Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 359/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 6 lutego 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Antoni Górski (przewodniczący)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
SSA Jacek Grela (sprawozdawca)
Protokolant Anna Banasiuk
w sprawie z powództwa T. S. i D. S.
przeciwko M. C.
o zapłatę
oraz z powództwa wzajemnego M. C.
przeciwko T. S. i D. S.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie
w Izbie Cywilnej w dniu 6 lutego 2015 r.,
skargi kasacyjnej pozwanej - powódki wzajemnej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 17 grudnia 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Powodowie D. S. i T. S. domagali się od pozwanej M. C. zasądzenia kwoty
98 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 16 grudnia 2004 r. Dochodzone
roszczenie obejmowało kwotę, którą powodowie uiścili na rzecz pozwanej tytułem
umowy, uznanej następnie za nieważną.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i jednocześnie wytoczyła
powództwo wzajemne, domagając się od powodów kwoty 218.784,69 zł (później
zwiększonej do 344.949,79 zł) tytułem kosztów przywrócenia nieruchomości do
stanu poprzedniego, tytułem pożytków pobranych oraz nieuzyskanych przez
powodów, a także tytułem kosztów energii, ubezpieczenia i podatków.
Powodowie wnieśli o oddalenie powództwa wzajemnego oraz podnieśli
zarzut potrącenia opiewający na kwotę 34.163 zł z tytułu nakładów poczynionych
przez nich na nieruchomość.
Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy w P. zasądził
z powództwa głównego od pozwanej na rzecz powodów kwotę 98.000 zł
z ustawowymi odsetkami od 1 sierpnia 2007 r. do dnia zapłaty i oddalił powództwo
w pozostałej części. Z powództwa wzajemnego Sąd zasądził od powodów na rzecz
pozwanej kwoty 7.179 zł i 67.265 zł z odpowiednio określonymi odsetkami
ustawowymi, a w pozostałej części oddalił powództwo.
Orzeczenie Sądu pierwszej instancji zapadło na podstawie następujących
ustaleń faktycznych:
D. S. i T. S., będący obywatelami Holandii, nawiązali współpracę z M. C. w
celu nabycia nieruchomości oraz sprzedaży mebli holenderskich na terenie Polski.
Dnia 5 kwietnia 2004 r. zawarli z nią umowę pożyczki kwoty 69.493,50 zł,
oznaczając termin jej zwrotu na dzień 15 grudnia 2004 r. Powyższa kwota miała
zostać przeznaczona na zakup nieruchomości. Pozwana w dniu 5 kwietnia 2004 r.
nabyła nieruchomość w R. za kwotę 86.000 zł, zabudowaną dużym piętrowym
budynkiem usługowo-mieszkalnym, budynkiem gospodarczo-garażowym oraz
budynkiem z trzema pomieszczeniami, którego stan nie pozwalał na użytkowanie.
W akcie notarialnym zawarto zapis, że budynki znajdują się w złym stanie
technicznym i wymagają kapitalnego remontu.
3
W dniu 16 grudnia 2004 r. strony zawarły umowę przeniesienia prawa
własności powyższej nieruchomości. Umowa ta, w wyniku uwzględnienia
powództwa Skarbu Państwa wytoczonego przeciwko powodom, została uznana za
nieważną wyrokiem z dnia 23 maja 2007 r., który uprawomocnił się w dniu 31 lipca
2007 r.
Przedmiotowa nieruchomość w momencie zakupu była w złym stanie
technicznym, wymagała napraw i remontów. W styczniu 2005 roku powodowie
przekazali budynki mieszczące się na nieruchomości H. K. Początkowo oddane
zostały w użytkowanie, a następnie w najem. H. K. w ramach umowy miała
nadzorować prowadzenie remontu, jednocześnie w niektórych pomieszczeniach
rozpoczęła sprzedaż używanych mebli holenderskich.
