2013r. opuściła zajmowaną nieruchomość.

W dniu 14 maja 2013 r. A. C. odmówiła przystąpienia do zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego. W kolejnym wyznaczonym terminie na zawarcie umowy, tj. 12 grudnia 2013 r., nie stawiła się . W grudniu część spadkobierców odmówiła protokolarnego przejęcia nieruchomości budynkowej, wskazując, że protokolarne przekazanie nieruchomości budynkowej jest czynnością przekraczająca zwykły zarząd
i wymaga zgody wszystkich współużytkowników wieczystych.

W dniu 10 marca 2016 r., na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A (...) w dniu 18 lutego 2016 r., w księdze wieczystej nr KW (...) prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości dokonano wpisu dotyczącego oddania nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste spadkobiercom dawnych właścicieli nieruchomości.

Na mocy ostatecznej decyzji administracyjnej Zarządu D. Ż. nr (...) z dnia 30 maja 2016 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej dokonano w księdze wieczystej nr KW (...) wpisu prawa własności nieruchomości na rzecz A. D. w udziale 15/72 części, M. S. w udziale 15/72 części, A. C. w udziale 12/72 części, K. G. w udziale 18/72 części i I. C. w udziale 4/72 części, M. C. w udziale 4/72 części i P. C. w udziale 4/72 części.

Z dalszych ustaleń Sądu wynika, że ogólny stan techniczny budynku mieszkalnego położonego w W. przy Al. (...) w W. w okresie od 1 lipca 2004 r. do 31 sierpnia 2013 r. były dobry, przy czym część elementów budynku wymagała przeprowadzenia prac remontowych lub też odświeżenia (uszkodzenia tynku na skutek zawilgocenia w niektórych pomieszczeniach sutereny). Przeprowadzane przez Poradnię (...) od 2004 r. remonty budynku nie były remontami kapitalnymi, dotyczyły pojedynczych elementów budynków i nie wpływały istotnie na ogólną ocenę stanu nieruchomości. Elementy wykończenia i wyposażenia budynku w znacznej części są elementami starszego typu, w standardzie niskim (elementy kilkudziesięcioletnie), część elementów współczesnych w standardzie podstawowym.

Wysokość czynszu możliwego do uzyskania z tytułu najmu budynku mieszkalnego położonego w W. przy Al. (...) w W. o powierzchni użytkowej 382 m ² za okres od 1 lipca 2004 r. do 31 sierpnia 2013 r. wynosi 1.133.282 zł netto, z którego właściciel pokrywa koszty związane z utrzymaniem budynku (podatek od nieruchomości, bieżące naprawy i konserwacje niewynikające z niewłaściwego użytkowania nieruchomości), natomiast najemca opłaca dodatkowo podatek VAT oraz koszty mediów opomiarowanych. Wysokość udziału 15/72 w czynszu możliwym do uzyskania z tytułu najmu tego budynku za wskazany okres wynosi 236.100 zł.

Przy ustalaniu stanu faktycznego Sąd Okręgowy oparł się na złożonych do akt dokumentach, zeznaniach powódki A. D., oraz opinii biegłego A. Z.. W ocenie Sądu opinia biegłego A. Z. jest wiarygodna, oparta o właściwie zebrany materiał porównawczy, a logika i kompletność wywodu biegłego nie nasuwa zastrzeżeń. Sąd zaakceptował wybraną przez biegłego metodę korygowania ceny średniej (podejście porównawcze) i dokonaną korektę uzyskanych w ten sposób wyników w oparciu o atrybuty takie jak: standard wykończenia i wyposażenia domu, stan techniczny budynku, przynależność dodatkowych pomieszczeń, powierzchnia działki, powierzchnia budynku. Prawidłowo wartość ostateczna ustalona została z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Sąd uznał też, że standard budynku, jako podstawa korygowania wysokości czynszu najmu, został przez biegłego poprawnie przyjęty jako „niski z elementami podstawowego”, przy uwzględnieniu dostarczonej przez powódki dokumentacji fotograficznej, oględzin, stopnia zużycia liczonego od daty wybudowania budynku, stopnia wykończenia i wyposażenia. Podkreślił, ze strona powodowa nie zdołała wykazać, że budynek wybudowany przed II wojną światową wykończony był w standardzie „solidnym”. Powódka nie kwestionowała, że przeprowadzane przez Poradnię prace remontowe nie przyczyniły się do podniesienia standardu budynku, nie kwestionowała też istniejących do chwili obecnej zawilgoceń budynku, które z pewnością nie świadczą o „solidnym standardzie” budynku. Ostatecznie zatem Sąd oparł się na głównej opinii biegłej A. Z. – tj. wersji, w której biegły przyjął, że standard wykończenia budynku był „niski z elementami podstawowymi”, gdyż taki standard był standardem faktycznym w okresie, który obejmował zakres opinii.

Niezasadny był podnoszony przez powódki zarzut, że biegły przy szacowaniu wysokości czynszu nie uwzględnił powierzchni sutereny, bowiem biegły już w opinii głównej, jak i w opiniach uzupełniających, wyjaśnił, że powierzchnię sutereny potraktował jako „powierzchnię dodatkową”, która została uwzględniona w obliczeniach w cesze różnicującej „przynależność powierzchni dodatkowych” i powierzchnia ta jest uwzględniona przy szacowaniu wysokości czynszu poprzez przyznanie maksymalnej oceny dla tej cechy różnicującej dla przedmiotowej nieruchomości na poziomie 15%. Potraktowanie powierzchni sutereny przez biegłego jako powierzchni dodatkowej w ocenie Sądu jest właściwe, mając na względzie, że dla potencjalnego najemcy zainteresowanego wynajmem suterena, która jest istotnie zniszczona (znajduje się tam też kotłownia), duża część znajduje się w ziemi w związku z czym nie ma dostatecznego doświetlenia, nie jest tak atrakcyjna jak wynajem powierzchni na wyższych kondygnacjach budynku. Tym samym, mało prawdopodobne jest również uzyskanie za wynajem powierzchni na poziomie sutereny stawki czynszu odpowiadającej stawce czynszu powierzchni na wyższych kondygnacjach budynku. Warto też podkreślić, że biegły szacując wartość stawki możliwego do uzyskania czynszu za budynek dokonał na podstawie obiektów podobnych, wśród których znajdowały się również obiekty z poddaszem użytkowym i piwnicami, które również nie zostały wliczone do powierzchni użytkowej.

W związku z powyższym Sąd oddalił wniosek powódek o przesłuchanie biegłego na rozprawie na okoliczność wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z uwzględnieniem powierzchni sutereny, jak również wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego oraz dopuszczenie dowodu z oględzin budynku z udziałem sądu.

Oddaleniu podlegał też wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii łącznej biegłego architekta i biegłego geodety na okoliczność ustalenia powierzchni budynku wskazanego w pozwie, gdyż ustalenie tej okoliczności nie wymagało wiedzy specjalnej i możliwe było przy pomocy dowodów zgromadzonych w sprawie, zwłaszcza dokumentu inwentaryzacji z dnia
14 listopada 2012r., na którym prawidłowo w opinii oparł się biegły z zakresu (...).

Pominięta została również opinia biegłego W. S. gdyż nie zawiera szczegółowych danych dotyczących źródeł ustalenia przez biegłego wyjściowych stawek czynszu ani też treści raportów i danych, na które powołuje się biegły w swojej opinii, a zatem nie spełnia ustawowego wymogu, stawianego opiniom biegłych w art. 285 § 1 k.p.c.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało w części na uwzględnienie.

Sąd wskazał, że wystąpienie z pozwem o roszczenia dodatkowe z art. 224 § 2 i art. 225 k.c. stanowi czynność zachowawczą. Zgodnie bowiem z treścią art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Stosownie zaś do treści art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Wobec powyższego każdy z właścicieli jest czynnie legitymowany do poszukiwania ochrony wierzytelności należnej wszystkim współwłaścicielom nieruchomości wskazanej w pozwie.

Roszczenie w trybie art. 224 k.c. pozwala właścicielowi, niezależnie od roszczeń windykacyjnych, na dochodzenie od posiadacza gruntu stanowiącego jego własność, roszczeń uzupełniających (rozliczeniowych), stanowiących wynagrodzenie za nie wykonywanie przez niego prawa własności.

Za niezasadny uznał Sąd Okręgowy zarzut przedawnienia roszczenia. Wskazał, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego, które posiadacz samoistny powinien świadczyć właścicielowi rzeczy nie jest świadczeniem okresowym. Stanowi ono jednorazową należność za cały okres korzystania z rzeczy nieopartego na tytule prawnym ( por. uchwały Sądu Najwyższego z 24października1972 r., III CZP 70/72, OSNCP 1973, nr 6, poz. 12; z18 kwietnia 1974 r., III CZP 20/74, OSNCP 1974, nr 12, poz. 208; wyrok Sądu Najwyższego z 4 grudnia 1980 r., II CR 501/80, OSNCP 1981, nr 19, poz. 191). Zgodnie z art. 118 k.c., przedawnienie tych roszczeń następuje w terminie dziesięciu lat (a jeśli były związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w terminie trzech lat). Właściciel może zatem dochodzić roszczeń, które nie przedawniły się według ogólnych terminów z art. 118 k.c., jednak po zwrocie rzeczy, tylko do upływu roku od tej daty – art. 229 k.c. ( por. uchwałę Sądu Najwyższego z 24 października 1972 r., III CZP 70/72, nie publikowane wyroki Sądu Najwyższego z 3 grudnia 2004 r., IV CK 613/03, z 22 września 2005 r., IV CK 105/05,
z 24 lutego 2006 r., III CSK 139/05, z 6 czerwca 2014 r., III CSK 235/13).

Zwrot nieruchomości przy ul. (...) w W. w rozumieniu art. 229 k.c. nastąpił w dacie opuszczenia przedmiotowej nieruchomości w dniu 1 września 2013r. Powódki wystąpiły z roszczeniami wywodzonymi z art. 225 w zw. z art. 224 k.c. w dniu
1 lipca 2014 r., a więc przed upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Ponadto, powódki domagały się należności za okres od 1 lipca 2004 r. a zatem za okres 10 lat przed wszczęciem pozwu. Roszczenie powódek nie uległo zatem przedawnieniu i zgłoszone zostało w terminie.

Odnosząc się do zarzutu pozwanego braku legitymacji procesowej czynnej z uwagi na brak wpisania prawa własności powódek do nieruchomości przy ul. (...) w W. w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, Sąd Okręgowy wskazał, że powódki są spadkobierczyniami byłego właściciela nieruchomości budynkowej F. S. po 15/72 części każda z nich. Dochodzą roszczeń objętych pozwem do wysokości przysługujących im udziałów, które nie były kwestionowane przez pozwanego
i potwierdzone zostały złożonymi do akt dokumentami.

Stosownie do treści art. 5 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów, budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy (...) W., pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

W związku z decyzją z 8 sierpnia 2008 r., stwierdzającą nieważność orzeczenia administracyjnego Prezydium Rady Narodowej (...) W. z 17 grudnia 1951 r., na mocy którego odmówiono byłym właścicielom przyznania prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości przy ul. (...) w W. oraz utrzymującej ją
w mocy decyzji Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 6 lutego 1952 r. poprzednicy prawni powódek, a tym samym powódki, nigdy nie utracili prawa własności gruntu zabudowanej nieruchomości.