Wszystkie prace remontowe wykonano za zgodą powodów, którzy płacili za
materiały, z kolei H. K., zamiast czynszu najmu, płaciła za robociznę. Remont
został przerwany decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
H. K. po znalezieniu nowego miejsca na działalność gospodarczą
zdemontowała piec oraz instalację c.o., w tym kaloryfery.
Nakłady dokonane przez powodów służyły tylko przystosowaniu budynku
do zamierzonej działalności. W dalszym ciągu wymaga on szerszych napraw.
Po uprawomocnieniu się orzeczenia stwierdzającego nieważność
przedmiotowej umowy sprzedaży, pozwana podjęła działania zmierzające do
wydania jej nieruchomości. Pismem z dnia 7 września 2007 r. zwróciła się do
powodów z żądaniem opróżnienia, opuszczenia i wydania nieruchomości.
Powodowie podejmowali próby przekazania pozwanej kluczy, jednak nie
przystępowali do sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, czego domagała
się pozwana. Ostatecznie pozwana przyjęła klucze w dniu 24 czerwca 2010 r.
Sąd Okręgowy uznał za uzasadnione powództwo główne - w całości co do
roszczenia głównego, tj. 98.000 zł i częściowo w zakresie odsetek. Sąd zasądził
odsetki od dnia wniesienia pozwu. Wskazał, że pozwana już wcześniej powinna
zdawać sobie sprawę z powinności zwrotu na rzecz powodów ceny zakupu
4
nieruchomości, ale aktualizacja tego obowiązku nastąpiła dopiero wraz
z uprawomocnieniem się wyroku stwierdzającego nieważność umowy
przeniesienia własności.
W zakresie powództwa wzajemnego, Sąd a quo uznał, że do dnia
prawomocnego zakończenia postępowania o unieważnienie umowy nabycia
nieruchomości, powodowie mogli uważać się za jej właścicieli. Dopiero moment
uprawomocnienia wyroku o unieważnienie umowy sprzedaży zmienił sytuację
prawną stron, gdyż od tej chwili powodowie powinni liczyć się z koniecznością
zwrotu pozwanej nieruchomości i podejmować działania w tym kierunku, jak
również liczyć się z koniecznością ponoszenia kosztów związanych z korzystaniem
z rzeczy bez tytułu prawnego oraz zwrotu pożytków, które pobrali. Sąd uznał za
zasadne roszczenie o zwrot pożytków niepobranych przez powodów po dniu
uprawomocnienia się orzeczenia wydanego w sprawie o unieważnienie umowy
przeniesienia własności nieruchomości, tj. po dniu 31 lipca 2007 r. Sąd pierwszej
instancji uznał co do zasady zasadność roszczenia o zwrot kosztów koniecznych
do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.
W wyniku rozpoznania apelacji obu stron, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17
grudnia 2013 r., zmienił zaskarżony wyrok, w ten sposób, że oddalił powództwo
wzajemne oraz oddalił apelację pozwanej.
Sąd Apelacyjny wskazał, że wyrok w zakresie powództwa głównego został
zaskarżony wyłącznie przez pozwaną i to tylko co do odsetek poprzedzających
datę 24 czerwca 2010 r., czyli dzień przekazania kluczy od nieruchomości.
W ocenie Sądu drugiej instancji pozwana nie wykazała, aby przysługiwało jej
prawo zatrzymania, które miało uzasadniać brak opóźnienia w spełnieniu
świadczenia przed dniem 24 czerwca 2010 r. Pozwana twierdziła wprawdzie,
że wzywała powodów do wydania nieruchomości, lecz nie wskazała w jakich
okolicznościach złożyła oświadczenie o skorzystaniu z prawa zatrzymania.