Stwierdzenie nieważności decyzji powiatyzacyjnej Wojewody (...) z dnia
22 sierpnia 2000 r. nr (...) dopiero w wyniku wydania przez Ministra Skarbu Państwa decyzji z dnia 29 maja 2012 r., nie miało istotnego znaczenia dla sprawy, w szczególności nie podważało właścicielskich uprawnień powódek do spornej nieruchomości i nie mogło uzasadniać przyjęcia, że do podanej daty, strona pozwana mogła władać nieruchomością oraz pobierać z niej pożytki. Sąd podkreślił deklaratoryjny charakter decyzji Wojewody (...) z dnia 22 sierpnia 2000 r., oraz brak podstaw faktycznych
i prawnych do przyjęcia, że wydanie tej decyzji wywoływało nieodwracalne skutki prawne
(w rozumieniu art. 156 § 2 k.p.a.), a przede wszystkim brak podstaw do przypisania stronie pozwanej, po wydaniu decyzji nadzorczej z dnia 29 maja 2012 r., skutecznego względem powódek prawa do nieruchomości.

Ponadto Sąd podkreślił, że właściciel gruntu na podstawie art. 7 dekretu (...) mógł wystąpić jedynie o prawo do gruntu, gdyż zgodnie z art. 5 dekretu, znajdujące się na gruntach budynki nadal pozostawały własnością dotychczasowych właścicieli.

Sąd podzielił stanowisko pozwanego, zgodnie z którym sąd jest związany ostateczną decyzją administracyjną stwierdzająca nabycie praw w wyniku komunalizacji, wydaną zgodnie z art. 18 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.), która to zasada w drodze analogii znajduje również zastosowanie do decyzji administracyjnych stwierdzających nabycie praw w wyniku decyzji powiatyzacyjnej. Podkreślił jednak, że takie związanie ustaje z chwilą ostatecznego stwierdzenia nieważności powyższej decyzji. Przy tym, zgodnie z dominującym w piśmiennictwie i orzecznictwie stanowiskiem ( np. uzasadnienie uchwały pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2011 r., III CZP 112/10, OSNC 2011/7-8/75) decyzja nadzorcza, zarówno stwierdzająca nieważność wadliwej decyzji, jak i wydanie jej z naruszeniem prawa, ma moc wsteczną, co oznacza, że na jej podstawie należy przyjąć, że będąca jej przedmiotem decyzja dotknięta wadami była aktem bezprawnym już w chwili jej wydania. Decyzja nieważna nie wywoływała skutków prawnych, mimo że stwarzała określone stany faktyczne. Wskazywana przez skarżącego decyzja powiatyzacyjna Wojewody (...), uznana za nieważną ze skutkiem wstecznym, nie mogła więc być podstawą traktowania pozwanego Miasta, czy też jego poprzednika prawnego, jako właściciela nieruchomości.

Jednocześnie Sąd podzielił pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Warszawie
w wyroku z dnia 15 listopada 2012 r. w sprawie I ACa 478/12 (Legalis nr 1025714), że istota nabycia prawa z mocy ustawy, nie zaś w wyniku czynności prawnej, nie pozwala na odwołanie się do rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej, a skutek prawny przesunięcia majątkowego tego rodzaju nie jest uzależniony od stanu księgi wieczystej, lecz od rzeczywistego przysługiwania Skarbowi Państwa właścicielskich uprawnień do mienia przechodzącego na własność jednostki samorządu terytorialnego. Skoro zatem Skarb Państwa, wskutek stwierdzenia nieważności decyzji Prezydium Rady Narodowej z 1951r. odmawiającej przyznania dotychczasowemu właścicielom prawa czasowej własności gruntu
i decyzji utrzymującej ją w mocy, nigdy nie nabył uprawnień właścicielskich do nieruchomości przy Al. (...) w W., to wpis dotyczący prawa własności Powiatu (...) w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości nie mógł mieć znaczenia dla oceny uprawnień właścicielskich powódek, którym prawo współwłasności faktycznie przysługiwało.

Wsteczny skutek decyzji nadzorczych, które eliminują z obrotu wydane przed laty bezprawne decyzje dekretowe, przemawia za zasadnością tezy, zgodnie z którą (...) W., nie nabyło praw rzeczowych do budynku położonego na gruncie (...), które byłyby skuteczne w stosunku do właścicieli tych budynków w okresie poprzedzającym rozpoznanie wniosków z art. 7 dekretu. Brak jest podstaw do przyjęcia, że (...) W. nabyło uprawnienia właścicielskie do budynków, które nie należały do Skarbu Państwa. Przyjęcie takiego poglądu pozostaje bowiem w kolizji z art. 5 dekretu, nie jest bowiem możliwe jednoczesne przypisanie statutu właściciela prywatnym osobom i (...) W..

Opowiadając się za pierwszeństwem regulacji zawartej w art. 5 dekretu, Sąd przyjął, że
w okresie od 1 lipca 2004 r. do 31 sierpnia 2013 r. powódkom przysługiwało i nadal przysługuje prawo współwłasności spornego budynku i związane z nim uprawnienie dotyczące pobierania pożytków. Powódkom przysługują roszczenia uzupełniające związane
z prawem współwłasności nieruchomości budynkowej.

Odnosząc się do kwestionowanej przez pozwanego legitymacji biernej (...) W. Sąd miał na względzie, że zgodnie z art. 224 § 2 i art. 225 k.c., obowiązek zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy oraz rozliczenia pobranych pożytków spoczywa na samoistnym posiadaczu rzeczy w złej wierze, nie dotyczy natomiast, w każdym razie bezpośrednio, posiadacza zależnego, który został wprowadzony w jej władanie przez posiadacza samoistnego. Pozwany niewątpliwie był posiadaczem samoistnym nieruchomości przy Al. (...) w W., w związku z tym, że przypisał sobie prawo jej własności jako podlegające działaniu dekretu (...), a następnie wydanej decyzji powiatyzacyjnej Wojewody (...) z 22 sierpnia 2000 r. oraz odebrał jej posiadanie właścicielom. Poza sporem było, że w okresie od 1 lipca 2004 r. do 31 sierpnia 2013 r. strona pozwana władała sporną nieruchomością, w stosunku do zajmującej budynek Przychodni (...), występowała bowiem jako jej organ prowadzący.

Zachodziły więc pełne podstawy do przyjęcia, że (...) W. jest legitymowane do występowania w tej sprawie po stronie pozwanej.