W ocenie Sądu Apelacyjnego kwestionowanie prawa do naliczania odsetek nie
może być uznane za dorozumiane oświadczenie o skorzystaniu z prawa
zatrzymania, tym bardziej, że pozwana nie twierdziła jednocześnie, iż jest gotowa
spełnić swoje świadczenie. Jej postawa procesowa wskazuje, że w istocie nie miała
5
takiego zamiaru, choćby ze względu na brak środków, na co wskazywały jej wnioski
o zwolnienie od kosztów sądowych. Ponadto nie zapłaciła kwoty 98.000 zł także po
odzyskaniu nieruchomości. W ocenie Sądu ad quem nie może powołać się na
zarzut zatrzymania dłużnik, który sam swego świadczenia nie chce spełnić. Celem
tej instytucji nie jest bowiem uzyskanie prolongaty dla zapłaty swojego długu, ale
wymuszenie wykonania zobowiązania na dłużniku wzajemnym.
Sąd Apelacyjny zaznaczył, że rozstrzygnięcie o powództwie wzajemnym
zostało zaskarżone przez obie strony, jest jednak prawomocne w części
zasądzającej na rzecz pozwanej koszty niezbędne do przywrócenia stanu
poprzedniego oraz co do zgłoszonego przez powodów zarzutu potrącenia ich
wierzytelności z tytuły zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość pozwanej.
Zatem, zaskarżenie dotyczy oddalenia powództwa wzajemnego o zasądzenie
dalszych kwot tytułem przywrócenia do stanu poprzedniego oraz zasądzenia
i częściowego oddalenia roszczenia o zwrot pożytków cywilnych z nieruchomości.
W ocenie Sądu odwoławczego, Sąd Okręgowy rozstrzygając o powództwie
wzajemnym, zastosował niewłaściwy reżim prawny. Mylnie zaakceptował
koncepcję pozwanej i orzekł o roszczeniach pozwu wzajemnego na podstawie
przepisów prawa rzeczowego.
Sąd zakwestionował możliwość domagania się przez pozwaną zwrotu
kosztów niezbędnych do doprowadzenia nieruchomości do stanu poprzedniego na
podstawie art. 222 § 2 k.c. W jego ocenie przepis ten daje właścicielowi wyłącznie
roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Jego rolą jest ochrona prawa własności przed trwałym wkroczeniem w tę sferę
uprawnień. Zarówno roszczenie windykacyjne, jak i negatoryjne, mają na celu
przywrócenie właścicielowi stanu niezakłóconego władztwa nad rzeczą
i wyeliminowanie władztwa osoby nieuprawnionej. Nie mogą natomiast być
podstawą roszczeń pieniężnych. Zaznaczono, że bezprawna ingerencja w cudzą
własność, powodująca nieodwracalne zmiany, może stanowić podstawę roszczeń
odszkodowawczych, co jest jednak domeną prawa zobowiązań. Zdaniem Sądu ad
quem, w niniejszej sprawie nie ma podstaw do zasądzenia żądanej kwoty tytułem
6
odszkodowania. Stron nie łączyła ważna umowa, więc nie wchodzi w grę
odszkodowanie z tytułu jej nienależytego wykonania.
Możliwość formułowania roszczeń pieniężnych w związku ze zmianami
dokonanymi w cudzej rzeczy dają przepisy art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c.,
przewidujące odpowiedzialność samoistnego posiadacza w dobrej wierze, który
dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy oraz
samoistnego posiadacza w złej wierze za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy,
chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy - w pierwszym przypadku
lub rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się
w posiadaniu uprawnionego - w przypadku posiadacza w złej wierze.
W ocenie Sądu Apelacyjnego, powyższe przepisy również nie znajdują
zastosowania w niniejszej sprawie. Jego zdaniem, jeżeli podstawą dokonywania
nakładów przez posiadacza nieruchomości jest porozumienie z właścicielem, to do
ich rozliczenia mają zastosowania art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § i 2 k.c.