Zdaniem Sądu Okręgowego funkcjonowanie decyzji powiatyzacyjnej w obrocie prawnym przed jej uchyleniem nie może stanowić podstawy przypisania pozwanemu Miastu statusu posiadacza samoistnego nieruchomości w dobrej wierze w okresie do dnia uchylenia tej decyzji.

Skutkiem wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji z 1951r. było usunięcie wszystkich skutków prawnych, jakie decyzja ta wywołała i restytuowanie stanu poprzedniego, z czym łączyło się nieprzerwane trwanie przewidzianego w art. 5 dekretu
o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. prawa własności budynków po stronie F. S. a następnie powódek oraz roszczenia petytoryjnego
w zakresie powyższego prawa. Stwierdzenie w 2008 r. nieważności decyzji z 1951r. spowodowało także wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji powiatyzacyjnej.

W ocenie Sądu, pozwany był posiadaczem przedmiotowej nieruchomości w złej wierze od momentu kiedy uzyskał wiedzę na temat roszczeń następców prawnych byłego właściciela, które mógł zweryfikować, a zatem już od 1999 r.

(...) W. z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli gruntów (...), już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez spadkobierców dawnych właścicieli nieruchomości przy Al. (...)
w W. z wnioskiem o zwrot prawa własności nieruchomości, powinno być w stanie ocenić szanse powodzenia takiego żądania, a w konsekwencji - uświadomić sobie, że podstawa prawna władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem wstecznym. Natomiast już z całą pewnością obiektywnej oceny zasadności tego żądania (...) W. było w stanie dokonać po zaznajomieniu się z przesłanymi mu przy piśmie z 30 lipca 1999 r. (k.63), na jego żądanie, aktami własnościowymi przedmiotowego budynku.

Podkreślenia wymaga, że skoro (...) W., po zniesieniu Powiatu (...) stało się z dniem 27 października 2002 r. następcą prawnym Powiatu (...) i przejęło zobowiązania i wierzytelności tego Powiatu, to brak jest podstaw do przyjęcia, że nie wiedziało o złożeniu przez spadkobierców dawnego właściciela nieruchomości wniosku o zwrot przedmiotowej nieruchomości w dacie, w której z mocy przepisów prawa, stało się następcą prawnym zniesionego ustawą Powiatu (...).

Pozostawanie w obrocie prawnym decyzji powiatyzacyjnej, przed stwierdzeniem jej nieważności, nie miało znaczenia dla przypisania pozwanemu Miastu statutu posiadacza samoistnego nieruchomości w dobrej wierze, skoro jeszcze przed wydaniem tej decyzji pozwany dowiedział się o wystąpieniu przez następców byłych właścicieli przedmiotowej nieruchomości o zwrot przysługujących im praw do nieruchomości.

Przyjęcie stanowiska proponowanego przez pozwanego, polegającego na przeprowadzeniu oceny stanu jego świadomości w oderwaniu od jego rzeczywistej wiedzy
i doświadczenia, z odwołaniem się jedynie do domniemania wynikającego z obowiązywania decyzji powiatyzacyjnej, w chwili orzekania już skutecznie podważonej, stanowiłoby przejaw nieuzasadnionego formalizmu w zakresie kryteriów określenia dobrej i złej wiary ( por. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2004 r., III CK 212/03).

W świetle powyższego zdaniem Sądu Okręgowego na datę, od której powódki dochodzą swoich roszczeń tj. 1 lipca 2004 r. pozwany miał wiedzę odnośnie złożonych przez nie wniosków i ich zasadności, a mimo tego nie przejawiał zamiaru i woli opuszczania przedmiotowego budynku przed dniem 31 sierpnia 2013 r. Uznać zatem należy, że w okresie za jaki powódki dochodzą wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości budynkowej tj. od 1 lipca 2004 r. do 31 lipca 2013 r. (...) W. było posiadaczem samoistnym przedmiotowej nieruchomości w złej wierze.

Oddanie budynku w posiadanie zależne na rzecz Poradni (...), nie pozbawiło strony pozwanej samoistnego posiadania budynku,
a ponieważ od 1999 r. było to posiadanie w złej wierze, zachodziły podstawy do uwzględnienia powództwa dotyczącej roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez stronę pozwaną z budynku należącego do powódki i innych następców prawnych przedwojennych jego właścicieli, stosownie bowiem do art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c., posiadacz samoistny w złej wierze zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości.

Podnoszone przez pozwanego okoliczności dotyczące przyczyn nie zawarcia przez strony umowy ustawienia prawa wieczystego nieruchomości wskazanej
w pozwie, jak również problemów z protokolarnym przekazaniem tej nieruchomości nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Właścicielowi bowiem przysługuje wynagrodzenie za okres korzystania z jego rzeczy przez posiadacza samoistnego w złej wierze. Stan posiadania i korzystania przez pozwanego z nieruchomości przy Al. (...) w W. bez podstawy prawnej zakończył się wraz
z opuszczeniem przez Poradnię (...) nieruchomości w dniu 31 sierpnia 2013 r.

Zwrócić uwagę należy, iż do czasu ustanowienia służebności gruntowej na działce o numerze ewidencyjnym (...) (działka ta powstała w wyniku podziału działki (...), celem przywrócenia granic dawnej nieruchomości (...) oznaczonej H.. Nr (...)), właścicielem przedmiotowej działki nr (...), z obrębu 7-01-14, zabudowanej budynkiem,
w którym prowadzona była Przychodnia (...), zgodnie z treścią księgi wieczystej był Powiat (...). Właścicielem nieruchomości oznaczonej numerem (...), z obrębu 7-01-14, stanowiącej drogę dojazdową do działki, na której znajduje się przedmiotowy budynek (działka nr (...)) była Gmina (...). Biorąc pod uwagę powyższe i fakt, że właścicielem nieruchomości przedmiotowej był Powiat (...),
a działki zapewniającej dostęp do drogi publicznej Gmina (...) zarzut, iż budynek przedmiotowy nie posiadał dostępu do drogi jest bezpodstawny.