Powodowie bowiem uzyskali władztwo nad nieruchomością na podstawie umowy,
którą obie strony początkowo uznawały za ważną. Poczuwali się wówczas
właścicielami i tak byli traktowani przez pozwaną. Przekazanie nieruchomości
nastąpiło zatem na mocy porozumienia stron. W związku z powyższym, rozliczenia
między stronami powinny nastąpić na podstawie przepisów o nienależnym
świadczeniu. Potrzeba zwrotu świadczeń wynika z art. 496 i art. 497 k.c. Kwestię
wzajemnych rozliczeń regulują natomiast art. 405 - 409 k.c., stosowane w związku
z art. 410 § 2 k.c.
Zdaniem Sądu drugiej instancji, strony co do zasady powinny zwrócić
uzyskane świadczenia w granicach aktualnego wzbogacenia. Oznacza to,
że pozwana może domagać się od powodów wyłącznie korzyści, uzyskanych
przez nich jej kosztem, tj. takich, które doprowadziły do przysporzenia w majątku
powodów oraz do zubożenia pozwanej. Przepis art. 405 k.c. nie daje zatem
podstawy do żądania pożytków cywilnych niepobranych przez powodów.
Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że powodowie nie mogą ponosić
odpowiedzialności za to, że pozwana bezpodstawnie odmawiała przyjęcia
nieruchomości. Stan taki miał miejsce co najmniej od 3 lipca 2008 r., kiedy to
7
pełnomocnik powodów w budynku sądu próbował przekazać jej klucze. W tym
czasie nieruchomość została już opróżniona przez H. K. i powodowie nie czerpali z
niej żadnych korzyści. Nie mogło zatem dojść do ich wzbogacenia. Zubożenie
pozwanej o wartość niepobranych pożytków było wyłącznie konsekwencją jej
zaniechania.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w całości zaskarżyła skargą kasacyjną pozwana,
zarzucając:
1) naruszenie prawa materialnego w postaci:
- art. 229 k.c. przez błędną jego wykładnię,
- art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. przez ich niezastosowanie,
- art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. przez błędną ich wykładnię,
- art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. przez ich
niezastosowanie,
- art. 225 k.c. w zw. z art. 6 ust. 1 i art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r.
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, przez ich niezastosowanie,
- art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 2 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie,
- art. 6 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. przez ich niezastosowanie;
2) naruszenie prawa procesowego, w postaci art. 230 k.p.c. przez brak uznania za
przyznane twierdzeń pozwanej, co do których powodowie nie wypowiedzieli się.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego, pozwana powołała się
na zarzuty oparte na obydwu podstawach wynikających z art. 3983
§ 1 pkt. 1 i 2
k.p.c.
W pierwszym rzędzie, wymagają analizy zarzuty naruszenia przepisów
postępowania, ponieważ brak uchybień w tym zakresie, stwarza dopiero możliwość
właściwej oceny zarzutów materialnoprawnych. Dodać trzeba, że z art. 3983
§ 1 pkt
2 k.p.c. wynika, że podstawą skargi kasacyjnej mogą być tylko takie naruszenia
przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
8
W judykaturze przyjmuje się jednolicie, że w myśl art. 398³ § 3 k.p.c.,
podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub
oceny dowodów. Norma ta nie wskazuje konkretnych przepisów, których
naruszenia nie można skutecznie zarzucić w skardze kasacyjnej. W orzecznictwie
Sądu Najwyższego przyjęto m.in., że ze względu na omawianą regulację nie można
skargi kasacyjnej oprzeć na zarzucie naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., określającego
zasadę swobodnej oceny dowodów (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia
23 listopada 2005 r., III CSK 13/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 76; z dnia 26 kwietnia
2006 r., V CSK 11/06, niepubl.; z dnia 29 marca 2007 r., II PK 231/06, OSNP 2008,
nr 9-10, poz. 124; z dnia 8 maja 2008 r., V CSK 579/07, niepubl.; z dnia
16 listopada 2012 r., III CSK 73/12, niepubl.; z dnia 7 listopada 2008 r., II CSK
289/08, niepubl., z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 400/06, niepubl.; postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2006 r., II CSK 136/05, niepubl.; z dnia
16 listopada 2012 r., III CSK 73/12, niepubl., wyrok z dnia 12 czerwca 2013 r., II
CSK 634/12, OSNC-ZD 2014 nr C poz. 54).
Judykatura przyjęła, że art. 398³ § 3 k.p.c. dotyczy także tych przepisów,
które regulują ustalenie faktów bezdowodowo (art. 228-231 k.p.c.) – por. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2014 r., V CSK 140/13, niepublikowany.
W rezultacie, zarzut naruszenia art. 230 k.p.c. a priori okazał się
nieuzasadniony. Dla porządku należy wskazać, że pozwana nie uzasadniła
w należyty sposób tego zarzutu. Tymczasem podkreślenia wymaga, że art. 230
k.p.c. może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy wynik całej rozprawy prowadzi
do jednoznacznego wniosku, że strona przeciwna nie zamierzała zaprzeczyć
faktom. W razie wątpliwości nie można stosować art. 230 k.p.c. Wynik całej
rozprawy - jak to przewiduje art. 230 k.p.c. – nie pozwala na jego
zastosowanie, gdy przyjęciu określonych ustaleń faktycznych sprzeciwiają
się inne ustalenia faktyczne dokonane przez sąd w sprawie (por. wyroki Sądu
Najwyższego: z dnia 6 sierpnia 2014 r., I CSK 551/13, niepublikowany i z dnia
25 lutego 2010 r., I CSK 348/09, niepublikowany).
Nietrafny okazał się zarzut naruszenia przez Sąd ad quem art. 229 k.c.
9
Należy zauważyć, że przepis ten dotyczy problematyki przedawnienia wzajemnych
roszczeń właściciela i posiadacza samoistnego. W niniejszej sprawie zarzut
przedawnienia nie był przedmiotem rozpoznania Sądów meriti.
W istocie, pod pozorem naruszenia art. 229 k.c., pozwana zakwestionowała
dokonaną przez Sąd drugiej instancji wykładnię pojęcia „zwrotu rzeczy”.
Niewątpliwie, właściwa interpretacja tego zwrotu, ma zasadnicze znaczenie dla
dokonania oceny sytuacji prawnej obu stron niniejszego procesu.
W pierwszym rzędzie należy zwrócić uwagę, że zarówno w judykaturze, jak
i piśmiennictwie, niekwestionowane jest stanowisko, iż właściciel nieruchomości
tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach może odmówić jej przyjęcia, jeśli
nieruchomość tę zwraca posiadacz bez tytułu prawnego (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97, OSNC 1998 , nr 5, poz.79).
W uzasadnieniu tego orzeczenia podkreślono m.in., że w przypadku rzeczy
ruchomej odmowę taką można by usprawiedliwić tylko wtedy, gdyby zwracana
rzecz została na tyle zmieniona lub zniszczona, że przedstawiałaby istotowo inną
jakość w stosunku do jej stanu pierwotnego, np. wrak samochodu (por. orzeczenie
Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 1963 r. I CR 994/62, PUG 1964, nr 11, s. 294).
W odniesieniu do nieruchomości o takiej zmianie istotnej można mówić
w przypadkach zupełnie wyjątkowych.
W związku z powyższym, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, brak
było podstaw do odmowy przyjęcia przez pozwaną zwracanej przez powodów
nieruchomości.
W dalszej kolejności zatem, jawi się problem normatywnej treści pojęcia
„zwrotu rzeczy”.
W literaturze przedmiotu przyjmuje się, że mieszczą się tu wszelkie formy
odzyskania przez właściciela posiadania rzeczy; oddanie rzeczy przez posiadacza,
wydobycie rzeczy przez właściciela w wyniku procesu windykacyjnego,
zawładnięcie rzeczą przez właściciela.