Reasumując, w świetle art. 224 § 2 k.p.c., pozwane (...) W. jest obowiązane do wynagrodzenia za korzystanie z budynku, który miał dostęp do drogi.

Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do przekonania, że powódkom należy się od pozwanego jako posiadacza w złej wierze wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości za dochodzony okres od 1 lipca 2004 r. do 31 lipca 2013 r., na podstawie art. 225 k.c. w zw.
z art. 224 § 2 k.c. (...) W. był (również jako następca Powiatu (...)) posiadaczem nieruchomości powódek w złej wierze co najmniej od 1999 r.
i od tego czasu powinien był liczyć się z koniecznością zwrotu powódkom tej nieruchomości, gdyż nie podpadała ona pod działanie dekretu (...).

Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Stosownie do wyroku z dnia 7 kwietnia 2000 roku o sygn. IV CKN 5/2000 Sądu Najwyższego o wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują rynkowe stawki czynszowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Należy przyjąć, że o wysokości wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z rzeczy danego rodzaju, a więc czynsze dzierżawne podobnych gruntów ( wyrok SN z dnia 07 kwietnia 2000 r., sygn. akt IV CKN 5/2000 oraz wyrok SN z dnia 15 września 2005 r., sygn. akt 11 CK 61/05).

Za korzystnie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości,
w jakiej w danych okolicznościach mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił, czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego.
W pojęciu wynagrodzenia za korzystnie z rzeczy nie mieści się zwrot spodziewanego utraconego zysku.

Wysokość czynszu możliwego do uzyskania z najmu budynku położonego W. przy Al. (...) w W. za okres 1 lipca 2004 r. do 31 sierpnia 2013r. oszacował biegły z zakresu (...), wskazując, że wynosi on 1.133.282 zł.

Powódki dochodziły roszczeń objętych pozwem do wysokości przysługujących im udziałów. Wysokość zatem przysługujących powódkom udziałów w czynszu możliwym do uzyskania z najmu budynku za dochodzony okres wynosi zatem 263.100 zł (1.133.282 zł x 15/72). Taką też kwotę Sąd zasądził na rzecz każdej z powódek, oddalając dalej idące żądanie jako niezasadne. Sąd orzekając o odsetkach od kwoty odszkodowania zasądzonej na rzecz powódek omyłkowo je zasądził wskazując datę początkową ich naliczania jako 1 kwietnia 2014 r. i orzekając w tym zakresie ponad żądanie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., ustalając, iż w stosunku do swoich żądań powódki wygrały proces w 59,02%, powód pozwany w 40,98%. W oparciu o art. 108 § 1 k.p.c. Sąd pozostawił szczegółowe rozliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu.

Apelację od tego rozstrzygnięcia wniósł pozwany zaskarżając je w części w punktach I, II i IV i zarzucił naruszenie:

- art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. poprzez wadliwe przyjęcie, że pozwane (...) W. co najmniej od 1999 r. było posiadaczem w złej wierze nieruchomości zabudowanej przy Al. (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna numer (...) o powierzchni 1.246 m ², podczas gdy ocena charakteru posiadania przez stronę pozwaną ww. nieruchomości powinna uwzględniać moc wiążącą ostatecznej decyzji Wojewody (...) nr (...) z dnia 22 sierpnia 2000 r. (decyzja powiatyzacyjna), której nieważność została stwierdzona dopiero w dniu 29 maja 2012 r.;

- art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. polegające na dowolnej ocenie dowodu z opinii biegłego sądowego A. Z., skutkującej niezasadnym przyjęciem, że są one wiarygodne i mogą stanowić podstawę do rozstrzygnięcia sporu w niniejszej sprawie - w sytuacji, gdy strona pozwana wykazała wadliwość opinii tegoż biegłego w stopniu, który dyskwalifikuje ich wartość dowodową;

- art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. polegające na niezasadnym oddaleniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2018 r. wniosku pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego innego aniżeli A. Z. na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku położonego w W. przy Al. (...) za okres od 1 lipca 2004 r. do 31 sierpnia 2013 r. - co spowodowało oparcie zaskarżonego orzeczenia na dowodzie z wadliwej opinii biegłego A. Z., w konsekwencji zaś skutkowało niezasadnym (zawyżonym) zasądzeniem od pozwanego (...) W. na rzecz każdej z powódek kwot po 236.100.00 zł;

- art. 321 § 1 k.p.c. polegające na zasądzeniu ponad żądanie w zakresie ustawowych odsetek za opóźnienie od kwot głównych objętych punktem I i II zaskarżonego wyroku, poprzez błędne wskazanie daty początkowej ich naliczania, tj. od dnia 01 kwietnia 2014 r. do dnia zapłaty - w sytuacji, gdy żądanie główne pozwu obejmuje zasądzenie odsetek ustawowych od żądanych kwot od 15-tego dnia od daty doręczenia pozwu pozwanemu, co nastąpiło w dniu 18 marca 2015 r.

Na podstawie art. 380 k.p.c. skarżący wniósł o rozpoznanie niezaskarżalnego postanowienia wydanego na rozprawie w dniu 15 lutego 2018 r. dotyczącego wniosku pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego innego aniżeli A. Z. na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku położonego w W. przy Al. (...) za okres od 1 lipca 2004 r. do 31 sierpnia 2013 r. i jego zmianę poprzez dopuszczenie i przeprowadzenie ww. dowodu w toku postępowania apelacyjnego.

Biorąc powyższe pod uwagę skarżący wniósł o zmianę orzeczenia Sądu I instancji w zaskarżonej części i oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie w zaskarżonej części i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania, a w każdym wypadku o zasądzenie od każdej z Powódek na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja zasługiwała na częściowe uwzględnienie, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty były zasadne. Stan faktyczny ustalony przez Sąd pierwszej instancji nie był w zasadzie kwestionowany przez strony co do okoliczności związanych z przejęciem spornej nieruchomości, zapadłych decyzji administracyjnych jej dotyczących, oraz następstwa prawnego powódek po byłym właścicielu nieruchomości (...). Ustalony stan faktyczny zasługuje na podzielenie.