Należy wskazać, że przeniesienie posiadania może tu nastąpić, zarówno
w formie traditio corporalis (art. 348 zd. 1 k.c., jak i traditio longa manu (art. 348 zd.
10
2 k.c.). Nie jest też wykluczona postać constitutum possessorium (art. 349 k.c.) –
tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lipca 2005 r., III CZP 47/05, OSNC 2006,
nr 6, poz.100.
Z powyższego wypływa zasadniczy wniosek, że do zwrotu rzeczy nie jest
wymagana jakakolwiek szczególna forma (rozumiana w potocznym tego słowa
znaczeniu, a nie jako forma czynności prawnej). W szczególności, nie jest
wymagane protokolarne przekazanie rzeczy. Termin „zwrot rzeczy” należy wiązać
nie tylko ze świadomym przekazaniem rzeczy przez dotychczasowego posiadacza
właścicielowi, lecz w istocie z każdą sytuacją, w której właściciel uzyskał możność
bezpośredniego władztwa nad rzeczą, a dotychczasowy posiadacz to władztwo
utracił (por. uzasadnienie cytowanej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 lipca
2005 r.).
W rezultacie – jak słusznie podnosi się w doktrynie – uznać należy,
że również zaoferowanie zwrotu rzeczy (przy nieuzasadnionej odmowie jej
przyjęcia) rodzi identyczne skutki jak jej zwrot.
Wskazane powyżej, szerokie rozumienie terminu „zwrot rzeczy” wywarło
decydujący wpływ – o czym mowa będzie w dalszej części uzasadnienia – na
sytuację prawną stron procesu, w tym na zakres zgłoszonych roszczeń.
Słusznie podkreślił Sąd ad quem, że dla dokonania oceny wzajemnych
roszczeń stron, zasadnicze znaczenie ma wybór odpowiedniego reżimu prawnego.
Dokonując wyboru podstawy prawnej wzajemnych rozliczeń, Sąd Apelacyjny
błędnie zinterpretował wywód Sądu Najwyższego zawarty w wyroku z dnia z dnia
17 kwietnia 2002 r. IV CKN 979/00 (niepublikowanym). Otóż, Sąd Najwyższy
wyraził zapatrywanie, że jeżeli podstawą dokonywania nakładów przez posiadacza
nieruchomości jest porozumienie z właścicielem, to do ich rozliczenia nie mają
zastosowania przepisy art. 224-229 k.c., w tym art. 229 § 1 k.c. określający termin
przedawnienia. Trafności tego poglądu nie osłabia okoliczność, że czynność praw-
na między posiadaczem, a właścicielem jest nieważna z braku wymaganej przez
art. 158 k.c. formy aktu notarialnego. W tym wypadku obowiązek zwrotu wartości
uzyskanej korzyści majątkowej obciąża właściciela z mocy art. 405 k.c. w zw. z art.
410 § 1 i 2 k.c.
11
Sąd drugiej instancji, dokonując interpretacji powyższego stanowiska,
pominął stan faktyczny, który legł u podstaw wydanego judykatu oraz właściwe
rozumienie pojęcia „porozumienie”.
Otóż, dla odrzucenia zastosowania reżimu prawnego w postaci art. 224-229
k.c., nie ma znaczenia umowne uzyskanie władztwa nad nieruchomością, ale fakt
porozumienia się pomiędzy stronami w zakresie korzystania z rzeczy bądź
w zakresie czynienia nakładów. W sprawie, która była przedmiotem rozpoznania
Sądu Najwyższego, strony porozumiały się w zakresie czynienia nakładów na
nieruchomości. W okolicznościach aktualnie rozpoznawanej sprawy, brak jest
jakichkolwiek przesłanek świadczących o tym, że strony, poza umową przenoszącą
własność nieruchomości, łączyło jakiekolwiek porozumienie dotyczące szeroko
rozumianego korzystania z niej.
Należy podkreślić w tym miejscu, że ochrona przewidziana przepisami,
normującymi roszczenia uzupełniające roszczenie właściciela o wydanie rzeczy,
ma miejsce, gdy właściciela i posiadacza nie łączy stosunek umowny, albo doszło
do jego wygaśnięcia. W razie istnienia stosunku umownego, rozliczenie nastąpić
powinno według uregulowań prawnych łączących się z tym stosunkiem (por. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2014 r., III CSK 235/13, niepublikowany,
postanowienie Sądu Najwyższego, z dnia 5 marca 2009 r., III CZP 6/09,
niepublikowane).
Roszczenie objęte art. 224 § 2 lub art. 225 i art. 230 k.c. jest odrębnym
roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń odszkodowawczych i zwrotu
bezpodstawnego wzbogacenia (por. uchwałę z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP
62/97, OSNC 1998, nr 6, poz. 91). W odniesieniu do tego roszczenia wyłączone
jest stosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.),
z których właściciel mógłby skorzystać jedynie w zakresie, jaki nie został objęty
przepisami art. 222 do 231 k.c. (tak: Sąd Najwyższy w cytowanym wyroku z dnia
6 czerwca 2014 r.).
W przedmiotowej sprawie, zdaniem Sądu Najwyższego, nie powinno być
wątpliwości, że wzajemne rozliczenia stron związane z korzystaniem
z przedmiotowej nieruchomości, powinny się odbywać na podstawie przepisów
12
obejmujących roszczenia uzupełniające właściciela nieruchomości i roszczenia
posiadacza samoistnego o zwrot nakładów, a więc art. 224-229 k.c.
Wybór powyższego reżimu determinuje ocenę prawną poczynionych ustaleń
faktycznych, zupełnie pod innym kątem niż dotychczas. Oczywiście, będzie ona
ograniczona z uwagi na uprawomocnienie się wyroku Sądu pierwszej instancji
w określonym zakresie.
W pierwszym rzędzie wskazać należy, że roszczenia uzupełniające
właściciela nieruchomości zostały określone w art. 224 i 225 k.c. Ustawodawca
wymienia tu roszczenia: o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot
pożytków lub zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu zużycia
pogorszenia lub utraty rzeczy.
Pierwszą czynnością Sądu orzekającego winno być jednoznaczne
wyjaśnienie i ustalenie, jakiego rodzaju żądania zgłosiła pozwana w kontekście
powyższej siatki pojęciowej.
W dalszej kolejności podkreślenia wymaga, że występuje wyraźne
zróżnicowanie sytuacji prawnej posiadacza w dobrej wierze (art. 224 § 1 k.c.),
posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu
powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.) i posiadacza w złej wierze (art. 225
k.c.). W tym wypadku determinantem oceny jest kategoria prawna w postaci dobrej
wiary oraz wiedza o wytoczeniu powództwa o wydanie. Od razu należy podkreślić,
że w myśl art. 7 k.c. jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary,
domniemywa się istnienie dobrej wiary. W doktrynie powszechnie przyjmuje się,
że posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje
w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu,
że przysługuje mu prawo do rzeczy. W przypadku posiadania samoistnego chodzi
o przeświadczenie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. A contrario,
dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno jego wiedza o przeciwnym stanie
prawnym, jak też niedbalstwo, rozumiane jako niedołożenie należytej staranności.
W piśmiennictwie wskazuje się, że art. 224 § 2 k.c. nie wiąże chwili
dowiedzenia się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy z faktem doręczenia
13
pozwu. Oznacza to, że każda wiarygodna informacja może być uważana za
wystarczającą. Ciężar udowodnienia spoczywa na właścicielu (art. 6 k.c.).