W pierwszej kolejności przypomnieć należy, że wystąpienie z roszczeniami uzupełniającymi następuje przeciwko posiadaczowi samoistnemu, a za takiego, niezależnie od wpisu do księgi wieczystej należy uważać podmiot spełniający przesłanki określone w art. 336 k.c. W niniejszej sprawie takim podmiotem w czasie, za który jest dochodzone wynagrodzenie, jest pozwane (...) W.. Jeszcze raz należy przypomnieć, że nieruchomość została przejęta ex lege na rzecz Skarbu Państwa, następnie Powiatu (...) i kolejno (...) W.. Podobnie sytuacja dotyczyła mieszczącej się w przedmiotowym budynku Przychodni, która została przejęta początkowo przez Powiat (...), a następnie po jego zniesieniu ustawą z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy i przejęciu zobowiązań i wierzytelności Powiatu przez (...) W. - została przejęta przez pozwanego.

Apelujący podnosił, iż Sąd I instancji błędnie przyjął, że pozwane (...) W. było posiadaczem przedmiotowej nieruchomości w złej wierze co najmniej od 1999 r. Błędnie również, zdaniem skarżącego, Sąd ten przyjął, że stwierdzenie w 2008 r. nieważności decyzji z 1951 r. spowodowało także wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji powiatyzacyjnej..

Zarzut ten należy znać za zasadny. Sąd Okręgowy, jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku, swe ustalenie co do momentu utraty przez pozwanego, jako posiadacza samoistnego nieruchomości, dobrej wiary, oparł na stwierdzeniu, że pozwany z racji powszechności roszczeń związanych ze skutkami dekretu z dnia 26 października 1945 r., nie mógł skutecznie powoływać się na stan na tyle usprawiedliwionej nieświadomości, aby przyjąć, że posiadał nieruchomość w dobrej wierze. Zdaniem Sądu Apelacyjnego takie ujęcie oceny dobrej wiary pozwanego stanowi nadmierne uproszczenie. Jak bowiem wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 5 października 2018 r. I CSK 632/17 w orzecznictwie dominuje pogląd, że gmina, jako posiadacz samoistny nieruchomości, jest traktowana jako posiadacz w złej wierze co najmniej od wydania decyzji stwierdzającej nieważność decyzji odmawiającej uwzględnienia wniosku złożonego w trybie art. 7 ust. 1 dekretu (...) (por.m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 2012 r., I CSK 160/12, nie publ., z dnia 11 sierpnia 2011 r., I CSK 642/10, nie publ., i z dnia 23 lipca 2004 r., III CK 212/03, nie publ.).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego sam fakt powzięcia wiadomości o wystąpieniu z wnioskiem o zwrot prawa własności spornej nieruchomości, nie może przesądzać o obaleniu domniemania z art. 7 k.c. Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie przyjmuje się, że obalenie domniemania dobrej wiary wynikającego z art. 7 k.c. wymaga wykazania okoliczności świadczących o utracie przez posiadacza dobrej wiary rozumianej jako pozostawanie w błędnym, aczkolwiek usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że jego posiadanie jest zgodne z prawem. Dowód złej wiary w celu obalenia domniemania wynikającego z art. 7 k.c. wymaga zatem wykazania przez przeciwnika, że posiadacz samoistny wiedział, że nie jest właścicielem rzeczy lub wprawdzie nie wiedział, ale wiedziałby, gdyby się zachował z odpowiednią starannością, tak, jak tego można od niego w danych okolicznościach wymagać. W każdym wypadku ocena tych okoliczności powinna być indywidualnie oceniona przez sąd przy uwzględnieniu okoliczności faktycznych danej sprawy. Przy czym trafna jest argumentacja skarżącego odwołująca się do funkcjonowania w obrocie prawnym decyzji powiatyzacyjnej, będącej podstawą ujawnienia pozwanego jako właściciela w księdze wieczystej. Podkreślić należy, iż decyzja ta zapadła po roku od momentu uzyskania przez (...) W. akt własnościowych przedmiotowego budynku, którą to datę uznaje Sąd Okręgowy jako pewną, co do obiektywnej oceny zasadności żądania zwrotu tejże nieruchomości. Tymczasem jednak podjęcie decyzji powiatyzacyjnej nie pozwala na uznanie przedmiotowego wniosku za oczywiście uzasadniony.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego o złej wierze pozwanego można mówić dopiero od momentu unieważnienia przez Ministra Infrastruktury decyzją z dnia 8 sierpnia 2008 r. odmownej decyzji dekretowej z dnia 17 grudnia 1951 r. oraz utrzymującej ją w mocy decyzji z dnia 6 lutego 1952 r. Pozwany po zapoznaniu się z treścią tej decyzji powinien mieć świadomość, że pomimo posiadania prawomocnej i ostatecznej decyzji powiatyzacyjnej, podstawa prawna władania przez niego budynkiem może być wkrótce podważona. Skutkiem stwierdzenia nieważności decyzji dekretowych z lat 50 -tych było usunięcie skutków prawnych, jakie orzeczenia te wywołały, co oznacza powrót do stanu prawnego, jaki istniał przed wydaniem wadliwej decyzji. W szczególności zgodnie z art. 5 dekretu prawo własności budynku mieszkalnego pozostawało przy następcach prawnych poprzedniego właściciela, pozostawał także do rozpoznania wniosek dekretowy o ustanowienie (obecnie) prawa użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji należałoby uznawać posiadacza od chwili powzięcia takich wiarygodnych informacji - za posiadacza w złej wierze (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2004 r., II CK 212/03).

Powodowie nie przedstawili dowodu doręczenia decyzji Ministra Infrastruktury z dnia 8 sierpnia 2008 r. pozwanemu. Decyzja ta została przedstawiona do jego wiadomości, a sam pozwany nie przeczył, by doręczenie decyzji miało miejsce, a zatem należy przyjąć domniemanie faktyczne, że takie doręczenie nastąpiło w normalnym trybie doręczeń, które następuje zwykle nie później niż po upływie 21 dni, czyli w tym przypadku - nie później niż 29 sierpnia 2008 r. Tym samym tę datę jako moment powzięcia wiadomości o stwierdzeniu nieważności decyzji dekretowej decydował o utracie dobrej wiary przez pozwanego.

Rację ma również skarżący wskazując, iż Sąd Okręgowy błędnie określił datę początkową odsetek od zasądzonego na rzecz powódek roszczenia głównego, na co zwrócono uwagę w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Powódki dochodziły bowiem odsetek od żądanych w pozwie kwot od 15- tego dnia od daty doręczenia pozwu pozwanemu, co nastąpiło w dniu 18 marca 2015 r. A zatem odsetki należne są powódkom od zasądzonych kwot od dnia 2 kwietnia 2015 r. Tym samym zarzut naruszenia art. 321§1 k.p.c. okazał się być zasadny.

W pozostałym zakresie apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

W uzasadnieniu zarzutu naruszenia art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 278§1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. skarżący wskazał, iż Sąd Okręgowy uznając opinie A. Z. za wiarygodne nie wskazał, z jakich przyczyn nie podzielił zastrzeżeń pozwanego do opinii biegłego. Zastrzeżenia te dotyczyły błędnego sposobu ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego budynku w oparciu o ogłoszenia dotyczące najmu a nie w oparciu o realne wartości z zawartych umów. Ponadto nie zostały wliczone nakłady poniesione na utrzymanie substancji budynku, tj. remonty i konserwacje budynku. Jak również zastrzeżenia te dotyczyły braku dostępu budynku do drogi publicznej.

Lektura uzasadnienia zaskarżonego wyroku wskazuje, iż Sąd Okręgowy poddał wnikliwej analizie opinie – zarówno główną jak i uzupełniające – biegłego A. Z., wyjaśniając, dlaczego uznał je za pomocne do ustalenia stanu faktycznego. Istotnie w uzasadnieniu zabrakło szczegółowego odniesienia do stawianych przez pozwanego zarzutów. Zwrócić jednak należy uwagę, iż zarzuty te były wielokrotnie w toku procesu powielane przez pozwanego i biegły w kolejnych uzupełniających opiniach ustosunkował się do nich.

Jeżeli chodzi o nakłady poniesione na utrzymanie substancji budynku, to podkreślić należy, iż pozwany nie próbował nawet wykazać jakiego rodzaju poniósł nakłady na przedmiotową nieruchomość, w jakim okresie i w jakiej wysokości, nie przedstawił w tym zakresie żadnych wniosków dowodowych. Na marginesie wskazać należy, że kwestia ewentualnych nakładów pojawiła się w piśmie z dnia 6 lipca 2016 r. – k.478 stanowiącym reakcję na opinię główną biegłego Z., a zatem po upływie 3 lat od zwrotu nieruchomości. Ponadto biegły szacując wysokość czynszu za okres objęty tezą dowodową uwzględniał stan techniczno – użytkowy nieruchomości w tym okresie, w tym także dokonywane przez pozwanego prace remontowe. Biegły A. Z. wskazał, iż przeprowadzane od 2004 r. prace remontowe nie były remontami kapitalnymi, dotyczyły pojedynczych elementów budynku, czy też pomieszczeń i nie wpływały istotnie na ogólną ocenę stanu nieruchomości (k.433).

Odnośnie ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego budynku w oparciu o ogłoszenia dotyczące najmu, to biegły wyjaśnił, iż powyższe wynikało z braku prowadzenia na terenie kraju oficjalnego rejestru dotyczącego umów najmu. Wobec czego do ustalania stawek czynszu najczęściej wykorzystuje się oferty najmu różnego typu powierzchni zamieszczane na portalach internetowych oraz informacje zawarte w raportach o rynku nieruchomości publikowane przez krajowe i międzynarodowe firmy będące liderami w branży (k.435). Biegły podkreślił, iż kwoty wskazywane w ofertach nie są stawkami ostatecznymi i w wyniku negocjacji mogą ulec obniżeniu o około 10%, wobec czego obniżył ustalone przez siebie wysokości o powyższy margines negocjacyjny. W tej sytuacji biegły oszacował stawkę czynszu przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Przy czym nie można uznać za słuszne sugerowanie przez pozwanego, aby biegły zwrócił się do (...) W. (czyli pozwanego) o udostępnienie danych dotyczących stawek czynszu najmu, albowiem mogłoby to stanowić podstawę do sformułowania zarzutu braku obiektywizmu i stronniczości.

Odnośnie zaś stanowiska pozwanego dotyczącego braku dostępu do drogi dla przedmiotowej nieruchomości, to biegły wyjaśnił, iż oszacowanie możliwego do uzyskania czynszu dotyczyło okresu wskazanego w tezie dowodowej Sądu, co oznacza, iż należało uwzględnić także stan nieruchomości w tym okresie. Właścicielem przedmiotowej działki był wówczas Powiat (...), zaś działki zapewniającej dostęp do drogi publicznej – Gmina (...), co oznacza, że działka posiadała dostęp do drogi.

Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Za podstawę ustalenia wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia przyjmowana jest stawka rynkowa, stosowana za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy bez tytułu prawnego. W odniesieniu do rzeczy będących przedmiotem najmu lub dzierżawy, wynagrodzenie obejmować powinno to, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby oddał rzecz w najem lub dzierżawę. (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84, OSNCP 1984, Nr 12, poz. 209; a także uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 7 stycznia 1998 r., sygn. akt III CZP 62/97 i z dnia 17 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 29/05, OSNC 2006, Nr 4, poz. 64). W taki sposób została wyliczona przez biegłego Z. wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Sąd Apelacyjny podziela ustalenia Sądu pierwszej instancji i uznaje, że wyliczenie wynagrodzenia przez biegłego Z. jest prawidłowe, a zarzuty do jego opinii skierowane przez pozwanego zostały skutecznie odparte. Przedstawiona w opiniach analiza jest spójna i logiczna, a sposób tej analizy i sformułowanego stanowiska przez opiniującego jest poprawny. Opinia jest stanowcza, wyprowadzone wnioski wyraźne, należało ją zatem uznać za w pełni miarodajną na potrzeby wiadomości specjalnych w tej sprawie. Dlatego trafne jest stanowisko Sądu pierwszej instancji, że zasadnym było oddalenie wniosku pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Sąd ma bowiem obowiązek dopuszczenia dowodu z innych biegłych, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wtedy gdy przeprowadzona już opinia zawiera istotne luki, jest niekompletna, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, czyli nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona ekspertyza nie pozwala organowi orzekającemu zweryfikować zawartego w niej rozumowania co do trafności wniosków końcowych (por. wyrok SN z 27 lipca 2010 r., II CSK 119/10; postanowienie SN z 19 sierpnia 2009 r., III CSK 7/09, wyrok SN z dnia 27 listopada 1974 r., II CR 748/74). Taka sytuacja nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Opinia sporządzona daje odpowiedź na wszystkie zadane przez Sąd pierwszej instancji pytania, a udzielone odpowiedzi mają charakter jednoznaczny, kategoryczny i zostały należycie umotywowane. Jednocześnie wskazać należy, że potrzeba powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (tak SN w wyroku z 16 września 2009 r., I PK 79/09, w wyroku z 6 maja 2009 r., II CSK 642/08).

Opinia biegłego podlega, jak inne dowody, ocenie według art. 233 § 1 k.p.c., odróżniają ją jednak szczególne dla tego dowodu kryteria oceny, takie jak: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Specyfika oceny tego dowodu wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, w istocie tylko w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia i wiedzy powszechnej. W ocenie Sądu Apelacyjnego biegły należycie zebrał materiał porównawczy, jego opinie nie zawierają luk w rozumowaniu niedających się uzasadnić logicznie, a ponadto biegły odniósł się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez strony, czego efektem było kilkakrotne uzupełnianie opinii głównej. Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy konstruując stan faktyczny dokonał prawidłowej oceny zgromadzonych w sprawie dowodów oraz wyciągnął z zebranego materiału dowodowego wnioski, które Sąd Apelacyjny w zasadniczej mierze aprobuje.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe wywody, na podstawie opinii głównej biegłego A. Z. Sąd Apelacyjny ustalił, iż łączna wysokość czynszu możliwego do uzyskania z najmu budynku położonego w W. przy al. (...) za okres pozostawania pozwanego w złej wierze tj. od 30 sierpnia 2008 r. do 31 sierpnia 2013 r. stanowi kwotę 633 602,53 zł, zatem każdej z powódek przysługuje prawo domagania się tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie kwoty po 132 000,52 zł. Kwotę tę wyliczono w następujący w sposób: czynsz najmu za 2008 r. wynosił 11 918 zł miesięcznie – a zatem za 2 dni sierpnia 2008 r – 794,53 zł (11 918:30 = 397,26 x 2) i za 4 dalsze miesiące 2008 r. – 47 672 zł (4 x 11 918). Czynsz najmu za 2009 r. wynosił 115 836 zł (9 653 x 12), czynsz najmu za 2010 r. wynosił 119 316 zł (9 943 x 12), czynsz najmu za 2011 r. wynosił 131 244 zł (10 937 x 12), czynsz najmu za 2012 r. wynosił 131 244 zł (10 937 x 12) i czynsz najmu za osiem miesięcy 2013 r. wynosił 87 496 zł (10937x 8). Udział każdej z powódek w spadku po byłym właścicielu w/w nieruchomości wynosi 15/72, co stanowi kwotę 132 000,52 zł.

Sąd Okręgowy zasądził po 236 100 zł, zatem powództwo winno podlegać oddaleniu co do kwoty 104 099,48 zł (236 100 – 132 000,52). Ponadto Sąd Okręgowy omyłkowo zasądził odsetki od dnia 1 kwietnia 2014 r., podczas gdy odsetki od kwot przysługujących powódkom należne są od 15-tego dnia od doręczenia odpisu pozwu pozwanemu, czyli od dnia 2 kwietnia 2015 r. A zatem należało oddalić roszczenie o odsetki za okres od 1 kwietnia 2014 r. do 1 kwietnia 2015 r.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym i drugim częściowo w ten sposób, że oddalił powództwo każdej z powódek o zapłatę kwoty 104 099,48 zł z ustawowymi odsetkami od tej kwoty od dnia 1 kwietnia 2014 r. do dnia kwietnia 2015 r.

Konsekwencją tej zmiany była konieczność korekty rozstrzygnięcia co do roszczenia głównego. Powódki wygrały proces jedynie w 33%, dlatego Sąd Apelacyjny zmienił również zaskarżony wyrok w punkcie trzecim częściowo poprzez wskazanie, że powódki winni ponieść 67% kosztów procesu, a pozwany 33% tych kosztów.

W pozostałym zakresie apelacja pozwanego, jako bezzasadna, została oddalona w oparciu o art. 385 k.p.c.

Na etapie postępowania apelacyjnego pozwany przegrał proces w 55,90%, a powódki w 44,1%. Koszty procesu na tym etapie wyniosły łącznie 39 810 zł (23 610 - opłata od apelacji + 2 x 8100 koszty zastępstwa procesowego każdej ze stron). Pozwany winien ponieść 55,90% kosztów procesu, czyli 22 253,79 zł (39 810x55,90%), a poniósł - 31 710 zł , a zatem winien otrzymać od powódek zwrot kwoty 9 456,21 zł.

Sąd Apelacyjny zasądził wobec powyższego od A. D. i M. S. na rzecz (...) W. kwoty po 4728,10 zł ( (...),21:2) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Elżbieta Wiatrzyk - Wojciechowska Edyta Mroczek Ewa Kaniok