Dodaje się również, że art. 224 § 2 k.c. wiąże określone w nim skutki
z wytoczeniem powództwa windykacyjnego. Nie oznacza to jednak,
że dowiedzenie się przez posiadacza o wytoczeniu tego powództwa albo innego,
np. o ustalenie, że powód jest właścicielem rzeczy lub o usunięcie niezgodności
między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem
prawnym, jest bez znaczenia w zakresie jego dobrej wiary. Powzięcie takiej
wiadomości może spowodować, w zależności od okoliczności faktycznych,
całkowitą utratę dobrej wiary, a wtedy od tej chwili posiadacz będzie uważany za
będącego w złej wierze.
W przedmiotowej sprawie znaczenie ma zatem, nie tylko fakt
uprawomocnienia się orzeczenia stwierdzającego nieważność umowy sprzedaży
rzeczonej nieruchomości, ale również sam fakt wytoczenia powództwa o ustalenie
nieważności oraz podstawa faktyczna tego żądania.
Po dokonaniu analizy w zakresie rodzaju dochodzonych roszczeń oraz po
odpowiednim zakwalifikowaniu posiadania z punktu widzenia dobrej i złej wiary
bądź faktu wytoczenia danego powództwa, należy określić czasookres, za który
odpowiednie roszczenie o zapłatę jest uzasadnione.
Nie powinno być wątpliwości – co jest istotą roszczeń uzupełniających – że
cezurą czasową ich powstawania jest zwrot rzeczy. Powinien być zatem,
rozpatrywany cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy. Jednakże
należy podkreślić – o czym była powyżej mowa – że termin „zwrot rzeczy” należy
wiązać z każdą sytuacją, w której właściciel uzyskał możność bezpośredniego
władztwa nad rzeczą, a dotychczasowy posiadacz to władztwo utracił, a więc
również z taką, gdy właściciel niezasadnie odmówił przyjęcia rzeczy, zaoferowanej
mu do zwrotu.
Dlatego też, tak ważne jest precyzyjne określenie chwili zaoferowania przez
powodów zwrotu nieruchomości pozwanej.
Z powyższym zagadnieniem łączy się kolejna kwestia. Pozwana podniosła
bowiem zarzut zatrzymania. Wskazać trzeba, że skuteczne skorzystanie przez
14
stronę z prawa zatrzymania wzajemnego świadczenia pieniężnego wyłącza
opóźnienie w spełnieniu tego świadczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
7 stycznia 2005 r., IV CK 204/04, niepublikowany). Nadto – wbrew twierdzeniu
Sądu - nie ma przeszkód aby oświadczenie o skorzystaniu z prawa zatrzymania
złożone zostało w sposób konkludentny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
21 stycznia 2004 r., IV CK 356/02, niepublikowany).
Z art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. wynika, że jeżeli wskutek ustalenia
nieważności umowy wzajemnej strony mają dokonać zwrotu świadczeń
wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie
zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia
o zwrot.
W rezultacie, precyzyjne określenie chwili zwrotu nieruchomości przez
powodów – w zaprezentowanym powyżej rozumieniu – ma również doniosłe
znaczenie dla oceny skuteczności podniesionego przez pozwaną zarzutu
zatrzymania oraz dla oznaczenia daty początkowej naliczania odsetek od
zasądzonej z powództwa głównego kwoty 98 000 zł.
Podsumowując stwierdzić trzeba, że zarzuty naruszenia art. 224 § 2 k.c. i art.
225 k.c. w zw. z art. 6 k.c., art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. oraz art. 405 k.c. w zw.
z art. 410 § 2 k.c., okazały się uzasadnione. Z kolei zarzut naruszenia art. 225 k.c.
w zw. z art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości
przez cudzoziemców (aktualnie jednolity tekst Dz. U. z 2014 r., poz. 1380) o tyle był
uzasadniony, że wnioski płynące z treści powyższej ustawy mogą być pomocne do
dokonania oceny istnienia dobrej bądź złej wiary po stronie powodów, a czego Sąd
drugiej instancji dotychczas nie dokonał.
Z tych względów na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw.
z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.